天健天璽現(xiàn)房別墅500多萬？是真的，但我不建議買！

最近幾天，無論是在微信、小紅書還是抖音，都能看見這么一個項目：

500萬起，市區(qū)現(xiàn)房別墅，建面只有112㎡，實際可用超過300㎡......

這么牛掰的參數(shù)，別說刷到的網(wǎng)友，我看了都有點心動！

于是，我?guī)е@份心動的感覺開始了解項目。

沒想到，竟然有了意外發(fā)現(xiàn)。

01

明明已經(jīng)開賣六年

為何如今改名降價還在賣？

這個天健·和境別墅，實際上就是長嶺居天健天璽的別墅組團。

而這批產(chǎn)品呢，也不是什么加推的新品，而是2022年就開賣的別墅組團，叫價千萬級別。

至于為什么要改名換姓、大降價以及賣了四年還在賣，這個等會再細說。

而從相關(guān)資料來看，天健·和境別墅是類聯(lián)排設(shè)計，一棟分作兩戶，分別從南北兩個方向入戶。

屋內(nèi)的空間結(jié)構(gòu)為地下兩層，地上四層，戶戶有小花園，如中介們在視頻所說的，可以實現(xiàn)有天有地有院子的生活方式。

但他們沒有告訴你的是，屏幕前的呈現(xiàn)畫面，背后犧牲的是什么。

大家不妨算一筆賬，按照戶內(nèi)實用面積300㎡計算，平攤六層，每層實得面積約為50㎡，扣除每層樓梯4㎡以及電梯1㎡，那只剩下約45㎡。

說實話，這個尺度多少有些不上不下。

像是地面一樓，四五十平空間需要容納客廳+餐廳+廚房+公衛(wèi)四大功能，每個功能區(qū)間都不夠大。

要知道，目前一些在售120㎡-130㎡新規(guī)洋房，LDKB面積都能去到40㎡以上。

因此，從生活體驗來說，一樓家庭公區(qū)反而有種“洋房化”的尷尬。

如果往上每一層樓都是作為兩個臥室+一個廁所使用，每個臥室也只能分得十幾個方。

對比洋房來說，是有優(yōu)勢，但差別并不大。

只有像二樓，打通整層作為一個大套間，才有別墅該有的空間感。

另外，天健·和境別墅雖然是現(xiàn)樓，但是是以毛坯交付的，交付時地下空間僅一層，層高約6米，業(yè)主需要自行改造，增加夾層，才有所謂的“地下兩層”。

因此，大家可以在視頻中看到，夾層空間會相對矮，?畢竟樓板結(jié)構(gòu)都要一米以上。

所以，這個六層別墅大致設(shè)計為一層家庭公區(qū)，二層主臥，三層兒童房兩間，四樓臥室兩間，地下兩層空間則作為待客區(qū)、興趣房、儲藏室等等。

說實話，如果買家不是愛好廣泛，特別有閑情雅致喜歡種花草，招待親朋好友搞聚會，個人認為是沒有什么必要的。

同樣500萬預(yù)算，能開隔壁長嶺雅居163㎡五房，或者高新仕林苑141㎡雙主套四房，都是帶精裝的。

更靠近核心區(qū)域的星河灣半山，同樣是毛坯，能買214㎡大平層，還不用天天爬樓梯等電梯。

相較之下，天健·和境別墅就有種脫褲子放屁的感覺，沒必要啊。

除非是什么呢，直接砸過千萬拿下一整套獨棟別墅，每一層空間直接翻一番，那才真的有別墅感。

另外，這個別墅組團的私密性也要打個問號——

業(yè)主坐在一樓客廳，想敞開窗簾，欣賞下眼前的小花園，結(jié)果一抬頭就跟對面鄰居對視了。

不是說這樓間距很差，只是配不上別墅的生活吧。

02

項目問題纏身

曾涉及勞資糾紛和違建

看完前面剖析，大概或許就能明白，為什么別墅組團開賣四年，現(xiàn)在還在賣著。

而除了產(chǎn)品的硬傷，天健天璽本身還是一個有“故事”的項目，譬如在2021年被官方通報“多次”發(fā)生勞資糾紛，在2024年涉及欠薪案件。

數(shù)十戶復(fù)式洋房單位搭建的陽臺，被官方認定為違建，需要強制拆除。

在這多說一句，不要把這個違建的責(zé)任甩鍋給業(yè)主，要是沒有銷售的誤導(dǎo)和物業(yè)的管理不當(dāng)，這種情況肯定不會這么普遍。

至于降價，就更不用說了。

別墅從千萬級別，跳水至500多萬，直接砍了一半。復(fù)式洋房，開盤單價要四萬多，如今在貝殼平臺上二手成交價格為2.6-2.9萬元/㎡。

項目所屬的天健集團，這些年也過得一般。

根據(jù)年報，歸屬于上市公司股東的凈利潤2.23億元，同比大幅下降63.99%；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤1.71億元，同比下降71.41%，盈利大幅下滑。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1.67億元，同比大幅減少85.37%，現(xiàn)金流愈發(fā)緊張。

同一時間，集團其他項目也陸續(xù)出現(xiàn)了質(zhì)量問題，口碑疑似塌房。

加上這么多年來，長嶺居生活配套仍未完全兌現(xiàn)，板塊新房去化慢，庫存多......

種種因素疊加，導(dǎo)致天健天璽的別墅拿證四年，哪怕一再降價，去化也才1/3。

按照這個銷售速度，還不知道要多少年才能賣完......

而這恰好說明一個樓市鐵律：一分價錢，一分貨。

價格，永遠是價值的體現(xiàn)。如果一個項目，一款產(chǎn)品的銷售價格，長期并大幅低于周邊平均水平。

那不是筍，不是撿漏，而是TA就值這個價格。

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