北京買房：理清思路，購房建議1896

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家不是北京人，房子買在燕郊，我工作日住單位宿舍周末回燕郊陪老婆孩子，老婆自由職業(yè)不用上班，孩子現(xiàn)在幼兒園中班。

我同事有前幾年買了東城房子然后孩子在龍?zhí)逗蠈W(xué)的，左安浦園，我看了小兩居最低有350萬的，就是不知性價比如何？另外聽說東西城要合并成為中央政務(wù)區(qū)，有可能嗎？對房價有多大影響。

A：

1、在龍?zhí)逗蠈W(xué)，那應(yīng)該就是體育館路小學(xué)，就在左安浦園旁邊。這是普小，學(xué)位相對充足，所以非京籍對口入學(xué)的概率也比較高。但這沒人敢保證啊，畢竟是非京籍，理論上有被派位的可能。

2、性價比肯定是在東城區(qū)屬于中等，一直都是這種情況。這小區(qū)是經(jīng)適房+安置房性質(zhì)，居住為主，然后附加了東城學(xué)區(qū)的功能，所以有學(xué)區(qū)溢價，溢價比例應(yīng)該是東城平均值。

另外因為是對口入學(xué)的概率相對高，所以對非京籍來說可以算性價比高的。因為即便買了龍體學(xué)區(qū)其他小區(qū)的房子，也是有可能被派位到體小的，那還不如買在這里呢，離家近。

3、東西城合并都傳言了10多年了，我是最早在2013年就聽到過，但我覺得可能性不大。或者說合并是有可能的，但設(shè)置為中央政務(wù)區(qū)不太可能，咱們和美國DC不一樣，也犯不上那么小家子氣。

就算合并了，我認(rèn)為也對房價沒什么影響。就跟當(dāng)年崇文跟東城合并似的，都說會大幅拉動崇文的房價，結(jié)果還那樣兒，根本沒走出獨立行情。現(xiàn)在東西城如果合并就更不至于了，沒給房子單獨創(chuàng)造出新的價值，也就不會增加財富估值。

4、簡單就是這種情況吧。左安浦園的各項都普通，學(xué)區(qū)溢價和居住的性價比在東城都算中等，非京籍的對口入學(xué)概率相對高。其他東西城合并有可能，就是不知什么時候，我認(rèn)為也不會對房價有什么影響。

僅供參考。

二

Q:

孩子在北京上學(xué)，明年畢業(yè)，我想給他先準(zhǔn)備套房，因為沒有在京購房資格，所以想用公司名義購買，明后年再轉(zhuǎn)到孩子名下，請問需要注意什么嗎？預(yù)算**萬全款，當(dāng)代moma是否合適？我在這里租過房子。另外也考慮買在東四環(huán)外的泛海，然后在東城買個學(xué)區(qū)房，是否合適？

A：

1、用公司名義買房，沒什么可注意的，尤其是全款，正常買房過戶就行。其實用公司買房和個人所區(qū)別的就是稅費，只要能接受就沒問題，中介都能熟練操作。

2、當(dāng)代moma可以說合適。因為您家的總價預(yù)算很高，那就算買在東城區(qū)，也能買到溢價很低甚至是不帶溢價的房子了，相當(dāng)于各項兼顧。Moma應(yīng)該就是這種情況，單價10萬多，但每平每月的租金也小200，跟這種公寓的全北京平均租售比差不多，居住的性價比并不算低。

不過也多說一句，這種高科技公寓都是房齡新的時候受追捧，居住和保值各項兼顧。但時間長了隨著老化而維護(hù)難度加大，價格走勢一般都不強。Moma在各地的小區(qū)基本都是這種情況，時間越長保值受到的影響越大。當(dāng)然房子是用來住的，保值角度看自己是否重視吧。

3、既然是非京籍，那按照目前的限購政策，五環(huán)內(nèi)只能買一套房。所以既然是公司名義，那過兩年之內(nèi)轉(zhuǎn)過來一套，除非是政策繼續(xù)放寬。

另外常規(guī)建議是沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，除非是總價高的豪宅。因為總價越低，價格中所包含的學(xué)區(qū)溢價有可能越高，既降低居住的性價比，租金也低，而且溢價部分有保值風(fēng)險。所以還是買一套吧，單獨的學(xué)區(qū)房過幾年再說吧。

僅供參考。

三

Q:

我本來是想在父母落戶北京成功后用他們的名字買房的，但現(xiàn)在既然不行了就只能是用我的二套資格了。他們對什么房子其實無所謂，老破小也行，反正只要屋子里裝修的干凈就行，但我們還是想買帶電梯的次新的，畢竟就算現(xiàn)在房地產(chǎn)形勢不好，但也盡量想做到保值吧。目前看了四套房覺得還可以，想請您給分析一下。

A：

1、這具體房源我不好點評，不到現(xiàn)場的話看這些意義不大。不過八角北里這套三層兩居的大概率有硬傷，或者是有什么問題，否則不可能三樓的比五樓還便宜。這不是要求全款這么簡單的事兒，因為總價才160萬，全款并不算難，也犯不上為了提前拿到幾十萬而降價20萬，這也太多了。

或者這么說吧，如果這套房沒瑕疵或硬傷，也沒有其他麻煩和隱情，那這套房肯定是性價比最高的。但最好還是問清楚吧，別貪便宜買到麻煩。

前些天有個網(wǎng)友就買了個麻煩，樓上有個自閉癥的孩子，動不動就發(fā)脾氣，越到晚上越嚴(yán)重，誰也沒什么辦法，只能是自認(rèn)倒霉。所以一定考察清楚吧，買東西不怕便宜，但必須搞清楚便宜的道理。

2、鼎城這一般不建議，公寓的優(yōu)勢確實便宜，房齡也新，但未必適合老人。還是多考察幾次吧，出租房多，還有當(dāng)工作室的，比普宅小區(qū)要嘈雜的多。

3、其他兩個我看不出什么，都應(yīng)該是普通房源吧，最好讓當(dāng)?shù)刂薪榻o點評。

僅供參考。

四

Q:

我們這些天看了亦莊好幾個小區(qū)了，從海梓府到貴園都看了，也包括東晶這種公寓，也就是除了太遠(yuǎn)的沒看之外差不多都看了，也都計算了一下確實有溢價，而且高低不等。

請問接下來應(yīng)該怎么做？是選擇溢價低的談呢？還是說先看溢價高的，是不是說明附加值更高啊？另外也看了中信新城了，但所有人都不敢有準(zhǔn)話，也在猶豫。

A：

1、那我也不敢有準(zhǔn)話兒啊，只能說有可能，或者說有一定的概率，但連“大概率”都不敢說。只能說反正大興學(xué)區(qū)的也都沒溢價，將來如果劃入亦莊學(xué)區(qū)就算利好，不劃入也不吃虧。

2、接下來該怎么做？我要建議就是先看自己感受到的居住體驗，房子是用來住的，先說自己喜歡哪套，然后再說是否去砍價？

這就跟買車似的，先說自己喜歡什么品牌和配置，然后再說哪個牌子和款式？否則光看所謂的溢價沒什么意義，就算沒溢價，也就是商家沒利潤，那東西自己不喜歡也不合適啊，湊合用著多別扭啊。

3、而且您到底是多少預(yù)算啊？想買哪種房子？這仨是次新+老破小+公寓，溢價肯定不同，但也沒法兒給建議啊。相當(dāng)于看了很多車，新能源vs八手油車vs皮卡都看了，接下來該怎么做？要不您還是再總結(jié)一下吧，要不我不知道說什么。

僅供參考。

五

Q:

我是北京人，但這些年在外地生活，孩子是北京戶口，北京沒房，現(xiàn)在都在我姐家戶口上，我父母也在一起。現(xiàn)在孩子大了想回北京念初中，請問該怎么辦手續(xù)？沒房的話怎么辦？

Ps：外地也沒房，租房，回北京的話能馬上住公租房嗎？

A：

1、回北京上初中怎么辦手續(xù)？正常辦唄，準(zhǔn)備好戶口簿身份證+外地的學(xué)籍證明，然后登錄義務(wù)教育平臺就能申請，戶口是哪個區(qū)的就在哪個區(qū)申請。

這具體的我也沒辦過，但應(yīng)該不難，自己登錄平臺看看吧。另外一般都是五月初才能辦理。

2、轉(zhuǎn)回北京上學(xué)只要有戶口就行，不用房子。或者說房子屬于加分項，有可能根據(jù)房子就近派位。但畢竟轉(zhuǎn)學(xué)都是派位，誰也不敢保證對口入學(xué)。

3、我對公租房更不懂了。但應(yīng)該是不可能“馬上”就得到，光審核資格聽說就得好幾個月，然后房子也都不是現(xiàn)成的，都得排隊等著，聽說是短了半年長了一年才能入住。而且房子也不是隨便選地段兒的，都只能是看運氣了。

僅供參考。

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