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太原樓評?| 業(yè)內(nèi)視角
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導讀
太原樓市2025年有很多新特征，樓評君近期會選一些來分析一下。 ? ? ? ? ? ? ?
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
樓市逆轉(zhuǎn)｜二手房反超新房????
2025年，太原樓市和全國其他城市的表現(xiàn)有一些與眾不同，比如新房的價格上漲，是全國樓市中少見的城市。
另一方面，自從2024年太原的新房和二手房市場“分道揚鑣”，新房價漲，二手房價跌之外，2025年太原樓市新特征出現(xiàn)——二手房成交量首次超過新房市場！
2020年，太原新房市場和二手房市場屬于二八開的局面，新房成交量五萬多套，二手房成交量僅有一萬伍仟多套。
2022年后，太原二手房和新房基本實現(xiàn)四六開局面，部分月份會出現(xiàn)五五開的情況，進入到2025年后，太原二手房成交量首次超過新房住宅成交量！
NO. 1｜成因一：土地成交少供應減！
2025年太原土地成交僅有一千余畝，建筑面積262萬方【不含保障房】，除去回遷類，市場化有效供應的土地量是十余年的最低位！
2025年，太原市新房在土地供應減少+預售審批嚴控下，商品房住宅是的有效供應是減少的，全年供應僅有186萬方，不少項目屬于供貨緊張——如詩意汾河！
2025年太原新房成交量259萬方，成交套數(shù)不到2萬套，新房市場的供應減少，是年度成交量下行的主要原因！
NO. 2｜成因二：二手掛牌量多五萬套！
太原二手房和新房供應上，境地完全不同。
2020-2022年，太原二手房掛牌量徘徊在三萬套左右，2024年后，二手房掛牌倆量呈現(xiàn)逐月上漲的態(tài)勢，2024年4.4萬套，2025年已經(jīng)臨近5萬套！
二手房的大量供給，是太原2025年二手房成交反超新房的另一個關(guān)鍵因素，五萬套待售，二手房去化周期超過30個月，房東內(nèi)卷，中介費從0到1.0%再到1.5%！
NO. 3｜成因三：二手房性價比更高！
二手房因供需失衡的原因，導致太原二手房呈現(xiàn)近三年來持續(xù)下跌的趨勢，即便是準新房小區(qū)，往往二手房成交不在基礎掛牌價上降10%，難以有效成交！
樓評君也觀察太原二手房掛牌到成交價格的價差現(xiàn)象，普遍8-10%之間，即便是在新房有正常出售的社區(qū)內(nèi)，二手房往往是以低1-2成的價格更具性價比！
NO. 4｜研判：房產(chǎn)稅是大勢所趨！
太原這座城市擁有150萬以上的二手房，已經(jīng)成為和一線城市較為接近的成熟度，和北上廣深杭一樣，二手房逐步超過新房的成交量。
這種現(xiàn)象的背后是城市地方財政的結(jié)構(gòu)性變化，過去賣地+新房征收稅費的模式不再適合新的形勢，缺失的“稅金”如何解決，將成為一個必然的課題！
當生產(chǎn)環(huán)節(jié)征稅不足，那么持有和流通市場必然要作為承擔，所以伴隨太原二手房成交量超過新房現(xiàn)象，預估5-10年太原將會是房產(chǎn)稅第一批城市名單！
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