北京買房：理清思路，購房建議1915

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是密云人，房子在密云檀州家園大兩居，但也就最多值140萬吧，父母在附近有房，我們這套幾乎不住，因為我們工作在燕莎附近，孩子也要在后年上學，所以我們想索性賣掉這套房換到朝陽來，要不然每年租房都至少5萬多塊錢。想聽聽建議？

Ps：預算初步設想是首付300萬之內，總價在500萬左右，大點的兩居室或小三居，主要是想留出將來老兩口來住的地方。學區的話不強求，能中上水平就可以了。

A：

1、換房的建議，您還是先做個大致的預算吧，首付+總價，要不然我也不好聊。另外您的主要需求是什么？自住為主還是學區為主，過幾年是否置換？對學區有什么要求？是只看朝陽的嗎？

2、燕莎附近，學區中上，那基本就是望京了唄。或者說以燕莎為中心的好學校好幾個，但以500萬總價來說，在望京能買到的相對更合適些。否則太陽宮和亞運村的都貴點兒，清朝學區的又都是老房，不如望京陳分學區的能相對兼顧。

這您先去陳分學區看看吧，常規建議是先看利澤西園，能買到兩居沒問題，三居有可能吧。但這里的戶型偏大，兩居可以看看是否能當三居使。這里有學區溢價但不算高，應該也就是10-15%左右吧。

3、其他的沒什么建議了。另外貸款200萬的話月供在萬把塊錢呢，比每個月5000多了不少。另外500萬總價的房子的預估租金在7000多，您自己算算是否劃算吧。

僅供參考。

借網友這話題聊兩句“檀州”，大多數北漂兒都不知道這個地名，甚至很多老北京都陌生。其實這是密云的古代名字，來歷是密云本地在古代盛產“白檀”，據說就是檀香木，區別于紫檀紅檀什么的。

密云現在不光有檀州家園，還有檀城家園，以及好多帶“檀”字的地名。但畢竟市區的人很少去密云，所以這個名字不太響亮。

另外北京市區也曾經有個叫“檀州”的地名，那就是廣安門內大街，叫“檀州街”。這名字是從五代或最晚隋朝時期就開始的，在遼中都時期成為正式名字，也就是蕭峰被耶律洪基封為南院大王的時代，他和阿紫應該就住在檀州街。

因為在五代隋唐時期，密云是邊防重鎮，北方民族進攻北京都是先打密云，所以檀州的地理位置相當重要。幽州的節度使經常要去檀州巡防，所以他們就把通向檀州的街道就稱作“檀州街”了。

另外說一句，也有很多人搞不清“澶淵”和“檀州”，包括我小時候也迷糊過。但實際上檀淵之盟的是“澶州”，也就是現在的河南濮陽，澶淵就是當地的一條河，現在叫什么我忘了。“澶”字的發音是“饞”。

二

Q:

我家在北京兩套房，一套是單位剛買不久的公寓，理論上只有長租權而沒有產權，想賣的話只能是內部過戶，現在如果賣的話100萬左右吧，在猶豫是否賣掉，想聽聽您的意見。

二套房是老婆家的回遷房，只有48平米，頂多賣不到200萬，成老破小了。二類經濟適用房的70年產權，請問這種房的產權是從房產證開始算嗎？剛拿的房產證，一直出租，租金4000元。這套房我們也想賣掉，我們住父母老房子了，在東城區，孩子的戶口和上學也在這里。想聽聽您的看法

A：

1、我的看法，是對您想賣掉這兩套房的看法是嗎？那我的看法就是算賬唄，計算房子的租金收益率，覺得合適就留著，不合適就賣掉套現。

2、單位公寓房，這種房雖然可以內部轉讓，但價格基本等同于周邊X產權。而X產權的房價一般是周邊正規產權同等小區的50%左右，也就是半價。那如果您這套房價值100萬，周邊同檔次小區的價值就是200萬左右。

北京現在小戶型（非學區房）的租金收益率為2%以上，200萬就是每年4萬，這是刨去了物業費取暖費和空置期的純利。那4萬對應您這套房價值100萬，收益率4%。

3、回遷房的70年產權，從開發商獲得土地證開始計算，跟房產證沒有直接關系。哪怕是業主們還沒拿到房產證，也要從開發商獲得土地證的日期開始計算。

租金4000，一年4.8萬，但通常按照11個月來計算純收益，也是等于扣掉了物業費取暖費和空置期。當然，如果是偏遠地段兒的回遷房，那一般最多按照10個月計算。

頂多賣不到200萬，暫時就按照200萬計算吧，就算是10個月租金4萬，那這套房的收益率是2%。

4、然后就看您是否覺得這2%和4%是否劃算了，也就是手握價值300萬的房產，每年純收益8萬塊是否劃算？平均純收益率2.66%。

覺得還行就留著吧，畢竟已經明顯超過同期銀行存款利率了。但如果有其他更穩妥+高息的理財渠道，那就賣掉套現唄。但還是考慮好，收益通常與風險呈正比，尤其是這種經濟不太好的時期，想好了再賣。

僅供參考。

三

Q:

看了東五環的京城雅居，說實話各方面都算滿意，包括社區環境業主氛圍，但糾結的就是這炮樓戶型，因為我們畢竟是想養老的，很擔心住不了幾年就爬不動了，在自家樓里總用外骨骼也不是個事兒。想聽聽您的綜合建議，如果不合適的話有其他小區推薦嗎？

A：

1、京城雅居挺好的，典型的TownHouse城市別墅。傳說前幾年那個著名的翟欣欣就是給父母在這兒買的房子，也是為了養老，當然現在應該早搬走了吧？

2、我要建議就是先租一套試試吧，最好是經歷過春夏秋冬一整年之后再決定買不買？畢竟無論是室內室外的打掃清理+爬樓梯+能源費和冷暖情況，以及各種小的維護維修，都不是短期能體驗出來的，時間長了才是真實的感受。

另外也沒必要擔心租房期間的房價漲跌。畢竟這屬于別墅區，價格走勢的反應和波動幅度都是偏后于大盤的。反正現在北京大盤沒什么行情，那您租一年也不至于被耽誤。

3、其他的我沒什么說的了，豆各莊地段的優劣勢其實非常的明顯。優勢就是離市區相對近，周邊的各項配套也算齊全。但畢竟板塊內有特殊單位，而且是幾乎不可能搬走的，那也就不會有太好的規劃。所以這地段兒就是自住為主吧，其他方面別有太高期望值就行。

僅供參考。

四

Q:

網友找了套北京兇宅，原價800多萬的，現價600多萬就能賣。他是真的很想買，因為地段兒戶型和裝修都不錯，而且中介說事情雖然是在屋子里發生的，但人卻是最后在醫院走的，所以如果不太在乎的話那就可以不太在乎了。反正網友是很想要吧，問我砍價到多少合適？

A：

1、兇宅一般就是市場價的7-8折，至于具體的折扣那就沒有統一標準了。這參考前幾年南京最狠的兇宅別墅吧，很惡劣很殘忍，但最終也是7折拍賣的。

2、中介說的可以算有一些道理，但這是港臺和新加坡等地的說法。因為他們的房地產市場更成熟，尤其二手房，各種情況都早就有了相對明確的說法+評估標準。

比如在屋子里因為做飯火災vs被縱火的就不一樣，自盡的和被傷害的也不同，吊在屋子里和摔在樓外的還不同，當場走了的和到醫院才走的也有說法。而且他們根據不同的情況，也發揮+制定出了各種各樣的儀式，還有不少的試睡人員和檢測的法師，買房之前還可以請來道士做法呢。反正就是相對很完善，對應的就是價格各有不同了。

3、但內地一般沒這種說法，兇宅就是兇宅，各大中介都有自己的兇宅庫，但犯不上也沒能力做各種細分，更不可能針對情況做法事。所以統一的價格標準就是7-8折，具體情況看著辦吧。

僅供參考。

五

Q:

我在盧溝橋的沸城有套房，奧運那年全款八折買的，買完就知道買貴了。但后來也漲了，只是不太多，到現在也就是3萬左右。我看了您對地段的分析了，基本認可，但因為我看過規劃，感覺應該在理論上也還可以，只是看是否能被重視了。

畢竟我如果換掉這里的話感覺也晚了，折騰起來挺費神費力的，而且我家也不缺房子住，所以有必要折騰嗎？

A：

1、我認為沒什么太大必要，甭折騰了。畢竟您家不缺房子住，而且2008年就能全款投資房子，說明也不缺錢，現在也至少是不著急用錢，那何必給自己找麻煩呢？

2、再者，盧溝橋板塊內的房子雖然價格走勢不太強，但租金收益方面是應該不吃虧的，畢竟這里也是五環內城區范圍，收益率應該基本就是北京平均值，甚至有可能高一點兒。那既然收益率不吃虧，也就甭折騰置換了。換來的房子有可能價格走勢強點兒，但租金收益未必提高，也就感受不出明顯的優勢，至少幾年內不明顯。

3、另外您家既然是2008年打八折買的，那應該就是8000多塊錢吧？因為沸城當年房價破萬時是挺大的新聞，三年漲了三倍。

同時期北京的整體均價也就1萬塊錢，現在5萬多，那就是漲了五倍。而您8000多買的，現在3萬多，那也算接近四倍，所以落后的也不算太多，而且是接近20年才形成的。以后的價格走勢也大致如此，稍微落后但不多，時間長了才會明顯的。

4、總之既然沒有迫切的意愿就甭折騰了，稅費還不少錢呢，至少等于一兩年的租金了。

僅供參考。

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