女子花500萬全款買房 住了12年才發現被開發商偷偷抵押！結局來了

（中國時事新聞編輯張添強，通訊員大律）

遼寧省高級人民法院近日作出終審判決：立即解除查封、滌除抵押登記，開發商協助辦理產權手續，依法守護購房消費者合法權益

2013年8月，市民孫瑩（化名）花費500萬元在大連高新產業園區一小區全款購置一套房產，此小區距大連跨海大橋南瑞，依山傍海，風景秀麗，令孫瑩沒想到的是，她交納全部購房款后，開發商將商品房交付給孫瑩占有、使用不久，開發商卻偷偷地又將她購買的房子連同小區其他50余套商品房抵押登記在某銀行名下，從該銀行貸款2億元，由于開發商未按時還貸款，銀行將開發商起訴到大連市中級人民法院，并將孫瑩購買的這套商品房查封。

孫瑩和其他業主多次找開發商理論，開發商的工作人員稱，公司盡快償還銀行貸款，然后解除抵押，再幫助孫瑩等業主辦理產權登記。沒想到，一拖就是10年多，開發商借款2億元本金未還，加上利息和延遲履行違約金，現在欠款快3億元了。

去年春節前，大連市中級人民法院執行法官到小區張貼《公告》，要求業主騰退住房，法院準備拍賣。如果業主有異議，可在10日內向法院提出執行異議。無奈之下，孫瑩委托北京市盈科（大連）律師事務所的王金海律師代理自己向法院提出執行異議。大連市中級人民法院經審查認定，孫瑩購房在先，銀行抵押登記在后，符合中止拍賣條件，遂作出判決，不準拍賣孫瑩購買的房屋。某銀行不服，上訴至遼寧省高級人民法院。遼寧小高級人民法院近日作出終審判決：立即解除對案涉房屋的查封，撤銷違規抵押登記，為購房者守住千萬家產，也為同類房產糾紛樹立司法標桿 。

自己購買的房子被開發商偷偷抵押給銀行

2013年8月，市民孫瑩與大連某房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，以500萬元全款購入位于大連高新園區的一套住宅，合同明確約定房屋無抵押、無權屬爭議。孫瑩依約付清全部房款，開發商交付房屋后，孫瑩隨即裝修入住，一家人安穩生活。孫瑩說，小區距海邊步行只有5分鐘路程，每天傍晚都到海邊散步，遠眺大連跨海大橋，風景如畫，美不勝收。

然而，時隔不久，小區業主紛紛議論，大家購買的房子被開發商再次抵押給銀行，貸款2個億，開發商正在積極籌款還貸款，貸款償還完后大家才能辦證。面對開發商信誓旦旦的承諾，孫瑩無奈接受，畢竟自己花了500萬元購買的房子已經入住，畢竟是法治社會，不可能被掃地出門。

一晃12年過去了，開發商一直未兌現承諾償還銀行貸款，銀行一氣之下將開發商起訴到大連市中級人民法院，并將小區50余套房屋查封，孫瑩的合法住房淪為開發商債務的“犧牲品” 。

“我全款買房、合法入住，房子卻成了開發商的抵押物，還要被拍賣？”孫瑩等業主難以接受，多次與開發商、銀行協商無果后，為維護自身合法權益，毅然向法院提起執行異議之訴，請求確認房屋權屬歸己，解除查封并撤銷違規抵押登記。

兩級法院審理定分止爭，高院終審守護民生權益

案件一審審理過程中，某銀行主張，房屋抵押登記合法有效，因為孫瑩在辦理產權證之前，房產初始登記在開發商名下，所以銀行抵押權具有優先受償權，有權申請查封拍賣房產抵債。某開發商則對抵押事實供認不諱，但房地產行業下滑，近幾年企業年年賠錢，表示無力償還2億元貸款，無法解決權屬糾紛。

一審法院審理認為，張先生已支付全部購房款，合法占有使用房屋，且對開發商抵押行為毫不知情，符合商品房消費者物權期待權保護條件；開發商隱瞞房屋已出售事實，擅自抵押已售房產，存在明顯惡意，抵押行為侵害購房者合法權益 。據此，一審判決支持張先生訴求，判令解除查封、撤銷抵押登記。

銀行不服一審判決，向遼寧省高級人民法院提起上訴。遼寧高院合議庭經細致核查案件事實、梳理證據鏈條、精準適用法律后認為：

1.張先生作為普通購房者，以居住為目的購房，已支付全部500萬元房款，且實際入住，其物權期待權依法應優先于銀行抵押權受保護 ；

2.開發商“先售再抵”，刻意隱瞞房屋出售事實，違反誠實信用原則，抵押登記行為存在過錯，不具備對抗善意購房者的效力 ；

3.銀行在辦理抵押登記時，未盡到審慎核查義務，未實地核驗房屋實際占有使用情況，自身存在審核疏漏 。

綜上，遼寧高院作出終審判決：駁回銀行上訴，維持一審原判，立即解除對案涉房屋的查封，撤銷案涉房屋的抵押登記；開發商限期協助張先生辦理房屋產權登記手續，案件相關訴訟費用由開發商與銀行共同承擔 。

典型案例警示：購房需警惕風險，法律為誠信護航

本案是遼寧省高院保護商品房消費者合法權益的典型案例，清晰明確了普通購房者居住權優先于不動產抵押權的司法裁判導向，嚴厲懲戒開發商“一房二押”的失信違法行為。

法官提醒廣大購房者：購房時務必核實房屋權屬狀態，查驗是否存在抵押、查封情況，優先選擇資金監管賬戶支付房款，留存完整購房合同、付款憑證、收房記錄等證據；若遭遇開發商“一房二賣”“先售再抵”等侵權行為，切勿妥協，應及時通過法律途徑維權，法律將堅決守護購房者的合法財產權益 。

同時，本案也警示房地產開發企業：誠信經營是企業立足根本，切勿為短期利益侵害購房者權益；金融機構辦理房產抵押時，應嚴格履行核查義務，規范信貸流程，避免引發不必要的法律糾紛 。

市民全款500萬元購入商品房并實際入住，不料房屋突遭法院查封。經查，開發商在售房后惡意隱瞞交易事實，擅自將已售出房產抵押用于貸款，因無力償債，金融機構申請查封涉案房屋，致使業主面臨房財兩空的風險。

業主多方協商無果后訴至法院，一審法院支持業主維權訴求。金融機構不服判決提起上訴，經遼寧省高級人民法院審理，近日作出終審判決。法院認定業主屬于善意購房消費者，已全款購房并實際占有房屋，物權期待權受法律優先保護，裁定立即解除房屋查封、撤銷違規抵押登記，切實維護了普通購房者的合法權益，也為同類房產侵權案件提供了司法參考。

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