北京
前文回顧：
聊聊最近的幾個細節
一、未跌透房源，買家出價邪乎，應該還會出現一波跳躍節奏式補跌
怕大家誤解，一定要強調，這里的“未跌透房源”，是那些明顯跌幅不夠的房子。
比如豐臺新宮當年的熱盤：天悅壹號。
該小區最高點也是出現在23年春季，中小三居單價上到了8萬+
然后你再看看今年的成交價，中小三居單價還在7萬+的高位上。
有的人喜歡自嗨，還真覺得自己這小區抗跌呢......
這么說吧，按照這種次新小區的普遍跌幅，半年內，不出意外的話，各位能看到5字頭的成交單價。
我再強調一遍，這不是真實的整體市場，這個盤它還在跌，真就是非常簡單的道理——沒有跌透！
（有興趣可以看看我這篇文章《）
沒跌透的原因，聰明人一眼就能看出來：
整個小區1200多套的存量，近90天只成交了2套房。
按照正常邏輯，這種5-7年房齡的次新小區，正是第一茬交易旺盛期，它現在這個極低的換手率，掩蓋了繼續補跌的真相，麻痹了該小區正要賣房的業主。
我大聲再強調一遍：
這跟整個市場沒關系，人家跌透的早就沒有這種情況了，沒跌透的，等于是別人走過的路，你必須也要走一遭。
其實這就給那種
靠對比成交價整天唱空的博主大量素材，只要有小區沒跌透，他明天的文章標題就又有了：
《北京四環，房價瞬間跌掉200萬！》
【你看到那些大驚小怪“喊跌”的文章，客觀算一算跌幅有的還沒到30%】
跌與不跌，中間態確實難以判斷，但是如果你那小區甚至都特么跌了30%了，你還怕啥啊。
如果你跌30%，你的恐懼感是3顆星，那天悅壹號的業主里如果有房子且懂這一套的，他的恐懼感應該是30顆星！
是你的十倍才對！
像那種普遍跌30%的小區，我沒辦法講筑底的原因，一是還有業主信中介那一套“分化”的邏輯，中介一忽悠，昨天筑底了，他非要砸最好一下；二是筑底這件事，如果讓所有人認可，是要明顯漲價后，你再復盤，哪一套價格是筑底價。
其實現在很多熱門小區，早就處在這個混沌過渡帶了。
二、上車盤底價之上成交
在講這一點前，我還是重復下直播間的溫馨提示：
北京從九月下旬開始，上車盤成交占比已經緩慢變高、改善盤占比相對應變低。
（見我這篇文章）
市場最差時，哪種都少，但是改善會升高、上車盤會變少。
而當改善占比降低、上車盤占比升高時，就要警惕市場給出的啟動信號（信號和實際發生肯定還需要進一步驗證，但是警惕總是對的）。
比如我們在十一假伊始，幫會員談了兩套上車盤，他買走了其中一套，剩余另一套，在我們推薦給另一位同預算會員，假期還沒結束就賣掉了，而且......比我們談的價格，還高了6萬，這里明顯是中介手里的小白買家不懂，吃了一點虧。
各位如果通過綠殼等中介看房，一定留個心眼，有些底價，還是不夠真實，如果是會員，一定要及時同步給我們驗證。
三、改善房的同戶型以極低價格賣掉后，不再出房
還有一個比較細微的變化。
在今年7月前后，市場最差的時候，不是有很多小區砸盤嗎？
那段時間你會發現，即便有個業主低價賣掉了房子，不超一周，甚至也就一兩天，馬上又出現接近上一套價格，你能同樣接受的房子。
而進入到9月下旬這段時間后，對于熱門跌透小區，極個別砸盤就算出現，你再等一周，以同樣價格，買回你當時猶豫沒買的那個戶型，難度相當大。
要么戶型不一樣、要么樓層或位置明顯有硬傷。
要說后悔吧，總覺得樓市應該還得跌，要說不后悔吧，自住改善家庭，正正好好買到那種戶型那個價格，還真挺難。
這和今年最差時節的市場，還是有變化的，這個變化，就是從這種微觀層面發生的。
靜待后市吧，這個十一雙節8天疊加，大家出京省親比例非常大，我可以把它稱之為“小號春節”，春節后不管有沒有小陽春，但是“憋量”現象大概率會出現，看看十月中下旬成交量，是不是我說的這個樣子吧。
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