房地產(chǎn)，開始悄悄救市了！

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　　2026年剛剛開始，房 地產(chǎn)其實(shí)已經(jīng)開始悄悄救市了。

　　這一次的救市，并不像之前那樣大開大合，轟轟烈烈。而是采取的潤(rùn)物細(xì)無聲的方式放松了關(guān)于房地產(chǎn)的各種限制。

　　從12月底開始，針對(duì)房地產(chǎn)的政策就陸陸續(xù)續(xù)出來了。

　　去年12月30日，個(gè)人住房的增值稅政策做了調(diào)整。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅。滿2年的住房對(duì)外銷售，免征增值稅。這個(gè)政策降低了房屋交易中的摩擦成本，尤其對(duì)兩年以內(nèi)房產(chǎn)增值稅的降低，增加了住房的流動(dòng)性。

　　1月14日，三部門發(fā)布公告，延續(xù)實(shí)施居民換購(gòu)住房的有關(guān)個(gè)稅政策。一年之內(nèi)賣出房子再買房，對(duì)其出售房子時(shí)繳納的個(gè)稅給予退稅的優(yōu)惠。

　　1月15日，僅僅隔了一天的時(shí)間，幾大部門舉行新聞發(fā)布會(huì)，涉及房地產(chǎn)的政策再次調(diào)整，商業(yè)用房的首付比例下調(diào)至30%，支持商辦市場(chǎng)去庫(kù)存。

　　而就在最近，又有一些風(fēng)聲傳出來。公積金政策在2026年要有大改革的可能性。

　　早在一多個(gè)月前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，就提出來了要深化公積金改革。而1月8日，人民日?qǐng)?bào)以一篇題為《中央“點(diǎn)名”住房公積金，釋放什么信號(hào)》的文章，點(diǎn)出了一些可能涉及公積金改革的動(dòng)作。

　　提升公積金貸款額度、擴(kuò)寬公積金使用范圍、把靈活就業(yè)群體納入公積金制度范圍內(nèi)、健全異地協(xié)同機(jī)制……

　　還有貨幣政策的調(diào)整，在2026年仍然存在降準(zhǔn)降息的空間，如果進(jìn)一步降息，那么就會(huì)有不少城市的房貸進(jìn)入到2字頭。

　　2026年剛剛開年，關(guān)于房地產(chǎn)的政策就利好不斷。

　　從出臺(tái)的這些政策就能感受到，這一次和以往任何一次救市都不相同，一系列的政策并不是只是聚焦到救市兩個(gè)字，而是通過對(duì)房地產(chǎn)的松綁進(jìn)行制度性的調(diào)整，讓房地產(chǎn)在新周期形成框架性的放松。

　　在長(zhǎng)期范圍內(nèi)，讓住房這件事有更低的首付，更低的貸款利率，更寬松的購(gòu)房條件，更低的買賣摩擦成本。

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　　這一輪的救市，早在1月1日《求是》雜志那一篇雄文里就定過了基調(diào)。那篇文章被看作是2026年新一輪救市的號(hào)角聲。

　　確實(shí)，站在救市的角度上看，那篇文章把2026年政策的發(fā)力點(diǎn)給點(diǎn)明了。

　　一個(gè)是要保持政策力度，讓政策一次性給足，應(yīng)出盡出，取消限制性政策。這些在最近一段時(shí)間已經(jīng)在做了。預(yù)計(jì)在整個(gè)2026年，綁在房地產(chǎn)身上的繩子會(huì)越來越松。

　　一個(gè)要優(yōu)化供給。提的是控增量、盤存量，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房主要用在保障房等用途上。

　　還有一個(gè)是加強(qiáng)信息和輿論的引導(dǎo)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)的預(yù)期。

　　這三個(gè)基本上就是2026年救市的主基調(diào)了。

　　在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上大佬做的報(bào)告里，提到的2026年房地產(chǎn)的重點(diǎn)工作中。排在第一位的是城市更新專項(xiàng)計(jì)劃，而著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是被排在了第二位上。并且在這一部分提到的更多的是關(guān)于房地產(chǎn)新周期長(zhǎng)效機(jī)制的建立，并不是針對(duì)房?jī)r(jià)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的發(fā)力。

　　這是救市思路的轉(zhuǎn)變。不再僅僅針對(duì)房?jī)r(jià)，而是把房地產(chǎn)放到大的宏觀經(jīng)濟(jì)周期里面，結(jié)合房地產(chǎn)的地位進(jìn)行框架性和結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。

　　這種方式，不可能一下子讓房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)，但是通過對(duì)房地產(chǎn)根子里的問題進(jìn)行解決。

　　就像給人治病一樣，是從病根里入手，當(dāng)病根里的炎癥消了之后，身體機(jī)能慢慢恢復(fù)，那么發(fā)熱的現(xiàn)象就不復(fù)存在了。

　　房?jī)r(jià)的波動(dòng)，就是房地產(chǎn)問題的發(fā)熱現(xiàn)象。

　　根據(jù)剛剛公布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。12月份全國(guó)70個(gè)大中城市的二手房?jī)r(jià)還是處在向下調(diào)整的狀態(tài)。

　　四大一線北京、上海、深圳和廣州，北京12月份房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)為98.7,一個(gè)月少了1.3%。上海、深圳、廣州雖然在1%的下跌幅度內(nèi)，但是并沒有出現(xiàn)價(jià)格的好轉(zhuǎn)。

　　一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是領(lǐng)頭羊，它們釋放出來的信號(hào)仍然不夠樂觀。

　　2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比上一年是-17.2%。2024年這一數(shù)字-10.6%。說明2025年房地產(chǎn)調(diào)整幅度和烈度不輸于2024年。

　　2025年新建商品房銷售面積88101萬m2，比上年下降8.7%，新建商品房銷售額為83937億元，下降12.6%。而2024年新建商品房銷售面積同比上年下降了12.9%，銷售額同比上年下降了17.1%。這么一對(duì)比，新房市場(chǎng)不管是在銷售面積還是在銷售額上，都要比2024年的情況更好一些。

　　這個(gè)事情意味著什么呢？意味著新房市場(chǎng)可能正在臨近拐點(diǎn)。

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　　這是我們?cè)谌匀坏兔缘姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)里找到的一個(gè)出人意外的好消息。

　　新房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)逐漸接近拐點(diǎn)了。

　　這個(gè)好消息，并不意味著房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)迎來了拐點(diǎn)。但是卻是一絲曙光。

　　當(dāng)下的新房和二手房市場(chǎng)上存在著割裂。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)產(chǎn)品的進(jìn)化，使得新房在產(chǎn)品力方面比二手房擁有更大的優(yōu)勢(shì)，由此也從二手房市場(chǎng)上搶走了一些客戶。

　　所以當(dāng)下新房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)接近拐點(diǎn)，并不能證明二手房接近拐點(diǎn)。我們需要觀察的是二手房傳遞出來的信號(hào)。

　　進(jìn)入到1月份之后，二手房市場(chǎng)上也悄悄出現(xiàn)了一些變化。

　　根據(jù)冰山指數(shù)，截止到1月18日的數(shù)據(jù)冰山100指數(shù)連續(xù)三周跌幅收窄。

　　在二手房市場(chǎng)一線我也了解到一些消息，進(jìn)入到1月之后，不少賣房的業(yè)主躺平了，不愿再繼續(xù)降價(jià)。

　　我關(guān)注的一些二手房成交，不再像今年七八月份一樣，新的一套價(jià)格一定比上一套低。一些降價(jià)比較厲害的二手小區(qū)，成交價(jià)逐漸的開始穩(wěn)定在一個(gè)價(jià)格區(qū)間范圍內(nèi)。

　　這是二手房市場(chǎng)現(xiàn)在出現(xiàn)的新情況。

　　如果這種情況蔓延，業(yè)主不愿意降價(jià)，急賣的業(yè)主減少，在二手房市場(chǎng)供給一端慢慢就出現(xiàn)了天平的傾斜。

　　慢慢的，就出現(xiàn)了由點(diǎn)及面，由面擴(kuò)展的二手房成交量?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

　　根據(jù)趨勢(shì)動(dòng)物的數(shù)據(jù)，全國(guó)房產(chǎn)的租金收益率已經(jīng)達(dá)到2.1%。而有些城市，像烏魯木齊，租金收益率已經(jīng)高達(dá)3.6%。

　　這樣的收益率超過了市面上絕大多數(shù)的無風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品。說明即使是站在租售比的角度上，全國(guó)二手房市場(chǎng)也慢慢接近拐點(diǎn)。

　　當(dāng)二手房慢慢止跌，到達(dá)拐點(diǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)就真正的觸底了。

　　而2026年，很有可能是見證觸底的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　THE END