2025中國商業(yè)地產活力40城｜德勤&南洋理工&睿意德聯(lián)合發(fā)布

前言

2025年，中國商業(yè)地產在經歷了三年疫情沖擊和深度調整后，迎來了格局重塑的關鍵節(jié)點。購物中心新開量跌至2013年以來最低僅353個，存量調改占比超20%，行業(yè)從增量擴張全面轉向存量運營。消費類REITs從2022年的空白到如今市值近400億元，深刻改變了商業(yè)地產的投資邏輯。“首發(fā)經濟”被寫入國家政策文件，首店經濟從市場現(xiàn)象上升為國家戰(zhàn)略。奢侈品牌從此前的積極擴張轉向“一城一店”集中化布局，六大一線品牌在華門店網絡持續(xù)收縮，已連續(xù)兩年呈現(xiàn)凈關店態(tài)勢，Gucci 2025年在上海再關2家。演出經濟持續(xù)增長，2025年全國營業(yè)性演出票房收入616.55億元，“為一場演唱會奔赴一座城”成為新型休閑消費范式。

作為德勤、南洋理工大學與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布的第十二年度報告，《2025中國商業(yè)地產活力40城》在延續(xù)過往研究框架的基礎上，對指標體系進行了重要升級迭代：新增首店經濟指數(shù)和資管活力指數(shù)兩個維度，形成“4+2”架構；休閑指數(shù)四個子維度全面迭代，以演出經濟替代影院數(shù)據(jù)、新消費業(yè)態(tài)密度替代星巴克門店數(shù)、運動戶外替代健身房POI。同時對40城名單進行了自2017年以來最大幅度的調整，換出6個表現(xiàn)低迷的城市，換入6個萬億/強二線城市，萬億GDP城市占比從40%提升至55%。

商業(yè)地產活力指數(shù)指標體系

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總體排名

商業(yè)地產活力指數(shù)

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01

北上位列第一梯隊，上海斷層領跑，杭州殺入前三

北京、上海依舊領跑全國，顯著領先于第二梯隊城市。北京與上海間的總體差距較2022年進一步拉大至17.3分。上海購物中心指數(shù)從4.05飆升至4.56，存量時代優(yōu)質商業(yè)資源加速向上海集中。上海2025年吸引159家全國首店、咖啡館超9500家，全國第一。

從2025年全國首店數(shù)量看，上海以159家繼續(xù)領跑全國，北京以68家超越杭州的54家，重回第二位。值得關注的是，深圳和南京分別以30家、28家首次超越成都的26家，這一變化深刻折射出首店經濟競爭格局的演變。從休閑業(yè)態(tài)指數(shù)來看，北京在咖啡、餐飲指數(shù)均遠落后于上海，但在演出經濟方面，北京大型演唱會票房超20億元。

注：商業(yè)資源聚集度 = 平均（零售指數(shù)，休閑指數(shù)）/ 購物中心指數(shù)

2025年北京與上海商業(yè)地產活力指數(shù)(6維)

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2022年北京與上海商業(yè)地產活力指數(shù)(4維)

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2025年京滬零售品牌偏好度

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2025年京滬休閑業(yè)態(tài)指數(shù)

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2019-2025年北京與上海商業(yè)資源聚集度

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02

華中華西指數(shù)增幅轉正

東北地區(qū)活力指數(shù)持續(xù)下滑

華東地區(qū)核心城市活力排名整體穩(wěn)定，指數(shù)平均同比提升0.3%，凸顯區(qū)域經濟發(fā)展的超強韌性。長三角地區(qū)大型演唱會票房占全國31.4%，首店數(shù)量占比近50%，是中國商業(yè)活力最密集的區(qū)域。

華中地區(qū)核心城市商業(yè)地產活力指數(shù)平均增幅為1.0%，其中武漢活力排名上升二位至全國第七、長沙上升四位至第十一，鄭州上升三位至第17名。武漢SKP 2024年開業(yè)帶來Dior、Gucci、Prada入駐，疊加REITs底層資產貢獻，成為華中重大的商業(yè)地產事件。

東北地區(qū)核心城市活力指數(shù)延續(xù)下降趨勢，平均下降4.0%，為所有區(qū)域中降幅最大。沈陽下降7位，哈爾濱暴跌14位，長春下滑9位。LV撤出沈陽卓展、Chanel首次關閉沈陽恒隆門店、Dior撤離大連時代廣場，東北商業(yè)活力持續(xù)流失。

2022-2025各區(qū)域核心城市商業(yè)地產活力指數(shù)平均增幅

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2022-2025各區(qū)域核心城市排名變化

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03

武漢進入TOP7

成為年度突破城市

本年度，武漢在商業(yè)地產活力指數(shù)排名超越重慶，上升至全國第七位，是二梯隊中上升幅度最大的城市。驅動力來自多個維度的共振：

零售指數(shù)方面，武漢SKP的落地帶來了Dior、Gucci、Prada等品牌的華中布局，以獨棟門店模式開創(chuàng)了武漢高奢商業(yè)的新范式；與此同時，武漢恒隆廣場經過兩年培育期，已穩(wěn)定吸引CELINE、Longchamp等品牌入駐，武漢武商MALL與武漢SKP的“貼臉競爭”反而推高了整個城市的奢侈品資源聚集度。

休閑指數(shù)方面，武漢演出經濟表現(xiàn)強勁，2025年一季度演唱會場次位居新一線城市第三，僅次于杭州和成都；小劇場和演藝新空間漸成集群發(fā)展態(tài)勢，與長沙、南京并列為中部演藝消費的核心城市。

資管活力方面，首創(chuàng)奧萊REIT為武漢貢獻了REITs底層資產，使武漢成為中部地區(qū)唯一擁有消費REITs標的的城市。

歷來有“九省通衢”之稱的武漢，疊加1400萬常住人口的消費縱深、中部六省消費外溢的虹吸效應，以及高鐵樞紐帶來的跨城消費便利，正在從“中部商業(yè)重鎮(zhèn)”向“全國商業(yè)地產第二梯隊核心城市”躍升。

04

成都持續(xù)領跑新一線

杭州商業(yè)活力超越成都升至第三

本年度，成都雖在零售和休閑維度上仍具絕對領先優(yōu)勢，但杭州憑借兩大新增維度的強勁表現(xiàn)，首次在總排名中超越成都，升至全國第三。一是首店經濟，杭州以54家全國首店高居全國第三；二是演出經濟，杭州獨占全國唯一Ed Sheeran巡演站點，六場演出引發(fā)全國轟動。

杭州湖濱銀泰in77全年客流9350萬人次，杭州也已實現(xiàn)集齊Hermès、Chanel、LV六大頂奢的全矩陣。加上浙江省人均消費性支出全國第三的消費力底盤，使杭州成為品牌試水中國市場的“第二選擇”。

2025年部分新一線城市商業(yè)地產活力指數(shù)

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05

新一線城市商業(yè)活力表現(xiàn)分化

2025年新一線城市商業(yè)活力指數(shù)方差同比上升，城市間差距加大。其中，武漢、長沙、青島的活力指數(shù)增幅最大；而在活力指數(shù)下降的城市中，沈陽、大連的降幅最大。

年度黑馬：濟南上升5位，憑借首創(chuàng)奧萊REIT和綠發(fā)商業(yè)REIT審核通過，成為目前REITs最大受益城市。長沙上升4位，得益于演出經濟與金茂商業(yè)REIT的雙重加持；青島同樣上升4位，憑借華潤萬象城REIT底層資產獲得顯著加分。

年度失速：哈爾濱大幅下滑14位，面臨購物中心增速停滯、奢侈品品牌覆蓋不足、首店數(shù)量較少、演出經濟近乎空白等多重問題。長春下降9位、石家莊下降7位、南寧與大連各下降5位，同樣表現(xiàn)不佳，排名明顯回落。

06

奢侈品從擴轉向“一城一店”收縮

2025年，奢侈品牌在中國的收縮態(tài)勢延續(xù)。北京三里屯太古里成為唯一增長極——LV旗艦店、Dior獨棟以及北京市區(qū)第四家Hermès之家集中開業(yè)。但Gucci繼續(xù)收縮，于2025年2月在上海芮歐百貨和大丸百貨再關兩家門店，使其上海門店數(shù)量降至7家。開云集團計劃在全球范圍內關閉約50家門店。

六大頂奢品牌門店城市分布(截至2025年底)

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2017-2025奢侈品門店占比

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品牌策略正從“廣泛布局”轉向“一城一店”的集中化模式：縮減區(qū)域門店數(shù)量，同時升級核心門店的規(guī)模與品質。Gucci近期關閉上海、福州、大連、沈陽、太原等城市門店，也從側面印證了這些城市商業(yè)吸引力的相對下降。

07

零售首店仍是城市商業(yè)活力風向標

2025年全國36城共開出420家全國首店。其中絕對首店263家，較2024年下降16.24%；非標首店157家，同比增長52.43%。“首發(fā)經濟”被寫入國家《優(yōu)化消費環(huán)境三年行動方案（2025-2027）》。

2025年全國首店城市TOP10

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上海以159家全國首店穩(wěn)居第一，北京68家超越杭州躍居第二，杭州54家排第三，深圳30家、南京28家超過成都的26家。品牌首店正從數(shù)量擴張轉向品質升級——非標首店數(shù)量持續(xù)攀升，奢侈品跨界咖啡、二次元IP主題店成為新亮點。

08

演出經濟為城市商業(yè)帶來新動能

2025年全國5000人以上大型演出票房324.48億元，同比增長9.49%，觀眾4338.58萬人次，同比增長18.81%。大型演出帶動消費超2200億元，帶動系數(shù)達1:6.85。“為一場演出奔赴一座城”已成消費新常態(tài)。

2025年城市大型演唱會場次TOP11

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杭州獨占全國唯一Ed Sheeran巡演站點，6場演出轟動全國。佛山作為新增城市竟然進入熱門舉辦城市TOP11——草莓音樂節(jié)兩天吸引超6萬觀眾，帶動南海文旅消費2.1億元。

09

REITs成為商業(yè)資產價值的試金石

截至2025年底，全國已上市12單消費基礎設施REITs，總市值418.77億元，占公募REITs市場的19.14%。2025年，消費REITs在二級市場的平均漲幅超過30%，領跑所有REITs類型，展現(xiàn)出強勁的資產價值認可度。

城市層面，濟南憑借坐擁雙REITs標的，成為資管活力維度的最大獲益者。與此同時，華夏華潤商業(yè)REIT啟動擴募，將資產版圖拓展至杭州、沈陽、蘇州三城，標志著消費REITs正從單一項目管理走向資產平臺化運營的新階段。

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新開項目持續(xù)收縮，存量競爭日益加劇

2025年，全國新開業(yè)集中式商業(yè)項目為353個，體量超過2740萬平方米，兩項數(shù)據(jù)較2024年分別下降24.39%和25.03%，為2013年以來新開業(yè)最少的一年。值得注意的是，存量改造項目約占當年開業(yè)總量的20%，達到70個。城市層面，北京以21個項目領跑全國，而東北地區(qū)全年僅開業(yè)7個項目。

全國購物中心總量已突破8700個，總面積達6.3億平方米，行業(yè)正從增量競爭全面轉向存量博弈。在此大環(huán)境下，上海購物中心指數(shù)卻逆勢上升，是唯一實現(xiàn)大幅正增長的城市。

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