136輪競價，溢價率40.72%！上海核心區地塊競爭激烈

5月28日，上海出讓3宗宅地，成交總金額61.26億元。

其中，閔行區宅地經過136輪競價，最終由大華集團以總價36.55億元競得，成交樓面價43623元/㎡，溢價率40.72%。

虹口區宅地經過63輪現場競價，最終由上海城投以總價19.3億元競得，成交樓面價108502元/㎡，溢價率35.63%。

青浦區宅地由保利發展（600048）以底價5.41億元競得，成交樓面價16000元/㎡。

業內人士認為，上海土拍再次反映出，當前房企對城市核心區域地塊及成熟板塊高品質住房產品仍保持較高的拿地預期。

另外，同日，北京1宗石景山區涉宅用地由北京城建以底價22億元競得，成交樓面價30437元/㎡。

上海核心區地塊競爭激烈

5月28日，上海出讓3宗宅地，最終2宗溢價成交、1宗底價成交，成交總金額61.26億元。

其中，閔行區宅地土地出讓面積79795.81㎡，規劃建筑面積83785.6㎡，容積率1.05，起始價25.97億元，起始樓面價31000元/㎡。該地塊吸引了5家競買人參與現場競價，經過81輪競價觸達中止價33.7659億元(溢價率30%)，進入競高品質建設指標環節，隨后三項高品質指標也快速觸達了競報上限值，轉入第二輪競總價環節，最終經過136輪競價，大華集團以總價36.55億元+商品住宅裝修標準4000元/㎡+計容公共服務設施1670㎡+高端人才房配建比例2%競得該地塊，成交樓面價43623元/㎡，溢價率40.72%。

虹口區宅地出讓面積7115.32㎡，規劃建筑面積17788㎡，容積率2.5，起始價14.23億元，起始樓面價80000元/㎡。該地塊吸引了12家競買人參與現場競拍，經過63輪現場競價，最終由上海城投以總價19.3億元競得，成交樓面價108502元/㎡，溢價率35.63%。

青浦區宅地出讓面積19897.8㎡，規劃建筑面積33826.26㎡，容積率1.7，起始價5.41億元，起始樓面價16000元/㎡。最終保利發展（600048）以底價5.41億元競得該地塊，成交樓面價16000元/㎡。

中指研究院上海數據總經理張文靜認為，從參拍企業來看，本次土拍共吸引合計15家企業(或聯合體)參與，以國央企及本地城投平臺為主。其中，青浦區宅地由保利發展（600048）作為唯一參拍方以底價競得；虹口區宅地競拍熱度較高，共有12家企業(或聯合體)參拍，經過63輪競價，最終由上海城投成功摘得；閔行區宅地共有5家企業(或聯合體)參拍，經過136輪競價，最終由大華成功摘得。這一結果反映出當前房企對城市核心區域地塊及成熟板塊高品質住房產品仍保持較高的拿地預期。

張文靜指出，本次出讓的虹口宅地區位優勢顯著，該地塊鄰近北外灘“黃金三角”板塊，是未來全球頂級中央活動區的重要承載區域，該地塊依托中心城區核心區位優勢錄得35%的溢價率，印證了核心區稀缺資源的極強韌性。而閔行區地塊依托低密高品質住房市場溢價需求，拍出了40.7%的溢價率。此次土拍再次表明，上海樓市的信心并未消退，而是更聚焦、更理性地沉淀在少數核心板塊與“好房子”藍圖上。

北京涉宅用地22億元底價成交

5月28日，北京出讓1宗石景山區涉宅用地，土地出讓面積36600㎡，規劃建筑面積72280㎡，容積率1.17，起始價22億元，起始樓面價30437元/㎡。最終北京城建以底價22億元競得該地塊，成交樓面價30437元/㎡。

值得關注的是，該地塊為再度掛牌。中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，早在2024年首次上市時，該地塊起始總價達42.43億元，總建筑面積約8.49萬㎡，容積率2.55，樓面價約5萬元/㎡，但最終撤牌。此番重返市場，條件已顯著優化：起始總價降至22億元，總建筑面積調至7.23萬㎡，分別下降48%和15%，容積率亦降至2.15，對應樓面價約3.3萬元/㎡，且不再設置銷售指導價。這一調整不僅降低了參與門檻，也為未來定價提供了更靈活的空間。

張凱指出，該地塊坐落于西三環與西四環之間，蓮石東路南側，緊鄰蓮石東路主干道，自駕通達性較佳，地塊周邊生活氛圍已十分成熟。近年來玉泉路及五棵松板塊新增供應稀缺，市場以存量部隊大院、機關單位住房為主，僅北側有半壁保利熙瑞、海宸元境等少數項目在售。因此，該地塊有望承接海淀南部外溢客群、五棵松區域改善需求，以及石景山本地升級客戶。

價格方面，張凱認為，項目西側首鋼園板塊內近些年存量競爭較為激烈，如璟悅長安近半年銷售均價6萬元/㎡，長安源境5.8萬元/㎡；四環外建工熙華臺銷售均價約7.8萬元/㎡且接近清盤。二手房方面，北側大型社區遠洋山水可作為地塊價值的直接參考錨，作為西四環沿線標志性大盤，目前掛牌均價約4.2萬—4.8萬元/㎡，實際成交價約4萬—4.5萬元/㎡。綜合周邊新房與二手房價差，預計該地塊入市后，價格可能接近6.5萬元/㎡。