廣州樓市，打法變了

今天早上出爐的2026年度供地藍(lán)皮書，大家都看了吧。

其實(shí)還有一個(gè)小冊(cè)子，有些同行也拿不到，里邊涉及的地塊是藍(lán)皮書也沒有提及的。

言歸正傳，今天的土地推介會(huì)確實(shí)規(guī)模很大，市規(guī)自局、市土發(fā)中心及市城規(guī)公司在政府規(guī)劃與市場(chǎng)需求間架起了溝通橋梁。

下邊，再來(lái)嘮幾點(diǎn)。

1、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地報(bào)建規(guī)則變化，從全自持改為長(zhǎng)租，吸引實(shí)體企業(yè)

按照以往，廣州的產(chǎn)業(yè)用地出讓年限是50年，商業(yè)用地年限是40年，且全自持是主流。

但現(xiàn)在的調(diào)整，是可以做長(zhǎng)期租賃，年限5-20年起，先租后讓。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，你可以先不拿地，而是先租5年地，前期可以大大降低現(xiàn)金流壓力。

要知道，商業(yè)、產(chǎn)業(yè)的地價(jià)成本，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是絕對(duì)不低的。

比如馬場(chǎng)一期，即便把商業(yè)部分打包計(jì)算，地價(jià)高達(dá)45億。

而且，商業(yè)地回款周期長(zhǎng)，所以現(xiàn)在廣州的商業(yè)地要賣掉，其實(shí)挺難的。

還有一個(gè)情況是，廣州有很多地方想要商改住，但是由于政策和輿論原因改不了，做商業(yè)吧沒有開發(fā)商敢拿。

先租后讓可能是一個(gè)破題方案。

就好比之前一直難產(chǎn)的橫瀝TOD，現(xiàn)在按“土地1.5級(jí)開發(fā)”模式，不賣地，走長(zhǎng)租模式。

承租人先租5年，負(fù)責(zé)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，期滿后可根據(jù)片區(qū)發(fā)展情況續(xù)期或收回土地。

接下來(lái)，這套“配方”很可能會(huì)批量復(fù)制，畢竟廣州產(chǎn)業(yè)需要轉(zhuǎn)型，要招商引資，要吸引實(shí)體企業(yè)，就得拿出誠(chéng)意來(lái)。

2、偷面積，今年會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格

土地推介會(huì)上，點(diǎn)名廣州某些企業(yè)偷面積的做法。

一是做假的裝飾柱；二是違規(guī)封陽(yáng)臺(tái)、花池、改造飄窗等。

其實(shí)話還是那些話，主要是信號(hào)傳遞出來(lái)，偷面積的做法會(huì)管得越來(lái)越嚴(yán)格。

今年的重點(diǎn)，就是搞“好房子”，提高住房品質(zhì)。

3、今年的新面孔不多，但真正的硬菜可能不在藍(lán)皮書上

今年的藍(lán)皮書上，涉及宅地119宗，商業(yè)地149宗， 工業(yè)用地36宗，其他用地22宗。

如果從宅地來(lái)看，番禺20宗、白云20宗、荔灣14宗、天河10宗，是供貨主力；其次是黃埔5宗，海珠4宗。

說(shuō)實(shí)話，今年廣州的宅地供應(yīng)確實(shí)在控量，很多都是老面孔，有驚喜的真不多。

但不代表今年廣州土拍就沒有硬菜了，畢竟很多硬菜，從始至終都沒有在藍(lán)皮書上。

比如說(shuō)今年的馬場(chǎng)1期，前兩年的面粉廠、絹麻廠，你在藍(lán)皮書上都沒見過(guò)吧。

這些硬菜，涉及的可能是一些未能確定甚至是敏感因素，暫時(shí)還沒能公開。

今天的推介會(huì)上，其實(shí)還有另一份小冊(cè)子，跟藍(lán)皮書的版本是不一樣的，里邊有一些“微敏”地塊。

那么，今年有哪些新面孔呢，我們來(lái)盤一下：

·黃埔區(qū)老港碼頭地塊

這塊地，就是在小冊(cè)子的，沒有放在藍(lán)皮書里邊。

地塊屬于廣州港區(qū)域，用地面積約10.46萬(wàn)平，容積率約2.58，也就是說(shuō)總建面約26萬(wàn)平。

地塊有一線江景優(yōu)勢(shì)，并且?guī)в兄行W(xué)用地、商業(yè)用地等，夾在魚珠和裕豐圍中間。

如果能成功出讓，會(huì)是老黃埔難得一見的真一線江景綜合大盤。

最大的不確定因素，應(yīng)該就是廣州港的拆遷時(shí)間了。

·越秀走馬崗地塊

廣州火車站片區(qū)拆出來(lái)的融資地塊，用地面積約0.71萬(wàn)平，容積率約7.5。

這個(gè)容積率確實(shí)很高，但這是初步推介版本，后續(xù)用地規(guī)劃可能會(huì)調(diào)整。

參考廣州市客運(yùn)站地塊，容積率就從7.5降低到4.0。

·白云廣智片區(qū)西地塊

這塊地我們有內(nèi)部資料，位于越秀云萃北側(cè)，就是原來(lái)的京溪廣智片區(qū)工改地塊。

廣智片區(qū)西地塊用地面積約3萬(wàn)平，容積率約3.55，建面約10萬(wàn)平，西側(cè)需配建一所36班小學(xué)。

地塊的學(xué)鐵商是比較均衡的，南側(cè)靠18號(hào)線京溪路站，某程度上因?yàn)樽詭W(xué)校，比越秀云萃更有優(yōu)勢(shì)。

而且，地塊前邊有越秀云萃、云悅兩個(gè)流量盤，預(yù)期不錯(cuò)，板塊去化周期僅10個(gè)月，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是吸引力。

·番禺沙溪廈滘江景低密地塊

這塊地，是T0版本的央璟頌，位于洛溪島上，一線無(wú)遮擋江景，對(duì)望廣州之窗和海珠新中軸

同時(shí)，地塊用地面積約3.65萬(wàn)平，容積率僅約1.8，6萬(wàn)平左右的體量，中型社區(qū)，壓力不大。

此外，廈滘還要引入名校，學(xué)校配套也有了。

沙溪板塊的換房需求確實(shí)很大，央璟頌的客群，不止是島內(nèi)，還因?yàn)?/18號(hào)線上達(dá)海珠，下至番禺。

如果配上合適的產(chǎn)品和定位，這塊地對(duì)于龍湖這樣的開發(fā)商，吸引力不小。

·荔灣塞壩口地塊

這塊地位于滘口，二線望江，用地面積約0.67萬(wàn)平，容積率約2.7，屬于老廠區(qū)改造項(xiàng)目。

總體來(lái)看，有點(diǎn)像一個(gè)更下游板塊的國(guó)貿(mào)石圍塘地塊，能吃到白鵝潭江景和周邊改造紅利，但城市界面和居住氛圍確實(shí)差一些。

能不能出讓，要看下國(guó)貿(mào)接下來(lái)開盤情況怎么樣了。

當(dāng)然，更多的地塊詳情，各個(gè)板塊哪里能開金手指，我們之后還會(huì)單獨(dú)出稿。

4、白鵝潭、萬(wàn)博、珠城商業(yè)，會(huì)是廣州這兩年的亮點(diǎn)

按藍(lán)皮書的占比，商業(yè)地其實(shí)才是今年的推介重點(diǎn)，多達(dá)149宗地。

千呼萬(wàn)喚的廣鋼1號(hào)商業(yè)地，首登藍(lán)皮書，體量大約15萬(wàn)平，看下之后會(huì)不會(huì)調(diào)整了。

廣鋼1號(hào)地，我們之前爆過(guò)料，兩個(gè)重點(diǎn)：

1）有兩家央企接觸。其中一家算是國(guó)內(nèi)商業(yè)頂流，其在荔灣的高端商業(yè)MALL也計(jì)劃開業(yè)。

2）會(huì)和隔壁廣船濱江一體打造，比如做個(gè)天橋過(guò)來(lái)，打開望江空間，做高顏值商業(yè)，強(qiáng)化體驗(yàn)感。

如果能落地，芳村大道的含“mall”量會(huì)增加，萬(wàn)象城+太古里+廣船+廣鋼1號(hào)地+COCO Park，整個(gè)片區(qū)的概念性會(huì)更強(qiáng)，對(duì)開發(fā)商的吸引力也會(huì)更大。

萬(wàn)博板塊，本來(lái)吵到飛起的河村地塊，不做商改住了，還是做商業(yè)，對(duì)于周邊業(yè)主和開發(fā)商來(lái)說(shuō)可以松口氣了。

但是大家等了又等的長(zhǎng)隆AB地塊，今年沒有出現(xiàn)在藍(lán)皮書上。

全村的希望，應(yīng)該就是看華潤(rùn)的萬(wàn)象商業(yè)， 什么時(shí)候動(dòng)工了。

但總體來(lái)看，萬(wàn)博的預(yù)期是持續(xù)向上走的。

比較刺激的，應(yīng)該就是南站板塊了，22宗商業(yè)地不知道誰(shuí)會(huì)來(lái)拿，也有可能走長(zhǎng)租路線。

但如果能拉起來(lái)，那么南站東側(cè)板塊會(huì)取得極大突破，和長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊徹底連片，萬(wàn)博故事，又可以講得更好了。

當(dāng)然，我個(gè)人認(rèn)為，今年廣州最值得期待的商業(yè)地，其實(shí)也不在藍(lán)皮書上，具體是哪塊地，私聊。