再降1.6億！南京雨花客廳，為何急尋接盤方？

南京人氣商場雨花客廳，頻頻上架司法拍賣貨架！

今年5月底，山姆會員店所在的雨花客廳北區，打7折、約8.04億總價拍賣，因無人出價而流拍。

剛剛，銳評君注意到該標的物再次上架，將于6月17日以6.4354億起拍。在評估價的基礎上打了5.6折，這一次，會有買家接手雨花客廳北區嗎？

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位于安德門大街和軟件大道交匯處的雨花客廳，與地鐵1號線天隆寺站無縫接軌，于2017年9月開業，有購物中心、辦公樓、公寓等多樣化業態。

雨花客廳，一開業就成為南京商場的“網紅”，不僅是南京第一個把海底世界搬進商場的購物中心，還擁有南京第一家山姆會員店。

在南京主流商場排名上，雨花客廳更是“戰績”可查。

2022年，銷售額約20億，客流量約1450萬（數據來源于商業薈）；

2023年，銷售額約28億，客流量約2580萬，綜合實力位列全國第66位。其中，山姆會員店的銷售額高達21億，占據雨花客廳總銷售額的75%（數據來源于贏商網）；

2024年，銷售額約30.6億，客流量約2900萬，位列全國購物中心銷售榜第82位（數據來源于新商網）……

需要指出，被拍賣的，并非雨花客廳整體。

阿里資產·司法官網的標的物“江蘇省南京市雨花臺區軟件大道109號8幢一室、二室不動產”，為雨花客廳北區。

評估報告顯示，標的物的產權人為南京豐盛大族科技股份有限公司，房屋用途為大中型商場、超級市場，總建筑面積約56737.28㎡，樓層分布為負二層至三層（局部為負一層，屋面5層為露天花園）。

具體來看，8幢一室為雨花客廳商場，迪卡儂、優衣庫、無印良品、華為、茶顏悅色、寶慶銀樓、西西弗書店、屈臣氏等品牌匯聚。

8幢二室為山姆會員店，開業以來人氣值居高不下。

整體評估總價，為11.4905億元，5月底一拍時打7折8.0443億起拍；6月17日二拍，將打5.6折6.4354億起拍。

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事實上，雨花客廳的拍賣，得追溯到2021年。

當年3月，阿里資產官網上的一則“對南京豐盛大族科技股份有限公司債權”，使得雨花客廳背后的紛擾首次進入大眾視野。

據介紹，債權本金為5億，債權總額為5.935億。不過，因無人出價而流拍。

這筆債權，是怎么回事？

原來，早在2017年，華融國際信托有限責任公司，對南京豐盛大族科技股份有限公司發放了5億元信托貸款，用于酒店在建工程建設和歸還部分股東借款。期限2年。

該筆貸款的目前的風控措施主要包括：

①商業房產抵押：以南京雨花客廳的8號樓58742.8平米的商業抵押。2017年年底時評估價值約15.24億元；

②保證擔保：豐盛控股提供擔保并公告，實際控制人季昌群夫婦提供連帶責任擔保保證。

在當時，雨花客廳被抵押的部分，與如今被拍賣的北區基本重合。

顯然，這筆信托貸款到期后，豐盛大族違約了。

2020年4月，華融信托申請了訴前財產保全，對被申請人的限額高達627437714.89元。

緊接著，華融信托將豐盛控股、豐盛大族、季昌群等告上法院。

2021年債權拍賣未果，2022年2月，雨花客廳北區第一次上架司法拍賣，當時的評估價約10.66億，打7折約7.46億起拍。不過因申請人撤回，拍賣終止。

今年再度現身司法拍賣貨架，雨花客廳北區的評估價提高到11.49億元。銳評君注意到，標的物相關的執行案號為（2025）京04執恢47號。

天眼查顯示，該案號相關的疑似申請執行人為華融國際信托有限責任公司，執行標的超6.7億元。

如此來看，華融信托與豐盛大族的借款糾紛，持續了9年也沒能順利解決，短時間內將商場降價再拍賣的急切心情，自然也能理解。

本月17日第二次拍賣，雨花客廳北區能順利找到新主人嗎？屆時，銳評君將在評論區更新結果。

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前面我們提到，雨花客廳有購物中心、辦公樓、公寓等多樣化業態，購物中心主要集中在8號樓、9號樓。

8號樓待第二次拍賣之外，9號樓，并沒能獨善其身。

今年，阿里資產官網發布了一則《中國長城資產管理股份有限公司對南京豐盛大族科技股份有限公司債權的營銷公告》，招募時間為2026年1月12日至2026年7月11日。

債權總額近2.59億元，其中債權本金超2億元，利息約5840萬。

公告詳情頁顯示，這筆債權的抵押物為雨花客廳9號樓整棟，面積1.5萬方，估值達4.04億，司法評估機構估算其年租金收益約3000萬。

截至發稿，這筆債權招募公告吸引了3562次圍觀，已有3名意向人。

注意，中國長城資產管理與豐盛大族的糾紛，也不是新鮮事了。

2024年11月，雨花客廳9幢1室以約2.82億元總價拍賣，但因無人報名而流拍。

這，揭開了中國長城資產管理與豐盛大族的糾紛。

據新疆維吾爾自治區烏魯木齊市中級人民法院的執行裁定書，長城國興金融租賃有限公司與豐盛大族、季昌群等存在租賃合同糾紛。2023年4月，法院判決：

凍結、劃撥被執行人南京豐盛大族科技股份有限公司、季昌群、夏桂花在銀行、信用社或其他金融機構賬戶中的存款253,496,487.36元；

若款項不足，則查封、扣押、拍賣、變賣被執行人南京豐盛大族科技股份有限公司等相應價值的財產。

天眼查顯示，長城國興金融租賃有限公司，由中國長城資產管理股份有限公司100%持股。那么，中國長城資產管理對豐盛大族債權的招募，也就找到根源了。

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因產權人債臺高筑，雨花客廳的每一次被拍賣，都引發了非常高的關注。銳評君認為，重要原因是這家商場太受歡迎了。

這些年，商場的銷售額和客流量格外出圈，除此之外，表現優異的租金水平，也能佐證商場的優質屬性。

此前，豐盛大族與豐盛大族商業管理簽訂的租賃合同顯示：

雨花客廳1、8、9號樓及地下車庫的年租金收益為4000萬元/年（2023.7.1-2026.6.30），且定期增長3%的租金（2026.7.1-2029.6.30為4120萬/年，2029.7.1-2033.6.30為4243.6萬/年）。

按照商業運作規則，豐盛大族商業管理與商戶簽訂租賃合同，大概率會溢價。

雖然沒有披露具體租金金額，但即將二拍的雨花客廳北區，標的物頁面附注的租賃清單多少能反映情況：

簽約商戶共61家，租金支付周期多為月付或季付，多數品牌不存在拖欠租金的情況，收繳率超86%；

迪卡儂、山姆、海上明珠影城、西西弗書店、屈臣氏、優衣庫等品牌自2017年開業就已簽約，年限最短10年、最長20年；

這份清單最令人關注的，莫過于山姆拖欠租金超887萬。這筆巨額欠款，“暴露”了雨花客廳相當不錯的租金水平。

插個題外話，此前山姆方已回應：“山姆南京雨花臺店一直嚴格按照合同按期支付租金。因業主方涉及資金相關問題，目前我司嚴格按照法院要求暫停支付，配合司法執行，待法院通知后再行支付租金，不存在故意欠租。”

當然，對于消費者而言，大家最關心的問題是，如果雨花客廳成功拍賣，商場還會維持現狀嗎？以后還能不能愉快逛山姆？

此前，銳評君咨詢過法院，工作人員表示：“該項目為商業性質用地，如果需要改變相關用途，需要報批規劃部門。如果不涉及規劃變動，拍賣成功后，后續商場如何經營、做什么業態，由買家自行決定。”

當然，從法律層面來講，根據“買賣不破租賃”原則，租約未到期的品牌，在商場產權變更后仍受法律保護，無需因拍賣搬遷或調整運營。