【澎潤研究院 × 準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)】2025 酒店業(yè)展望與十大趨勢

澎潤提示：澎潤酒店咨詢、澎潤研究院與準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)形成 “咨詢 + 研究 + 數(shù)據(jù)” 的閉環(huán)服務(wù)體系，依托 400 + 酒店咨詢項(xiàng)目與 1500 億累計(jì)項(xiàng)目額的專業(yè)積淀，為酒店行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈提供從戰(zhàn)略規(guī)劃到運(yùn)營落地的全維度專業(yè)支撐。

核心摘要：2025 年中國酒店業(yè)將步入 “需求溫和增長、價(jià)值深度深耕” 的新階段，平均房價(jià)仍處筑底期，出行頻次提升帶動(dòng)間夜量穩(wěn)步增長，酒店資產(chǎn)價(jià)值凸顯但區(qū)域格局分化顯著。澎潤研究院聯(lián)合準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)，基于 400 + 酒店咨詢項(xiàng)目與 1500 億累計(jì)項(xiàng)目額，結(jié)合住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫核心數(shù)據(jù)，研判行業(yè)將呈現(xiàn)資產(chǎn)端受捧、賽道端創(chuàng)新、區(qū)域端擴(kuò)容、合作端多元的四大特征，十大趨勢勾勒出行業(yè)發(fā)展新藍(lán)圖。

一、上漲驅(qū)動(dòng)因素尚不明朗，平均房價(jià)仍在筑底| 酒店房價(jià)趨勢 酒店消費(fèi)市場 高端酒店運(yùn)營

澎潤認(rèn)為當(dāng)前酒店市場房價(jià)缺乏上行核心支撐，全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速持續(xù)放緩，消費(fèi)意愿整體偏弱，旅游消費(fèi)呈現(xiàn) “量增價(jià)減” 特征。

入境游雖高速增長，但客源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，亞非客源占比從 37% 升至46%，歐美高消費(fèi)客源占比下降，對高端奢華酒店市場拉動(dòng)有限。Q3 萬豪、希爾頓、凱悅?cè)髧H集團(tuán)大中華區(qū)平均房價(jià)均下滑，RevPAR 整體走低，高端市場復(fù)蘇拐點(diǎn)未至。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

澎潤提示：酒店行業(yè)無需過度追求房價(jià)短期拉升，核心應(yīng)通過優(yōu)化客源結(jié)構(gòu)、提升服務(wù)附加值實(shí)現(xiàn)單客價(jià)值提升，高端酒店可聚焦高凈值小眾客群打造定制化體驗(yàn)，緩解市場復(fù)蘇乏力壓力。

二、出行頻次穩(wěn)步增長，總體間夜量維持溫和增長 | 酒店客源市場 入境游機(jī)遇 住宿需求

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示2025年酒店市場需求端將迎來穩(wěn)步復(fù)蘇，入境游成為重要增長引擎。我國簽證政策持續(xù)優(yōu)化，過境免簽停留時(shí)間延長至 240 小時(shí)，入境游酒店預(yù)訂量大幅增長，國際客源回流將持續(xù)提升核心城市酒店需求。

國內(nèi)出行市場同樣火熱，全國鐵路發(fā)送旅客 40.08 億人次創(chuàng)同期新高，民航旅客吞吐量增長 8.6%，出行頻次提升帶動(dòng)過夜住宿需求增加。盡管酒店預(yù)訂均價(jià)有所下滑，但攜程、飛豬等平臺(tái)預(yù)訂量大幅增長，入住率的提升將彌補(bǔ)房價(jià)低迷帶來的收入損失，推動(dòng)行業(yè)總體間夜量實(shí)現(xiàn)溫和增長。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

三、酒店 Cap Rate 下降，酒店資產(chǎn)更受青睞 | 酒店資產(chǎn)管理 酒店資產(chǎn)交易 不動(dòng)產(chǎn)投資

澎潤認(rèn)為在利率下調(diào)的宏觀背景下，酒店開發(fā)融資成本降低，項(xiàng)目可行性與投資吸引力顯著提升，酒店資產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)選擇。相較于波動(dòng)明顯的商業(yè)辦公資產(chǎn)，酒店 Cap Rate 表現(xiàn)穩(wěn)定，核心城市酒店資產(chǎn) Cap Rate 在 5% 附近波動(dòng)，重點(diǎn)二線城市約 8%，下沉市場可達(dá) 12%，收益優(yōu)勢凸顯。

l 酒店大宗資產(chǎn)交易持續(xù)活躍，1-11 月各價(jià)格區(qū)間交易數(shù)量逐步攀升，11 月單月 98 家酒店參與拍賣，交易總額超 115 億元；

l 天津生態(tài)城世茂希爾頓、重慶北碚悅榕莊等高星酒店紛紛上架交易；

l 中國金茂、國瑞集團(tuán)等企業(yè)完成多個(gè)優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)交割，酒店資產(chǎn)的市場關(guān)注度與交易活躍度持續(xù)走高。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

澎潤建議：投資者可把握利率下調(diào)窗口期布局優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，核心城市聚焦核心地段成熟物業(yè)，重點(diǎn)二線城市關(guān)注文旅融合板塊新建項(xiàng)目，同時(shí)通過專業(yè)的酒店資產(chǎn)管理提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)。

四、核心城市資產(chǎn)荒和下沉市場資金荒延續(xù) |酒店區(qū)域投資 核心城市資產(chǎn) 下沉市場運(yùn)營

澎潤認(rèn)為酒店資產(chǎn)市場呈現(xiàn)鮮明的區(qū)域分化特征，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒與下沉市場資金荒的格局將持續(xù)。

經(jīng)過前期市場調(diào)整，北京、上海、廣州、深圳等核心城市優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)供給稀缺，小型資產(chǎn)一經(jīng)出讓便吸引買家，大型資產(chǎn)因收購門檻高需實(shí)力資本接盤，民企與海外資本成為核心城市資產(chǎn)擴(kuò)表的主力。

而下沉市場雖酒店資產(chǎn)供給充足，但受房價(jià)、入住率雙低影響，投資收益不佳，難以吸引區(qū)域外資本關(guān)注，資產(chǎn)屢屢流拍。城投系、文旅系和本地核心國企成為下沉市場酒店資產(chǎn)的主要接盤方，地方化債工作的推進(jìn)將推動(dòng)部分不良酒店資產(chǎn)重新定位入市。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

五、投資者將重點(diǎn)控制投資成本 | 酒店投資成本單房造價(jià) 酒店品牌換牌

澎潤認(rèn)為面對行業(yè)市場承壓的現(xiàn)狀，酒店投資者將把成本控制作為核心策略，行業(yè)單房造價(jià)呈持續(xù)下降趨勢：國內(nèi)主流連鎖商務(wù)酒店品牌通過精簡設(shè)計(jì)、采用高效建材、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)等方式，持續(xù)降低單房造價(jià)，以此提升項(xiàng)目資金回報(bào)率。

市場環(huán)境的變化與投資回報(bào)的壓力，將推動(dòng)酒店行業(yè)迎來一波換牌浪潮：大量傳統(tǒng)酒店品牌因市場定位不符、運(yùn)營效率偏低，難以滿足消費(fèi)者個(gè)性化、體驗(yàn)化需求，導(dǎo)致入住率與盈利水平下滑，酒店業(yè)主將通過更換品牌的方式，適配市場需求、提升項(xiàng)目競爭力。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

澎潤提示：單房造價(jià)控制需兼顧品質(zhì)與成本，避免因過度精簡導(dǎo)致服務(wù)體驗(yàn)下降，進(jìn)而影響酒店長期運(yùn)營口碑與資產(chǎn)價(jià)值；換牌時(shí)應(yīng)結(jié)合區(qū)域客群特征，優(yōu)先選擇擁有成熟會(huì)員與運(yùn)營體系的連鎖品牌。

六、出海成為酒店行業(yè)發(fā)展的必然趨勢 | 酒店出海布局東盟酒店市場 中亞旅游投資

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與跨境合作深化的背景下，出海成為 2025 年酒店行業(yè)發(fā)展的重要趨勢。RCEP 正式生效、“一帶一路” 倡議持續(xù)深化，推動(dòng)中國與東盟、中亞五國的貿(mào)易往來與人文交流，跨境旅游與投資需求激增，為酒店行業(yè)出海創(chuàng)造了廣闊空間。

東盟與中亞五國成為酒店出海的前沿陣地，東盟地區(qū)擁有 6.6 億人口基數(shù)，中產(chǎn)階級(jí)快速崛起，旅游消費(fèi)潛力巨大，且酒店品牌化率較低，為中資酒店品牌提供了發(fā)展機(jī)遇；

中亞五國依托獨(dú)特的地緣與旅游資源，中歐班列開通改善交通條件，商務(wù)與休閑需求雙重提升，成為酒店投資新藍(lán)海。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

七、“鬢微霜” 群體引領(lǐng)旅居與康養(yǎng)酒店的發(fā)展 | 康養(yǎng)酒店 旅居酒店 中老年旅游市場

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示50-64歲 “鬢微霜” 群體成為 2025 年旅居與康養(yǎng)酒店賽道的核心驅(qū)動(dòng)力，這一群體總基數(shù)已突破 3 億人，多為 “60 后”“70 后”，擁有財(cái)富積累、健康狀況良好，且子女獨(dú)立后擁有充足的閑暇時(shí)間，年輕人晚婚晚育進(jìn)一步拉長了其休閑窗口期。同時(shí)養(yǎng)老金持續(xù)增長，為這一群體提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)保障，使其 “有閑又有錢”，愿意為康養(yǎng)、旅居體驗(yàn)支付溢價(jià)。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)監(jiān)測）

在此背景下：（1）旅居與康養(yǎng)酒店成為市場投資熱門，云南、海南等自然資源豐富、氣候宜人的區(qū)域成為核心落地地，昆明、大理等城市成為熱門目的地

（2）泰康、大家保險(xiǎn)等企業(yè)深耕適老化康養(yǎng)產(chǎn)品

（3）洲際、希爾頓等國際酒店集團(tuán)推出旅居相關(guān)品牌，酒店公區(qū)圍繞健康管理與社交功能創(chuàng)新，設(shè)置瑜伽室、茶室、溫泉、健步道等空間。

澎潤建議：康養(yǎng)旅居酒店應(yīng)打造 “住宿 + 康養(yǎng) + 體驗(yàn)” 復(fù)合產(chǎn)品體系，引入專業(yè)康養(yǎng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)適老化設(shè)施與慢生活體驗(yàn)項(xiàng)目，同時(shí)推出長住、候鳥式旅居產(chǎn)品，兼顧健康需求與社交屬性。

八、酒店市場迎來全面生活方式化 | 生活方式酒店酒店產(chǎn)品創(chuàng)新 在地化體驗(yàn)

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示新發(fā)布的酒店品牌中，生活方式品牌占比達(dá) 40%，酒店設(shè)計(jì)向輕量化、在地化、自然化轉(zhuǎn)型，摒棄傳統(tǒng)厚重風(fēng)格，融入本地文化藝術(shù)元素，注重自然采光與環(huán)保材料使用。同時(shí)酒店更加注重客群的身心靈體驗(yàn)，提供定制化服務(wù)、在地文化探索、社交互動(dòng)場景，滿足不同年齡段客群的生活方式需求。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

九、邊疆旅游目的地，迎來物業(yè)與品牌化擴(kuò)張| 邊疆酒店市場 高星酒店布局 旅游目的地投資

西北、東北、西南等邊疆旅游目的地因特色旅游體驗(yàn)爆火，成為 2025 年酒店行業(yè)品牌化擴(kuò)張的核心區(qū)域。冰雪游、徒步之旅、滑雪項(xiàng)目等新興旅游方式興起，吸引大量東南沿海客群涌入，邊疆地區(qū)中高端休閑度假酒店需求顯著提升，為酒店市場發(fā)展注入強(qiáng)勁動(dòng)力。

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前邊疆地區(qū)酒店市場仍以經(jīng)濟(jì)型、中端酒店為主，高端精選及以上檔次酒店僅占 2%，國內(nèi)品牌占據(jù) 90% 以上市場份額，品牌化發(fā)展空間巨大。萬豪、希爾頓等國際品牌，華住、錦江等本土品牌紛紛提前布局，在喀什、阿勒泰、芒市等城市簽約超高端、高端項(xiàng)目；長春北湖鴻居酒店、大連四季酒店等地區(qū)首店相繼開業(yè)，邊疆地區(qū)酒店品牌化率將持續(xù)提升，高星酒店布局加速。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

澎潤提示：品牌方布局邊疆市場需結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜钨Y源打造差異化產(chǎn)品，同時(shí)關(guān)注交通便利性與淡旺季客流波動(dòng)，通過與文旅景區(qū)聯(lián)動(dòng)、推出錯(cuò)峰套餐平衡客流，解決本地運(yùn)營人才短缺問題。

十、跨界聯(lián)合仍頻，共探增長機(jī)遇 | 酒店跨界合作國企民企合作 品牌資源整合

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示跨界聯(lián)合成為酒店行業(yè)突破增長的重要路徑，2024 年行業(yè)已呈現(xiàn)國企與民企、本土品牌與國際品牌、酒店行業(yè)與其他行業(yè)多元合作的態(tài)勢，且這一趨勢將持續(xù)深化。（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)?住宿業(yè)全量數(shù)據(jù)庫）

l 國企擁有土地、政策、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等資源，民企酒店集團(tuán)具備品牌運(yùn)營、市場拓展優(yōu)勢，二者合作實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，華住與廣旅、君亭與建發(fā)等戰(zhàn)略合作成為典型。

l 本土品牌與國際品牌的合作則各取所長，本土品牌依托下沉市場與政務(wù)接待優(yōu)勢，國際品牌憑借成熟的運(yùn)營管理體系，德朧與萬豪的合作成為標(biāo)桿，推動(dòng)雙方在國內(nèi)高端市場與海外市場的布局。

l 酒店與跨行業(yè)品牌的合作更是精彩紛呈，希爾頓與星巴克實(shí)現(xiàn)會(huì)員互通，蘇寧鐘山國際高爾夫酒店與賓利打造聯(lián)名主題房，酒店通過與汽車、藝術(shù)、餐飲、奢品品牌的合作，打造特色體驗(yàn)、豐富產(chǎn)品體系，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值提升與客源共享。

澎潤建議：酒店開展跨界合作需堅(jiān)持 “資源互補(bǔ)、客源共享、價(jià)值共贏” 原則，明確雙方權(quán)利義務(wù)與利益分配機(jī)制，聚焦產(chǎn)品落地與體驗(yàn)提升，避免形式化合作，讓跨界聯(lián)動(dòng)真正為酒店運(yùn)營與品牌價(jià)值賦能。

澎潤品牌矩陣

澎潤酒店咨詢：酒店資產(chǎn)管理專家，核心服務(wù)為酒店戰(zhàn)略咨詢、酒店資產(chǎn)管理、第三方資產(chǎn)管理、國企酒店咨詢、酒店改造咨詢、酒店投資咨詢。

澎潤研究院：行業(yè)研究思想領(lǐng)袖，核心服務(wù)為年度趨勢報(bào)告、消費(fèi)者洞察、細(xì)分領(lǐng)域白皮書、國企酒店發(fā)展研究、旅居洞察。

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)：住宿業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全量大數(shù)據(jù)平臺(tái)，核心服務(wù)為酒店數(shù)據(jù)平臺(tái)、酒店選址咨詢、運(yùn)營對標(biāo)、一鍵可研、資產(chǎn)運(yùn)營數(shù)據(jù)支撐、數(shù)字化決策。