三亞扔出20.8億“王炸”！這塊地，可能要讓張藝謀來“導演”

沉寂許久的三亞土地市場，最近是真的"支棱"起來了。

5月初，海棠灣國家海岸休閑園區HT08-09-02地塊，以底價6.81億順利出讓，樓面價7677元/㎡。競得方海南星聚家源置業有限公司背后，站著的是澳門賭王之子、"中國電競第一股"星競威武集團掌舵人——何猷君。

這也是海南自貿港2025年12月18日全島封關運作以來，三亞誕生的首宗重磅商業用地成交。

何猷君剛剛落子，緊接著——一塊"巨無霸"宅地又來了。

而且這一次，扔的是海棠灣國家海岸；扔的是住宅用地；扔的還是一塊139畝的"巨無霸"。

更關鍵的是——張藝謀的名字，可能要和這塊地綁定了。

話不多說，咱們一層一層揭。

Part 1

15.12億起拍，綜合起價直奔20.8億

5月28日，三亞市自然資源和規劃局發布"三自然資告字〔2026〕7號"公告，海棠灣國家海岸休閑園區控規HT06-08-02地塊，正式掛牌出讓。

掛牌時間：2026年6月20日至6月30日。

先把核心數據擺出來：

地塊信息

光看起拍價，已經夠嚇人了。

但這只是"明賬"。

翻開出讓手冊細則，還藏著兩筆"暗賬"：

① FE國際汽聯電動方程式錦標賽——2億

競得人須經FE賽事被授權方同意，作為聯合承辦方，承擔2億元賽事舉辦費用。

② "詠而歸（暫定）"大型公共文化服務項目——3.685億

競得人須在海棠灣園區內配建，建成后無償移交給三亞市政府。

③ 還要認建認養HT06-G1-22地塊的公共綠地。

三筆加起來，綜合起價飆到了20.8億元，綜合樓面價直接拉升到約15,568元/㎡。

什么概念？

單畝成本接近1500萬。

中小開發商連保證金的邊都摸不到——9.07億現金趴在賬上，這道門檻，把99%的房企直接擋在了門外。

Part 2

"詠而歸"很可能就是張藝謀的"海棠2049"

整份公告里，最讓人心頭一震的，是這句話：

"主創團隊須具備重大文化盛典、頂級演藝盛事的統籌執導經驗，擁有一流劇目創作編排和運營能力。"

懂行的朋友，看到這一句話，腦子里浮現的名字大概率只有一個——張藝謀。

業內傳聞已久的"海棠2049"項目，從立意、規模到主創要求，與"詠而歸"高度吻合。

如果這個推測落地，意味著什么？

意味著繼西安、武漢的"長安十二時辰""知音號"之后，三亞海棠灣將擁有自己的國家級文化IP——而且是國師級別的作品坐鎮。

到時候，海棠灣不只是"度假目的地"，更可能成為一張世界級的文化名片。

這塊地的想象空間，瞬間被打開了。

Part 3

地塊在哪？演藝游樂核心旁，400米直線距離

光說位置可能沒感覺，咱們直接定位：

HT06-08-02地塊，位于風塘片區西側，新民路與風塘路附近。

HT06-08-02地塊位置圖

緊鄰什么？

• 西側約400米：演藝游樂核心（大概率是全球首個AI主題度假區"超級地中海"）
• 北側：三亞國際免稅城（全球最大單體免稅店）
• 周邊商業：太古里、寬窄巷子、萬象城陸續落地
• 交通利好：高鐵海棠灣站即將通車
• 豪宅鄰居：綠城·海棠潮鳴、超級地中海·憘悅

根據最新編制的風塘片區頂層規劃，這里要打造的，是：

國際旅游消費頂級體驗區 + 世界級演藝游樂集聚區 + 自貿港濱海旅居度假示范區

空間結構是"一帶、雙心、一環、四區"——其中"雙心"指：

免稅消費核心（依托國際免稅城）

演藝游樂核心（依托主題樂園項目）

而HT06-08-02，正好卡在"演藝游樂核心"的西大門。

海棠灣風塘片區控規

從地塊出發，沿著石姆龍路，走路就能到。

Part 4

海棠灣的宅地有多稀缺？數據說話

很多人可能不知道，海棠灣的住宅用地，是真正意義上的"賣一塊少一塊"。

來看一組硬數據

2018年以來，三亞海棠灣累計掛牌成交13宗住宅用地，總規模約1,623.14畝。 其中10宗、約1,403.22畝用于市場化商品房開發。

競得方都是誰？全是巨頭：

• 中旅投資→ 中旅·馥棠公館
• " bdsfid="688">綠城→ " bdsfid="691">綠城·海棠潮鳴
• 華潤置地→ 華潤海棠悅府
• " bdsfid="702">復星集團→ 超級地中海·憘悅
• 遼寧方大集團→ 方大·海棠半島壹號
• " bdsfid="714">保利發展→ 保利多個項目

一個共同特點：幾乎全部熱銷，部分銷量領跑整個三亞市場。

值得注意的是，過去成交的宅地主要集中在HT09、HT10片區（林旺、灣坡），而本次的HT06-08-02屬于HT06系列，是海棠灣國家海岸休閑園區的全新功能板塊。

這意味著——海棠灣的可開發版圖，正在向核心區延展。

每一塊新地，都是一次區域價值的再定義。

Part 5

地塊在哪？演藝游樂核心旁，400米直線距離

公告里對競買人的要求，幾乎是"指名道姓"級別的：

須為《財富》世界500強或中國百強房企或省/市屬國企 須具備為國際大型賽事提供賽事服務的經驗 控股關聯企業也可參與

能同時滿足"世界500強 + 國際賽事服務經驗 + 9億保證金"的玩家，三亞域內……真沒幾家。

業內普遍的"盲猜"是——某宇宙級B字頭央企。

具體是哪家，咱們不點名，懂的都懂。

Part 6

這不是一塊普通的地

寫到這里，可能你會問：海棠灣不是已經豪宅扎堆了嗎？再來一個，有什么稀奇？

不一樣。這塊地，至少有三個"非典型"信號：

第一，它是文化地標的載體。

配建"詠而歸"，意味著這塊地未來的產品，不只是賣給度假客，而是賣給追文化、追IP、追稀缺性的高凈值家族。

第二，它是賽事經濟的支點。

FE電動方程式落地，讓海棠灣的"國際化"標簽更扎實——這是寫給全球資產配置者看的故事。

第三，它是新板塊的開篇之作。

HT06系列首發，誰拿下，誰就搶到了風塘片區的"頭部話語權"。

綜合樓面價1.56萬/㎡的成本，未來產品入市價多少？

我們不妨參考一下隔壁的中旅·馥棠公館和綠城·海棠潮鳴——心里大概就有數了。

把時間線拉長來看，這一切并不是巧合。

2025年12月18日：海南自貿港全島封關運作；

2026年5月08日：何猷君落子海棠灣，拿下封關后三亞首宗重磅商業用地；

2026年5月28日：HT06-08-02掛牌，20.8億綜合起價、張藝謀IP傳聞、央企角逐……

短短半年，海棠灣的故事，正在被重新書寫。

封關紅利、文化IP、國際賽事、央企巨頭、明星資本——所有頂級要素，正在向這片國家海岸集中。

6月30日，掛牌截止日。

那一天，海棠灣的故事，又要翻開新的一頁。

至于花落誰家，關注我，咱們一起等結果。

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