物業費到底該不該交？

編者按

物業費雖小，卻牽動著小區運轉的“大民生”。長期以來，部分業主以“服務不達標”“房屋空置”“財物受損”等為由拒交物業費，能得到法律支持嗎？

今天公布的3起典型案例，透過一個個真實發生的民生故事，以清晰的裁判規則厘清權責邊界，為業主與物業服務人提供清晰的行為指引，以司法力量平衡各方權益、守護和諧家園。

案例一：長期無故欠交物業費構成違約，應承擔全額支付及違約責任

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基本案情

某物業公司與某小區建設單位依法簽訂《物業服務合同》后，開始為小區提供物業服務。劉某系案涉小區業主，自2021年6月連續4年欠交物業費累計7561元，經催告后在合理期限內仍未支付，某物業公司將其訴至法院。劉某均以“服務質量不達標、小區未人車分流、安保缺位、應急供電不合理”為由辯稱不應交納物業費，卻未提供有效證據證明物業存在重大違約。

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裁判結果

法院審理認為：前期物業服務合同合法有效，對全體業主具有約束力，原告為該小區提供了物業管理服務，業主負有物業服務費交納義務，劉某提供的照片不能證明原告所主張欠交物業費時段內的物業服務狀況，且該小區業主欠交物業服務費比例不高，劉某長達近四年時間未交納物業費的行為構成違約，應承擔繼續履行、支付違約金等民事責任。判決劉某全額支付欠交物業費，并支付違約金600元，案件受理費由劉某承擔。

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典型意義

物業服務并非完美無瑕，服務過程中存在個別瑕疵或不盡人意之處，屬于正常經營現象，業主以物業服務存在瑕疵為由拒絕交納物業費，實質上是將輕微違約與根本違約混為一談。物業服務存在一般性瑕疵的，業主可以要求物業公司承擔相應的違約責任，也可以通過業主委員會與物業公司協商整改，或向住建部門投訴舉報，但不得以輕微瑕疵為由完全拒交物業費。長期無故欠交的，不僅要全額補交所欠費用，還需承擔違約金和訴訟費，構成“雙重代價”。本案判決有助于引導業主依法理性維權、維護物業服務行業正常經營秩序。

案例二：空置房業主不得以未接受服務為由拒交物業費

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基本案情

某物業公司系某小區的物業服務企業，業主黃某收房后房屋長期空置未裝修、未入住，以“未享受服務”為由，自收房起未交納任何物業費用。物業公司催交無果后，將黃某訴至法院。黃某辯稱：“本人未實際入住，未接受任何物業服務，不應承擔所謂的‘空氣管理費’。”

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調解結果

法院審理認為，某物業公司已按約定提供服務，黃某以房屋空置、未接受服務為由拒交物業費，不符合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第九百四十四條的規定，其行為已構成違約。同時，考慮到房屋空置期間業主對部分公共服務的實際使用強度低于常住戶，根據公平原則和權利義務對等原則，酌情認定黃某在房屋空置期間可按核定標準的70%比例交納物業費，恢復正常居住后應全額交納。經法院調解，雙方達成協議：黃某2022年3月-2023年3月的物業費按照70%的比例補交，此后的物業費全額補交，物業公司承諾為其空置房提供定期門窗檢查、防汛巡查等專項服務。

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典型意義

物業服務對象是整個小區而非個別業主，無論房屋是否空置，物業服務企業都在持續提供小區公共區域的安保巡邏、衛生保潔、公用設施維修等服務，全體業主均從中受益。業主對共有部分的義務具有不可分割性，根據《民法典》第二百七十三條的規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。空置房業主同樣享有小區公共設施和服務的保障，不能以“未實際使用”為由否認其作為共有權人所負擔的費用義務。本案通過調解方式明確了空置房業主的交費義務，對于引導業主正確認識空置房交費義務、依法理性維權具有積極的示范意義。

案例三：物業服務合同與保管合同相互獨立，業主不得以私有財產受損為由拒交物業費

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基本案情

某物業公司系某小區的物業服務企業，業主王某將其車輛停放于小區地下車庫后，因疏忽未鎖緊車門，導致車內部分財物被盜，王某以其車內財物被盜系物業公司未盡到安保義務為由，拒絕交納入住以來的物業費。經多次催交無果，物業公司遂將黃某訴至法院。

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裁判結果

法院審理認為，物業服務合同核心為公共區域管理維護，小區物業公司的安全防范義務在于應采取保安定時巡檢、在公共區域安裝監控等，以及在盜竊事件發生后協助有關部門調查處理。本案中，某物業公司已履行了以上基本安保義務，其提供的巡檢記錄、監控運行狀況等證據表明其已盡到合理注意義務。同時，物業服務合同并非保管合同，物業企業與業主之間不具有保管和寄存的法律關系，物業不承擔業主私人財產的保管責任。業主是財產安全的第一責任人，應自行妥善保管。業主自身忘記鎖緊車門導致被盜不能歸責于物業，亦不能以此為由拒交物業費。法院最終判決王某全額支付欠交的物業費。

03

典型意義

本案厘清了物業服務合同與保管合同的根本區別。保管合同以保管物的實際交付為前提，保管人對其控制的特定區域內寄存的物品負有妥善保管義務；而物業服務合同的核心義務在于公共區域的管理、維護和安全秩序保障，業主的私有財產始終處于自身的控制和支配之下，并未交付給物業服務企業實際占有和管理。根據《民法典》第九百四十二條的規定，物業服務人應當采取合理措施保護業主的人身、財產安全。該項義務并非要求物業服務企業確保不發生任何安全事故，而是要求其盡到與管理水平、收費標準及風險程度相適應的審慎管理和積極作為義務。本案裁判結果對于引導業主正確區分物業服務合同與保管合同的法律關系、依法理性主張權利，具有重要的指引價值。

法律責任明確

一、業主需承擔的法律責任（必看）

1.《民法典》第二百七十三條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

2.《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

3.《物業管理條例》第四十一條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

4.失信懲戒風險：經法院判決仍拒不履行交費義務的，將被納入失信被執行人名單，面臨限制高消費、影響個人征信、無法辦理貸款、信用卡等后果。

二、物業公司需承擔的法律責任（雙向監督）

1.《民法典》第九百四十二條：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

2.《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

3.《物業管理條例》第三十五條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

4.信息公開義務：物業公司需定期公開服務事項、收費標準、維修資金使用、共有部分收益等情況，接受業主監督。

小區治理沒有旁觀者，業主與物業需要共同發力。業主應自覺恪守契約精神、按時足額交納物業費，主動參與小區共建共治；物業公司要堅守服務初心、依規履職盡責，規范服務、透明運營、用心保障業主權益。唯有業主與物業雙向理解、有效溝通、共同作為，才能共建宜居有序、文明美好的幸福家園。

來源丨審管辦

美編丨喻靖堯

初審丨張 森

復審丨黃新華