北京買房：理清思路，購房建議1914

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

本人通州博客園小區一套房，買430，現在預估不到300。孩子28年9月上小學。我工作在六道口，孩子爸在工地，不考慮他的位置。想換房到海淀，找個適合孩子上學的同時離自己單位近的小區。一流二類或者二流一類。預算600。

現在換房是否合適？哪個片區甚至更細致點小區更好呢？性價比高。還有通州的房子如果不賣怎么樣？未來會有發展嗎？現在降得實在太狠了。

A：

1、后年上學，現在換房只能說差不多吧，談不上多合適。主要因為從今年起是入學人數明顯下降的開始，之后一年比一年少，東西海的入學政策都有可能調整。另外學區溢價部分也可能受影響，這兩年已經降點兒了。

所以如果準備好資金了就換吧，換完了也就踏實了。如果沒準備好的話拖拖也行，反正政策大概率是越來越寬松的，不會吃虧的。

2、學區只能是家長自己定，外人不好建議。不過既然是工作在六道口，那何必不直接買宇宙中心五道口呢？也就是中關村學區的，現在溢價沒比其他學區高太多，但中一二的級別是最高的，也就是在差不多同等代價的情況下得到更好的資源。

另外既然是換學區房，那常規建議也是買牛校對口的。畢竟只有好資源才什么時候都稀缺呢，在入學低谷期也比其他學區房支撐大些，或者說是溢價部分的支撐大。

3、具體小區就甭說了，沒意義，反正就那幾個老小區。多看幾套，然后每套房都計算租售比和溢價率，也就是在同等條件下，買溢價最低的。這樣不僅是居住的性價比更高，保值的風險也小。

4、性價比的高低是相對的，最高的肯定是大戶型豪宅。因為買的起的家庭少，所以被炒出的泡沫通常都低。但您家是買普通學區房，那就只能是稍微辛苦一下了，多看房多算賬多比較。

5、通州的不賣就留著唄。博客園的不到300萬，那估計是100平左右的兩居室。地段兒和小區都中等吧，對口喬莊（玉橋）小學也中等，各項都不太強，很難說有什么發展。

這小區具體的情況我不知道，好久沒看了。不過前些日子有個網友問了旁邊運河居的，兩居室也是不到300萬，他的租金是4000。結論是房價在數值上并沒有超跌，至少在租售比角度體現不出來，也就是各項都不太占優。

僅供參考。

二

Q:

想聽聽建議，我兒子本應去年落戶北京，但拖到今年才能辦完，買房也就錯過了**樓盤的兩居戶型。但好像也不是壞事，因為兒子聽別人分析這地段感覺其實挺一般的，十年都未必發展起來，錯過了并不可惜。

現在想買二手房，豐臺區為主，所以我們想以**小區的戶型和建筑質量當樣板，請在4號線沿線地鐵推薦一下二手房，三居最好。

A：

1、您的意思是錯過了較偏地段兒的新房兩居，但想用同等價格買好地段兒+同等品質的三居，只不過是二手房而已。

2、這怎么說呢，理論上當然有可能，但現實中基本買不到。

這主要就是地段兒的價值差距較大，以各板塊內最老最破的老破小單價作為基數的話，那狼垡這邊才2萬左右吧，而4號線西紅門這邊就得3萬了，豐臺地鐵沿線更是得接近4萬了，和狼垡的差了2萬左右差距呢。既然是地段兒價格差距挺大，怎么用兩居的錢買三居啊？而且還得是同等品質。

3、這還是用價格最低的老小區比較的，如果是品質不錯的次新房，那豐臺的價格就更高了，6/7萬都算正常，已經明顯超過**樓盤的5萬多。所以您的這方案只能說理論上有可能，現實中基本買不到

4、總之再調整一下預期吧。在我看來既然錯過了較弱地段兒的樓盤其實是好事兒，運氣不錯，但運氣這東西是沒譜兒的，可遇而不可求，非得強求必須撿漏兒，那就難了唄。

僅供參考。

三

Q:

我家是我老公和孩子京戶，我目前非京，請問如果以我的名字買房的話，他們倆的戶口能遷到房子里嗎？如果可以，我想買豐臺燕西華府的兩居室，現在200萬左右，請問從人大附中豐臺分校的學區角度是否合適？

A：

1、可以。或者說如果想單獨遷孩子的不可以，因為未成年人除非是特殊情況，否則不能單獨成為戶主而遷戶。但如果是父親帶孩子就可以了，父親為戶主，孩子隨遷到母親的房子里，至于母親沒有京戶也沒問題，反正和父親是配偶關系。

2、不過多說一句，這么做有很大的意義嗎？夫妻關系存續期間購房，那就是夫妻共有財產啊，用誰的名字其實無所謂的。所以常規建議是，婚內購房與其糾結用誰的名字，不如直接商定兩人的房產份額，寫在房本上不就得了。

另外還有個夫妻投靠落戶的問題。如果是先離婚，然后買房后再復婚，房子可以肯定是妻子的，但這結婚年限是否可以合并預算，那就看到時候的政策了。所以一般不建議這么做，有一定的政策風險。

3、燕西華府不算學區房。因為這里雖然是人大附豐臺的學區，當年開發銷售時也是人大附當作的賣點，但到目前為止學校的成績不算太強吧，所以不算普遍意義上的學區房。但這對應的就是房價中沒有溢價，居住的性價比正常，自住角度挺合適的。

學區角度也不能算差吧，畢竟是人大附系統內的，理論上多了一條通向本校的渠道。所以這就看孩子的天賦吧，適合天牛娃。

4、簡單就是這情況，房子落戶應該沒問題，但這房子不算學區房。

僅供參考。

四

Q:

百子灣廣華新城能買嗎？清華附中分校的排名怎樣？網上搜不到具體的情況，請詳細介紹一下。

A：

1、廣華新城能買嗎？這先得問問能賣嗎？我印象中好像是都不能上市交易呢，但也不是不能買，只是這種交易不受法律保護而已。

另外這里有三種產權，一是部委的福利房，到目前為止不讓交易，以后怎么個政策不知道。二是燕化二廠的安置房，三是當地的回遷房，理論上都應該能交易，但什么時候允許不知道。

所以如果是非得買的話，最好也是買安置房和回遷房，能合規交易的可能性大，或者是等待的周期短一些，至于央產福利房的誰也說不好，指不定等幾年呢？但我這也只是個猜測，最好不買不受法律保護的房產，免的惹麻煩。

2、清朝廣華的排名，應該在朝陽區算中上吧，放到北京或是東西海算中等。反正到目前為止在朝陽區不算頭部校，在清華附系統內應該也排名不太靠前。

另外就因為這里的房子不能交易，所以沒有市場價，也就無法計算房價中是否有溢價。我認為是沒有，但沒有數據支持，看您自己的判斷了。其他的詳細介紹我做不到，對這里實在不熟。

僅供參考。

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