單大偉：變局之下，讀懂地產新邏輯

鳳凰網房產聯席CEO、優博集團創始人單大偉

只要堅守初心、腳踏實地，就能擁抱房地產高質量發展的全新未來。

歷經深度調整，房地產行業正全面有效重塑：交易景氣度持續修復、風險有效出清，高品質住宅不斷涌現，企業也正式邁入高質量、穩發展的全新階段。

作為深耕地產行業近30年的觀察者、平臺搭建者與資源鏈接者，鳳凰網房產聯席CEO、優博集團創始人單大偉親歷了行業從“黃金時代”、高周轉時代到高質量發展時代的變遷，在樓市復蘇、“好房子”建設提速、城市更新推進以及行業代表性事件金科股份重整成功的背景下，"問渠人物"近日與單大偉進行了一次深度對話，解讀存量時代地產行業的生存法則與發展機遇。

訪談中，單大偉言辭直白、觀點鮮明，既有歷經行業起落的通透，也有對未來發展的篤定。在他看來，短期陣痛是房地產行業淬煉的必經過程，房子，終究是承載萬家燈火的居所；地產人，終究要以產品立身、以責任前行，只要堅守初心、腳踏實地，就能擁抱房地產高質量發展的全新未來。

復盤行業調整周期

解讀市場修復與風險出清

鳳凰網房產：2026年以來，全國多地樓市政策持續優化，市場逐步回暖。在您看來，當前行業處在怎樣的發展階段？和前幾輪調整相比，這一輪最大的不同是什么？

單大偉：目前，房地產市場整體處在回穩回暖階段，但想回到普漲年代是不可能的，城市間的分化會成為未來常態，這也是行業回歸理性的必經之路。

我們也可以看到，這一輪的行業調整與此前幾輪完全不同。過去，樓市像“打擺子”，政策一松就瘋漲，一緊就降溫，來回循環，根子還是圍著增量蓋房子轉。這一輪不一樣，是“刮骨療毒”，是希望行業健康穩健發展。如今的政策目標也很明確：穩大盤、化風險、促轉型，不搞短期刺激。

鳳凰網房產：2026年五六月，一線城市、強二線城市的新房、二手房成交回暖明顯，三四線城市依舊在以價換量，土地市場也是冷熱不均。您如何看待當下市場的分化格局？

單大偉：人往高處走，錢跟著人流走，這是必然結果。

上海、杭州這些城市產業足、就業機會多，年輕人愿意留下來，改善性需求自然源源不斷，樓房的價格和成交會率先企穩。多數三四線城市，人口外流持續，新房庫存也壓了一大堆，不靠降價走量，根本賣不動。土地市場更是一目了然，深圳、杭州優質宅地，國企搶著拿，溢價率居高不下；偏遠城市地塊，頻頻底價成交甚至流拍。

這一格局短期扭轉不了，房企要是還抱著“遍地開花”的老想法是要栽跟頭的，找準賽道、選對城市，比盲目擴張重要一萬倍。

鳳凰網房產：2025年被稱作“房企債務重整大年”，金科股份完成千億級司法重整，順利化解風險，穩步轉型，您如何評價這一重整案例？它給出險民企帶來了哪些啟示？

單大偉：金科股份重整順利完成，憑借市場化處置路徑，成為房企化解經營風險的優秀標桿。我全程參與下來，最大感受就是四個字：直面現實。

過去，不少出險企業要么觀望等待，要么拆東墻補西墻，越拖窟窿越大。金科不一樣，早早斷臂求生，梳理債務、保住樓盤交付，聯合資管、金融機構一步步落地重整。幾十萬套房子順利交付，這是守住了民生底線；剝離非核心業務、輕裝上陣，這是給自己留后路。

案例擺在眼前，它告訴行業，躺平沒有出路，硬扛更是死路一條，唯有放下幻想，主動瘦身、聚焦主業才有重生機會。當然，對于金科而言，重整只是起點，后續能不能靠經營造血，才是真正的大考。

鳳凰網房產：金科重整后，明確轉型為科技驅動的不動產綜合運營商，重點布局城市更新、輕資產運營，為什么出險房企不約而同扎堆存量賽道？

單大偉：道理很簡單：重資產拿地，風險太高；存量運營，現金流更穩。

經歷過債務危機的企業，最怕的就是資金鏈再出問題。傳統開發要大額拿地、墊資建設，對負債和現金流要求極高。而城市更新、代建、資產管理這些賽道，不用砸重金囤地，投入可控、回報平穩。

再看市場基本面，全國大量老舊小區、老廠房等著改造，萬億級市場擺在那里。一邊是風險高的老路被堵死，一邊是空間廣闊的新賽道敞開大門，聰明人都會做出選擇。放下規模執念，踏踏實實做運營，這是經歷風浪之后最務實的選擇。

和其他企業不同的是，金科主要通過科技和技術驅動存量運營。比如，為了匹配新戰略，公司對組織架構進行大刀闊斧調整：數字科技事業部與資產管理、城市更新、基金管理同級，成為金科四大事業部。這樣做就是要用科技賦能推動企業數字化轉型，提升租金收益和運營效率，實現高效運營和資產增值，驅動各項業務提質增效，打造差異化優勢。

鳳凰網房產：近兩年來，國企、央企及地方城投在土地競拍、項目并購、城市更新等領域持續發力，您如何看待這類主體在房地產行業中的角色演變？

單大偉：行業下行期，國企、央企、城投就是市場的“壓艙石”。

前幾年，民營房企收縮、避險，市場一度冷清。關鍵時刻，國企、央企、城投站了出來，拿地、接盤問題項目、推進保交房、落地城市更新，硬生生穩住了基本盤。而且它們不僅僅是單純追求規模和利潤，更看重企業的社會責任、長期價值。

未來行業格局會更清晰：國企守底盤，主攻保障房、城市更新類民生項目；民企做特色，深耕產品、精細化服務。雙方互補共存，不再是過去同質化拼規模的局面，這是健康的行業生態。

聚焦“好房子”與城市更新

行業要抓好新賽道

鳳凰網房產：近兩年“好房子”建設持續提速，安全、舒適、綠色、智慧成為住宅打造的核心方向，您如何看待這一變化背后的動因與趨勢？

單大偉：時代變了，買房的邏輯自然也要變。早期大家買房，只求“有得住”；如今家家戶戶改善居住，追求“住得好”，這是老百姓最真實的需求。

現在，“好房子”上升為住宅建設的硬性規范，就是給整個行業劃紅線：不能再粗制濫造的造房子。舉個例子，以前不少樓盤偷工減料、層高不夠、隔音差、建材不環保，購房者叫苦不迭。現在國標卡死底線，就是倒逼房企回歸產品本身。

鳳凰網房產：近日，國務院正式印發公布了《城市更新“十五五”規劃》，明確了未來5年的時間表、任務書和路線圖。對于城市更新的落地與發展，請談談您的看法。

單大偉：在我看來，《城市更新“十五五”規劃》務實且貼合實際。規劃摒棄了以往粗放的開發模式，不再簡單大拆大建，而是緊扣民生需求推進提質升級。既要改善人居環境、提升居住品質，也要守護城市歷史文脈、留住城市記憶，同時也引導行業腳踏實地，深耕長期價值。

鳳凰網房產：從您的觀察來看，各地在推進城市更新過程中有哪些問題是需要關注的。

單大偉：當前城市更新發展面臨三大痛點：一是項目運營周期長、盈利空間有限，企業普遍承壓；二是項目牽涉政府、企業、居民等多方主體，統籌協調難度較大；三是行業普遍存在“重建設、輕運營”的傾向，項目竣工后疏于管護，最終逐步喪失活力。

想要深耕城市更新，不能單純沿用傳統開發思維，必須轉變思路，用心做好服務，筑牢長期運營能力。

鳳凰網房產：城市更新賽道參與者眾多，國企、民企、城投同臺競爭，各方優勢是什么？未來格局會如何演變？

單大偉：各類市場主體各具優勢、各有所長。城投與地方國企深耕本土，深諳城市規劃布局，政企資源積淀深厚，是片區綜合改造、市政配套建設的中堅力量。頭部民營企業精于產品打造與社區運營，在老舊小區提質、特色商業街區活化領域優勢顯著。而專業運營機構，則擅長業態培育與資產精細化管理。

行業單打獨斗的模式已然落幕，多方聯合體協作將成為主流趨勢。各方分工明確、優勢互補、協同發力。未來行業競爭不再比拼資金實力與拿地速度，而是轉向綜合運營能力。唯有兼顧社會效益與經濟效益，實現建設、運營全鏈條貫通的市場主體，方能行穩致遠。

鳳凰網房產：您多次提到運營能力是未來核心競爭力，結合“好房子”建設、城市更新兩大賽道，房企應該如何搭建運營體系？

單大偉：運營，不是交房之后才開始的，而是從拿地、設計階段就要前置。

先說“好房子”，我參觀過杭州一個品質社區，從戶型布局、光照分析到老年活動區、兒童樂園規劃，全是圍繞業主日常需求設計的。交房之后，精細化物業、社群服務跟上，房子的價值才能持續體現。

再看城市更新，老舊小區改造，加裝電梯、翻新路面只是第一步，后續的保潔、安保、便民服務，才是留住民心的關鍵。現在很多房企存在的問題就是“重開發、輕服務”，必須扭轉這個思維。同時學會用好數字化、智能化工具，降本增效，把運營做細、做扎實。

面對行業深刻變革

從業者需要主動轉型

鳳凰網房產：步入2026年年中，結合當前政策導向、市場表現與行業現狀，對于接下來的樓市走勢有何預判？

單大偉：很明確，樓市行情會穩步修復，整體走勢平穩，波動幅度有限。

鳳凰網房產：您親歷行業多個周期，本輪深度調整之后，房地產的底層邏輯發生了哪些不可逆的改變？

單大偉：房地產行業三大底層邏輯已徹底被重塑：

第一，增長邏輯。行業告別規模擴張的舊模式，不再盲目追求體量增速，高質量發展成為核心主線。

第二，盈利邏輯。高毛利時代已然終結，行業步入薄利、微利新階段，成本管控與精細化運營成為企業生存必備能力。

第三，價值邏輯。房產金融屬性持續弱化，居住本質全面回歸，產品力、服務力與運營能力，構筑起企業長久發展的核心壁壘。

面對行業深刻變革，從業者都需要主動轉型，順應全新行業規則。

鳳凰網房產：面對當下形勢，您對堅守行業的從業者有何寄語與建議？

單大偉：我特別理解行業的這份焦慮。從業多年習慣了高周轉模式，如今賽道、運作邏輯全面轉變，難免會感到迷茫。

首先，要放下執念，別再幻想回到過去“躺贏”的日子，接受行業新常態。其次，深耕專業，不管是做設計、工程、營銷還是運營，把手上的活做精，專業能力走到哪里都是底氣。最后，主動求變。城市更新、品質住宅、不動產科技都是新機會，要跳出舒適區，多學新東西。

房地產依舊是十萬億元級的支柱行業，蛋糕還在，只要肯改變、肯沉淀，就一定有機會。

鳳凰網房產：行業新生代從業者、企業二代逐步走上前臺，他們成長于調控周期，和老一輩從業者差異明顯，您如何看待這股新生力量？

單大偉：新生代，有想法、有視野、敢創新，這是最大優勢。

老一輩從業者，摸爬滾打幾十年，擅長資源整合、攻堅破難；年輕人熟悉互聯網、數字化，對新消費、新生活方式理解更深，兩者互補，恰恰是行業發展的動力。我認識不少“房企二代”，不癡迷盲目擴規模，反而專注產品打磨、智慧社區打造，這和當下行業方向高度契合。

當然，年輕人也需要多扎進一線，多體會市場、體會民生，把前輩們的工匠精神、責任擔當傳承下去。新舊融合，行業才能走得更遠。

鳳凰網房產：您曾提出科技、綠色、智慧將成為房企核心競爭力，如今AI、智能家居普及，科技會如何賦能房地產行業？

單大偉：科技不是花架子，是實實在在的生產力，會滲透到地產全鏈條。建造端，智能建造、綠色建材、超低能耗技術，讓房子更安全、更環保；產品端，全屋智能、健康監測系統，提升居住體驗。我看過一個智慧社區，通過大數據分析業主出行、生活習慣，精準配套服務，效率提升一大截。

運營端就更不用說了，AI值守、線上服務，大幅降低了人力成本。但我也想說一句：科技是工具，不能本末倒置，不能為了“炫技”搞華而不實的設計，所有智能化、數字化最終都是要服務于人、服務于生活的。

文章來源：鳳凰網房產