房屋被征收后，承租人未獲經(jīng)營(yíng)補(bǔ)償。當(dāng)事人要求出示征收法律文件

一審判決認(rèn)定了三年租期，但以“棚戶區(qū)改造、房屋在征收范圍內(nèi)”為由判令搬出。當(dāng)事人稱，她所在的七一花園一號(hào)樓不在征收決定載明的范圍之內(nèi)；合同中手寫“房屋動(dòng)遷除外”原是對(duì)租金支付的約定，而非解除合同的條件。

本文基于公開法律文書及當(dāng)事人陳述整理。

吉林省遼源市一位經(jīng)營(yíng)者何女士（化名），十余年前租用當(dāng)?shù)仄咭换▓@一號(hào)樓一處房屋開辦健康調(diào)理會(huì)館。協(xié)議約定租期為三年。后房屋被拆除，房東獲得補(bǔ)償，何女士未得到經(jīng)營(yíng)及裝修方面的補(bǔ)償。她為此打了三場(chǎng)官司，并多次向信訪部門反映情況。

何女士稱，一審判決雖然認(rèn)定了三年租期，但以“棚戶區(qū)改造、房屋在征收范圍內(nèi)”為由判令她搬出。她表示，自己所在的七一花園一號(hào)樓并不在政府征收決定載明的棚戶區(qū)改造范圍之內(nèi)。同時(shí)，她指出，租賃協(xié)議第三條手寫的“房屋動(dòng)遷除外”，是對(duì)租金支付的約定，而非賦予單方解除合同且不予補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

目前，涉事房東及當(dāng)?shù)卣魇?、信訪等相關(guān)部門均未對(duì)此事作出公開回應(yīng)。

租賃約定與征收經(jīng)過

2013年春，何女士與房東鄭女士（化名）簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，租下七一花園一號(hào)樓一處房屋開辦健康調(diào)理會(huì)館。協(xié)議打印文本約定租賃期限為一年，雙方協(xié)商后手寫補(bǔ)充第十一條：“甲方至少租給乙方三年”。雙方簽字確認(rèn)。

何女士稱，簽約前曾反復(fù)詢問房屋是否會(huì)動(dòng)遷。據(jù)她回憶，房東當(dāng)時(shí)表示，該房屋所在小區(qū)剛做完外墻保溫和下水改造，幾年內(nèi)不會(huì)動(dòng)遷。

何女士隨后投入兩個(gè)月進(jìn)行裝修，開業(yè)后保留了價(jià)目表和部分收據(jù)，自述月營(yíng)業(yè)額超過十萬元。

開業(yè)后不久，當(dāng)?shù)卣l(fā)布房屋征收公告。

合同中“房屋動(dòng)遷除外”條款的性質(zhì)

租賃協(xié)議第三條原約定租金支付相關(guān)事宜。雙方在該條末尾手寫補(bǔ)充了“房屋動(dòng)遷除外”。

何女士表示，該手寫補(bǔ)充的本意是：如果因房屋動(dòng)遷導(dǎo)致租賃合同無法繼續(xù)履行，租金如何處理——例如停止計(jì)租或退還剩余租金——由雙方另行約定。她認(rèn)為，這一條款不應(yīng)被解釋為房東可以免除對(duì)承租人裝修、停產(chǎn)停業(yè)等損失的補(bǔ)償責(zé)任。

然而，一審及二審法院將“房屋動(dòng)遷除外”理解為當(dāng)事人約定的合同解除條件，認(rèn)為政府征收公告發(fā)布后，該條件成就，房東有權(quán)解除合同，且因不可抗力雙方均不承擔(dān)賠償責(zé)任。

訴訟及一審判決情況

租期滿一年后，房東書面通知何女士不再續(xù)租，要求30日內(nèi)搬離。何女士不同意。房東遂以“租期為一年，現(xiàn)租期已過”為由向法院提起訴訟。

一審法院審理后認(rèn)定，手寫補(bǔ)充的第十一條是雙方進(jìn)一步協(xié)商的結(jié)果，租賃協(xié)議對(duì)租期的約定應(yīng)視為三年期滿。但同時(shí)，一審判決指出涉案房屋屬于棚戶區(qū)改造范圍，并以“房屋在征收范圍內(nèi)”為由，判令何女士搬出。

法院判決解除雙方租賃協(xié)議，何女士于30日內(nèi)騰空房屋。對(duì)于何女士提出的裝修損失、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)用等，判決書載明“因被告沒有提出要求亦未有提供證據(jù)，故本院不予審理”。

何女士在二審上訴中明確主張營(yíng)業(yè)損失，并附有顧客協(xié)議、價(jià)目表、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等材料。二審法院認(rèn)定，政府征收行為屬于不可抗力，雙方均無過錯(cuò)，因此對(duì)何女士的損失主張未予支持。此后，吉林省高級(jí)人民法院駁回了她的再審申請(qǐng)

關(guān)于征收范圍的核心爭(zhēng)議

何女士稱，她在一審訴訟期間曾申請(qǐng)法院調(diào)取2013年龍山區(qū)人民政府作出的關(guān)于東藝名城地塊棚戶區(qū)改造的《國(guó)有土地上房屋征收決定》，但未能取得該文件。

何女士表示，她后來獲取了該征收決定文件。文件載明征收范圍為“七一花園1號(hào)、2號(hào)樓大拇指樓”。她指出，自己承租的房屋位于“七一花園一號(hào)樓”，并非“1號(hào)樓”。她稱，經(jīng)向當(dāng)?shù)匾?guī)劃和征收部門核實(shí)，“一號(hào)樓”與“1號(hào)樓”在官方門牌登記中是兩處不同的建筑，一號(hào)樓并不在征收決定所列的棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)。

何女士還稱，2015年9月26日，她委托的北京李律師來到遼源，要求相關(guān)部門出示上述征收決定文件，對(duì)方答復(fù)稱沒有該文件。

何女士目前的核心訴求之一，是要求相關(guān)部門明確答復(fù)：七一花園一號(hào)樓是否在2013年?yáng)|藝名城地塊棚戶區(qū)改造的征收范圍內(nèi)？如果在，請(qǐng)出示合法依據(jù)（包括征收決定、紅線圖等）；如果不在，則法院以“在征收范圍內(nèi)”為由判令搬出的基礎(chǔ)就需要重新審視。

當(dāng)事人關(guān)于強(qiáng)制措施及房屋拆除的陳述

據(jù)何女士在法庭陳述和申訴材料中描述，征收公告發(fā)布后，其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所出現(xiàn)以下情況：施工人員挖溝、樓上時(shí)有雜物落下、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所被斷水?dāng)嚯?、供熱管道被拆除，有人用圍欄將店面圍住，?dǎo)致人員和車輛難以進(jìn)出。

她曾向當(dāng)?shù)亟值阑蛘块T反映，對(duì)方表示“與己無關(guān)”。她又分別前往區(qū)、市、省三級(jí)信訪部門。據(jù)她講述，收到的答復(fù)分別為“管不了”“不歸我們管”“我們也管不了”。

此后，何女士在一次外出期間，房屋被拆除。她表示，店內(nèi)所有物品（包括儀器、桌椅、顧客檔案、收據(jù)憑證等）均未提前取出，后被轉(zhuǎn)移至一處庫(kù)房存放，至今未能取回。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷，不得采取斷水?dāng)嚯姷确欠ǚ绞狡仁拱徇w。上述手段是否屬實(shí)，目前僅有當(dāng)事人單方陳述。

截至發(fā)稿，房東鄭女士及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)征收部門未對(duì)此作出公開回應(yīng)。

關(guān)于承租人補(bǔ)償權(quán)益的一般法律實(shí)踐

在房屋征收補(bǔ)償實(shí)踐中，補(bǔ)償協(xié)議通常由征收部門與房屋所有權(quán)人簽訂。實(shí)際經(jīng)營(yíng)者（承租人）在征收中的權(quán)益如何保障，實(shí)踐中存在不同做法。

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條，“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失”屬于法定補(bǔ)償項(xiàng)目。但該項(xiàng)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由征收部門直接支付給實(shí)際經(jīng)營(yíng)者，還是由房東在獲得補(bǔ)償后與承租人協(xié)商分配，各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一。最高人民法院曾發(fā)布同類典型案例，為相關(guān)糾紛提供了參考方向。

本案的特殊之處在于：一方面，當(dāng)事人主張其房屋不在棚戶區(qū)改造征收范圍內(nèi)；另一方面，即使征收成立，合同中“房屋動(dòng)遷除外”條款的性質(zhì)（是對(duì)租金支付的約定，還是解除合同的條件）也直接影響到何女士是否有權(quán)獲得補(bǔ)償。

何女士表示，她目前的核心訴求包括：

要求當(dāng)?shù)卣罢魇詹块T明確答復(fù)：七一花園一號(hào)樓是否在2013年?yáng)|藝名城地塊棚戶區(qū)改造的征收范圍內(nèi)？如果在，請(qǐng)出示合法依據(jù)（包括征收決定、紅線圖等）；如果不在，請(qǐng)對(duì)房屋被拆除的原因作出說明。

要求確認(rèn)合同中“房屋動(dòng)遷除外”條款的真實(shí)含義——其本為對(duì)租金支付事宜的約定，而非剝奪承租人補(bǔ)償權(quán)利的“無條件解除”條款。

在此基礎(chǔ)上，就其三年租期內(nèi)的停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修投入及店內(nèi)物品損失獲得合理補(bǔ)償。

本文基于公開法律文書、當(dāng)事人陳述及法庭記錄整理。文中地名、人名均為化名或模糊處理。當(dāng)事人陳述尚未經(jīng)第三方獨(dú)立核實(shí)。

房東及相關(guān)部門暫未對(duì)本文所述內(nèi)容作出公開回應(yīng)。