7.13-7.19 周度市場全景-成交環比回升難掩價格微跌，區域分化加劇

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2026年第28周，無錫商品住宅市場呈現供應大幅回落、成交環比回升、價格微幅下跌的運行格局。

本周新增供應2.08萬㎡，環比下滑60.83%；成交4.05萬㎡，環比上漲20.18%；成交均價18793元/㎡，環比下跌1.09%。

供應端在前期集中推盤后進入休整期，成交端則出現明顯回升，反映出市場需求在政策托底下逐步釋放，但價格仍呈微跌態勢，市場整體仍處于結構性調整階段。

供應端：集中推盤后進入休整期，供應環比大幅回落。

本周新增供應2.08萬㎡，主要來自詩語溪境與蠡湖望兩個項目。在前期房企集中推盤后，本周供應出現明顯回落，符合房企"推盤間歇期"的常規節奏。

供應規模大幅收縮，一方面是因為前期集中供應后市場需要時間消化，另一方面也反映出房企對市場預期仍較為謹慎，推盤節奏有所放緩。

成交端：環比回升明顯，市場熱度有所恢復。

本周成交4.05萬㎡，環比上漲20.18%，結束了連續兩周的縮量態勢。從近六周走勢看，成交規模在6月中下旬達到峰值后逐步回落，本周出現明顯反彈。

成交回升主要受三方面因素影響：

一是前期積壓需求逐步釋放，部分熱點項目集中備案帶動成交上漲；

二是政策托底效應持續顯現，公積金新政等利好政策對剛需和剛改客群形成一定支撐；

三是部分項目加大促銷力度，以價換量策略初見成效。

價格端：結構性因素主導均價微跌。

本周成交均價18793元/㎡，環比下跌1.09%。均價微跌主要受成交結構變化影響，并非全面性價格下調。

本周惠山區、新吳區等低價位區域成交量占比提升，直接拉低了全市均價水平。從各區域看，濱湖區、經開區均價仍保持上漲，說明核心區域和熱點板塊價格韌性較強。

區域市場分化格局

本周各區域表現差異顯著，六大行政區中，經開區、梁溪區、錫山區、新吳區成交量上漲，惠山區、濱湖區成交量下跌；價格方面漲少跌多，區域分化格局進一步加劇。

惠山區：量價齊跌，調整壓力加大

本周成交0.91萬㎡，環比下滑15.74%；均價14036元/㎡，環比下跌16.11%，跌幅居全市之首；存量81.6萬㎡。惠山區在前期國控綠城桂語和風集中備案后，本周成交出現明顯回落，價格也隨之下行。量價齊跌反映出惠山新城板塊在熱點項目消化后，市場需求支撐不足，調整壓力有所加大。

梁溪區：量升價跌，核心區成交大幅反彈。

本周供應0.76萬㎡，成交0.75萬㎡，環比上漲102.05%，漲幅居全市前列；均價26223元/㎡，環比下跌4.16%；存量101.3萬㎡。梁溪區成交大幅反彈主要得益于城央里、安居·仁恒·夾城里等高端項目集中備案。均價下跌主要受成交結構影響，中低價位項目成交占比提升導致均價結構性下行，但核心城區稀缺性價值依然突出。

濱湖區：量跌價升，改善市場韌性凸顯。

本周供應1.32萬㎡，成交0.31萬㎡，環比下滑49.34%；均價21097元/㎡，環比上漲11.18%，漲幅居全市之首；存量102.1萬㎡。濱湖區成交大幅下滑主要受前期基數較高影響，而均價大幅上漲則反映出濱湖區改善型產品的溢價能力較強。憑借優越的自然環境和配套資源，濱湖區一直是改善型需求首選區域，價格韌性顯著。

錫山區：量升價跌，熱點項目帶動成交大漲。

本周成交0.75萬㎡，環比上漲168.39%，為全市最大漲幅；均價16689元/㎡，環比下跌4.43%；存量79.6萬㎡。錫山區成交大幅上漲主要得益于金融街廣安控股融府集中備案，該項目單周成交1500㎡、13套，位居全市面積榜前列。量升價跌反映出錫山區市場仍以剛需為主，價格敏感度較高，以價換量特征明顯。

經開區：量價齊升，高端市場持續回暖。

本周成交0.47萬㎡，環比上漲60.48%；均價25886元/㎡，環比上漲1.51%；存量91.3萬㎡。經開區作為城市新中心，一直是高端項目集中地，本周愉樾天成集中備案，單周成交2598㎡、21套，位居全市金額榜和面積榜雙料冠軍。量價齊升反映出經開區高端市場需求持續釋放，改善型客群購買力較強。

新吳區：量升價跌，剛需市場逐步恢復。

本周成交0.86萬㎡，環比上漲17.82%；均價14527元/㎡，環比下跌9.95%；存量73.3萬㎡。新吳區是剛需項目較為集中的區域，本周成交有所回升，反映出剛需客群觀望情緒有所緩解。但價格仍呈下跌態勢，說明剛需市場對價格敏感度較高，以價換量仍是主要特征。新吳區存量規模相對較小，去化壓力全市最低。

成交結構深度洞察

面積段：改善型戶型占據絕對主導。

本周主力成交面積段集中在100-130㎡，占比54%，超過半壁江山。從近六周走勢看，100-130㎡改善型戶型占比整體呈上升趨勢，反映出改善型需求正逐步成為市場絕對主力。與此同時，小戶型市場份額持續收縮，剛需小戶型去化壓力加大。這一變化與無錫房地產市場發展階段相吻合，隨著住房短缺時代結束，市場需求正從"有房住"向"住好房"轉變。

總價段：中低價位產品仍占主流。

本周成交總價段集中在180萬元以下，占比43%，優勢明顯。盡管改善型戶型在面積段中占據主導，但總價水平仍以中低價位為主，180萬元以下總價段產品仍是市場成交主力，反映出剛需和剛改客群仍是市場需求的主要構成。

熱點項目解析

本周成交TOP10項目合計成交金額約3.41億元，合計成交面積約1.66萬㎡，分別占全市總成交的約45%、41%，市場集中度較高。頭部項目對整體市場影響力較大，個別項目的備案節奏直接影響全市成交規模和價格水平。

愉樾天成：單盤獨大，領跑全市。

本周成交5947萬元、2598㎡、21套，均價22895元/㎡，位居全市金額榜和面積榜雙料冠軍。項目位于經開區，是區域內的標桿性改善項目。愉樾天成的熱銷，一方面得益于經開區城市新中心的區位優勢和完善的配套資源，另一方面也反映出高端改善型需求持續釋放，優質項目仍能獲得市場認可。

城央里與建投·晉和府：剛需改善項目表現突出。

城央里本周成交5075萬元、1843㎡、15套，均價27539元/㎡，位居金額榜第二，項目位于梁溪區核心地段，主打高端改善產品，體現了核心城區的稀缺性價值。建投·晉和府成交3458萬元、2182㎡、20套，均價15845元/㎡，位居金額榜第三、面積榜第二，項目位于新吳區，主打剛需和剛改產品，價格相對友好，對剛需客群吸引力較強。

后市展望-結構性筑底仍是主基調

綜合來看，預計2026年下半年無錫樓市將延續"核心區穩價、外圍區以價換量"的結構性筑底走勢。成交規模在政策托底下有望環比回升，但受制于高庫存與需求修復緩慢，短期內難以出現全面回暖。

具體而言，核心區域（梁溪區、經開區）憑借稀缺地段價值和完善配套資源，價格韌性較強，大幅降價可能性較小；外圍區域（惠山區、錫山區、新吳區）面臨較大去化壓力，部分項目可能通過價格調整促進銷售，以價換量將是外圍市場主要特征。產品結構方面，改善型需求將繼續釋放，100-130㎡改善戶型仍將是市場主力。

1、上述研究成果由克而瑞無錫分析師浦佳鏈，通過深度智聯·CO-WORK撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議。

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