北京買房：理清思路，購房建議1902

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

孩子29年幼升小，目前在朝陽有一套占坑房，對應小學和初中是陳經綸中學嘉銘分校，昌平有一套用來積分落戶房子。兩套只有朝陽有公積金貸，無其他貸款。目前有工居，在等待積分落戶或人才引進。考慮是否要換到上地學區。

最近在關注0702的房子，最主要目的還是孩子上學，但上地樹村最近不是很穩，目前在想是買0702，可以改善+上學，還是等28或29年買個上地西里的老破小，再在附近租房住。可接受租房，我們目前就是在租房。朝陽和昌平租出去，自己再租一個大房子，覺得性價比很高。

A：

1、有工居無京戶，那換到上地學區后，怎么保證能對口入學啊？今年的還沒結果，但去年的情況是非京籍很少有能對口的，包括小升初都大多數被派位了。

2、買0702沒問題，但考慮好新樓盤的交房情況，以及交房后是買0702沒問題，新樓盤如期交房，房本什么時候下，你的工作居住證地址是否可以很快的改到？另外，按海淀新樓盤和新建小學的入學，到時候應該也是多校劃片。做好交房規劃，還有做好多校劃片可能不能對口的入學預期就好。其他沒什么。

另外也可以算算新樓盤的溢價，因為除了學區溢價之外，新樓盤還會有開發商+土地方的利潤，也就是雙重的溢價。主要您是非京籍，如果支付了高溢價但沒得到應有的學位，那就不太劃算了。

3、常規建議是買個占坑兒房就行，既節省資金也降低保值風險。不過上地學區現在占坑兒房的溢價挺復雜，簡單說就是上地東里西里的溢價率非常高，至少40%以上。柳浪的正常，海淀平均值25%左右，反正都是一分錢一分貨，看自己的選擇吧。

4、換租當然性價比高了，能占學區房的便宜。但您朝陽的也是學區房啊，也有部分溢價的，換租的性價比就低點兒了。而昌平的又是郊區，租金收益率一般低于市區，所以占的便宜未必太多。這也是自己計算吧，都是明擺著的數字。

5、我沒什么建議，只是列出以上情況供參考。而且還有一點，朝陽區對非京籍相對友好，買房之后對口入學的概率比海淀高，那如果在朝陽能進入陳經綸嘉銘，到海淀就得確保不被調劑才算合適，否則就未必合適了，畢竟多花了不少錢呢。

僅供參考。

二

Q:

近期我重點關注了永定門外二手（例如新奧洋房）和雙井二手（富力城D/B以及CBD總部公寓二期、合生國際花園），主要想看南北兩室這種，富力D的全南也看過，總價需要控制在800以內。

如果通勤方面相差不大，您認為這兩個板塊哪個保值效果更好一些，或者是說有沒有更推薦的小區？因為現在這些小區的房源價格大差不差，差價都在100以內，目前有計劃結婚，還沒小孩兒。

A：

1、如果不考慮通勤，也沒小孩兒，那肯定是首選雙井的啊，這是送分題。或者說一般都沒這么比較的，板塊或房子的性質不一樣，不好比。

2、假定都是800萬，那在雙井就是得到800萬的居住體驗，一分錢一分貨。但是永外只能得到600多萬的居住體驗，不超650吧。那150萬以上是學區的價值，您得不到居住的價值+出租的話也收不到租金，還要承擔這部分價值的保值風險。

另外還有一點，永外是南二環，雙井是東三環，這兩個板塊從20多年前就是對標板塊，價格基本一致。那20多年過去了，兩邊的價格雖然表面上差不多，但實際上永外卻包含了25%的學區溢價。

那問題來了，您覺得這些年哪邊的價格走勢好？或者說更保值？這沒有標準答案，可以說永外的單獨漲出了學區溢價，算更保值。但也可以說永外的基礎價值走勢弱，如果溢價部分受影響，那就不合適了。

3、總之既然是還沒孩子，那常規建議是沒必要提前準備學區房。而且永外學區也不算多強，基本是東西城排名很靠后的吧，更沒必要準備太早。

再有這里雖然學區不強，但溢價不低，是否劃算自己考慮吧。畢竟今年是入學趨勢的轉折年，從今年開始要延續到至少2032年，考慮好再買吧，一般不建議跟大趨勢對賭。這您自己算算賬吧，用數字說話更有說服力。

僅供參考。

三

Q:

先說下我的情況，我家孩子明年幼升小，現在在朝陽區安慧里居住，孩子父親有海淀中關村附近政保，但前提需要有海淀戶口。目前我購房總預算是400w左右（不賣朝陽的房子），但是猶豫買海淀什么樣的房子，畢竟預算有限。

想了幾個方案：（1）如果買稻香園或者新中關坑房的話，擔心解決學籍后不好出手。（2）要是賣掉朝陽房子去買寶山的新房又擔心那邊的配套和溢價。（3）四季青附近買和鴻四季的經適房，又擔心房屋質量不行。比較猶豫，不知道您有什么建議？

A：

1、沒什么不好出手的，主要看價格了，只要掛牌不貴就都不算難賣。另外東西海都已經逐步放寬學位限制了，明年如果再放寬，那六年一學位就有可能名存實亡了，對占坑兒房來說是好事兒。

2、既然您家是為了上學，那就先甭考慮什么配套和溢價了，還是先確定落戶吧。因為新房未必是交房就能遷戶，而是得等著派出所確認門牌號+房產證。

這咨詢好吧，畢竟收房之后不能遷戶和劃片上學的案例有的是。所以您家這種情況一般不建議新房，沒必要去賭。贏了不過得到本應得到的，萬一輸了就都耽誤了。

3、和泓四季是二類經適，實際性質是回遷房+安置房為主的。具體質量我說不好，塔樓板塔的一般都還行，但肯定不能和商品房相比。不過這里的優勢是溢價率相對低，估計超不過15%，砍砍價兒的或許更低。

如果是我就先看這里了，反正政保只要求海淀戶口，對房籍不要求，那就買溢價低的唄，多收租金+降低保值風險。

僅供參考。

四

Q:

我看上了海淀九號的140平戶型，但是因為近幾年都沒有成交，所以價格需要衡量。

目前想到2種辦法：1、因為這個地方挨著豐臺，結合您之前給出的海淀學區溢價率25%，那么是不是可以理解成，依據品質類似的同地段豐臺成交價x1.25計算就可以？2、海淀次新距離21年高點基本回撤35%，那么按照21年歷史最高成交價x0.65計算是不是也可以？

A：

1、不對。首先25%的溢價率是指海淀100的房價中包含25塊學區價值，那對標豐臺的房價就是75塊。所以如果以豐臺小區的價格為錨，那就要乘以1.33才能還原海淀價格。

其次，溢價率25%是海淀的平均值，但隨著學區的資源+學校的排名不同，溢價也是不一樣的。即便在同一個板塊或同一小區，占坑兒房和改善房的溢價比例也不一樣。140平是較大戶型，通常溢價比例不會超過20%。

再者，既然是140平戶型，那即便不是學區房，租售比也是肯定和90平之內的不一樣，一般要高出20%左右。這種算法挺麻煩的，一般不建議。

2、按整體跌幅計算在理論上可行，或者說可以這么跟賣家聊，但人家未必認可。因為次新房受追捧，保值有可能更強。但聊聊試試唄，反正肯定不虧。

3、另外可以按照房租倒推價格，因為就算近幾年沒有成交的也一定有出租的，租金必定是市場價。然后在周邊找個可以對標的小區，也就是品質+戶型差不多的次新盤當標準。比如紫金長安吧，現在那里大三居的租售比是900-1000。

假定現在海淀九號140平的租金為1萬一個月（讓中介給估價），那售價就是低了900萬，高了1000萬。對標的小區可以讓中介多找幾個，都算算賬，因為數值有可能不同，哪個對自己有利就用哪個。

僅供參考。

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