北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1916

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我最近聽(tīng)同事說(shuō)，她總查豆包，說(shuō)2029年是入學(xué)兒童斷崖式下降的開(kāi)始年份，屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)大幅度暴跌，西城區(qū)的學(xué)區(qū)溢價(jià)就都跌沒(méi)了。我23年底買的什剎海的小破樓房當(dāng)時(shí)十四萬(wàn)一平米，還屬于央企的房改房，就是松樹(shù)街39號(hào)院的老房子1979年蓋的。大雜院里還有1957年蓋的銀行宿舍樓，前排還有歷史遺留的小平房。

我還有260萬(wàn)貸款沒(méi)還完，我是現(xiàn)在賣了就倒賠100多萬(wàn)，還是留著扛起月供？孩子還有10年才畢業(yè)，我們才能離開(kāi)這，不知道該怎么辦。賣了吧倒賠還得再租房，留著吧以后萬(wàn)一腰斬了，害怕剩以后連貸款都不到的價(jià)值，愁得睡不著覺(jué)，請(qǐng)您給指點(diǎn)一下。

A：

1、豆包說(shuō)的不太對(duì)，今年就是入學(xué)人數(shù)斷崖的開(kāi)始了。這其實(shí)看看歷年人口出生數(shù)據(jù)就知道了，北京最高峰是2017年，所以2023年是入學(xué)最高峰23.5萬(wàn)。之后兩年是19萬(wàn)和17萬(wàn)，導(dǎo)致學(xué)區(qū)溢價(jià)降了一部分但不多。

到今年則是大幅下降到14萬(wàn)了。之后還會(huì)逐年下降，至少延續(xù)到2032年，畢竟去年的京籍出生人口才7.8萬(wàn)了。

2、所以豆包說(shuō)的2029年不對(duì)，對(duì)應(yīng)2023年出生人口，早就降了。另外參照日韓等國(guó)和寶島香港等地的學(xué)區(qū)房溢價(jià)情況，都沒(méi)有出現(xiàn)暴跌，而是逐年下降的。

因?yàn)榉孔邮怯脕?lái)住的，就算孩子用了學(xué)位，房子也不能馬上就賣啊？所以除了占坑兒房，大多數(shù)房子都是會(huì)住到小升初或中考甚至高考，然后才會(huì)隨著孩子們畢業(yè)+家長(zhǎng)賣房離開(kāi)，溢價(jià)比例也就逐年下降了。

另外也未必都降。這參照首爾和臺(tái)北市吧。都是整體溢價(jià)比例下降，但最牛的學(xué)校對(duì)口的降的少，普校降的多。另外學(xué)區(qū)功能下降之后，居住功能會(huì)更被重視，所以品質(zhì)高的宜居房產(chǎn)降的少，老破小降的多。再有就是大戶型豪宅因?yàn)榭們r(jià)高，所以買的起的家庭少，導(dǎo)致本身的溢價(jià)就不多，降的也會(huì)少。

也就是學(xué)區(qū)房會(huì)產(chǎn)生分化，其中學(xué)校好+品質(zhì)高的仍然受追捧，溢價(jià)部分相對(duì)堅(jiān)挺，畢竟好資源才什么時(shí)候都稀缺呢。

3、您的具體問(wèn)題我不好回答，只能是列出以上情況供參考。要不您就再計(jì)算一下溢價(jià)率吧，如果已經(jīng)剩的不多了，比如10%或15%，那就先留著，因?yàn)楸绕骄?5%低的多。但如果還挺高，那就看自己的選擇了。

僅供參考。

二

Q:

有兩個(gè)問(wèn)題向您請(qǐng)教:

1、東城的學(xué)區(qū)房，在孩子小學(xué)入學(xué)就可以賣掉，還是要初中入學(xué)之后才行？目前持有一套忠實(shí)里的老破小，對(duì)口的是文匯小學(xué)9年一貫制，孩子今年9月份入學(xué)。

2、手里現(xiàn)金大概2k，每年收入穩(wěn)定，應(yīng)該如何配置接下來(lái)的房產(chǎn)（學(xué)區(qū)房老人在住暫不考慮）？

----1.富力城d區(qū)200平1800左右，至少持有9年，主要為了孩子上學(xué)近；

----2.買中央別墅區(qū)2k出頭的小獨(dú)棟+富力城租房，主要為了資產(chǎn)保值+改善居住品質(zhì)；

----3.富力城d區(qū)140平1200左右+1500的聯(lián)排邊戶或者類獨(dú)棟，可以保值和上學(xué)近都沾一點(diǎn)；

三個(gè)選擇還望給予指點(diǎn)和分析。

A：

1、東城不是朝陽(yáng)，有了學(xué)籍就不耽誤小升初，所以入學(xué)就可以賣掉學(xué)區(qū)房。

2、富力城屬于典型的改善盤，地段標(biāo)桿兒，價(jià)格走勢(shì)到目前為止至少不落后，甚至強(qiáng)于部分東城學(xué)區(qū)房。但在北京也不算太突出的，而是屬于穩(wěn)妥的，肯定不吃虧。

3、別墅這種產(chǎn)品是典型的自住為主，在北京，到目前為止的價(jià)格走勢(shì)都不太強(qiáng)。反正除了產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的幾個(gè)能拉平板塊大盤，其他的都明顯落后，無(wú)論哪個(gè)別墅區(qū)。

以中央別墅區(qū)第一個(gè)外銷盤為例吧，編號(hào)001的麗京花園，第一位業(yè)主鞏俐。絕對(duì)稀缺的小獨(dú)棟，早期業(yè)主都是大土豪，價(jià)格更是大盤均價(jià)的好幾倍。但現(xiàn)在4萬(wàn)多，而大盤5萬(wàn)多，您覺(jué)得這20多年來(lái)的保值水平怎樣？

這不是某個(gè)別墅區(qū)或某個(gè)小區(qū)的單獨(dú)現(xiàn)象，而是產(chǎn)品的原因。或者說(shuō)產(chǎn)品線也行，包括獨(dú)棟和聯(lián)排疊拼合院等各種別墅類產(chǎn)品，市區(qū)四合院除外。以后絕大多數(shù)別墅類產(chǎn)品的最好走勢(shì)就是不再落后，看物業(yè)的維護(hù)水平了。

4、如果買140的不如139的，犯不上卡線，稅費(fèi)是小事兒，主要是流動(dòng)性別扭。聯(lián)排獨(dú)棟看自己的喜好和判斷吧，常規(guī)建議是如果買的話選產(chǎn)業(yè)區(qū)周邊的，海淀北五環(huán)外+奧園亞運(yùn)村望京等地的相對(duì)好些。

5、簡(jiǎn)單就這情況，我沒(méi)什么建議，只是列出以上情況供參考而已。

僅供參考。

三

Q:

我們夫妻都年過(guò)50，北京人，丁克，快退休了，現(xiàn)在的房子在豐臺(tái)南站附近，不太方便所以想換。能賣大致200多萬(wàn)，手里還有100萬(wàn)理財(cái)，主要沒(méi)想好的是是否再貸款，你的看法呢？

像我們這種情況主要考慮的就是宜居自住，完全不考慮學(xué)區(qū)，交通來(lái)講也不重要，等開(kāi)不動(dòng)車的時(shí)候也就去住養(yǎng)老院了，所以希望房子保值一些，將來(lái)能當(dāng)養(yǎng)老基金。我們現(xiàn)在感覺(jué)南宮還不錯(cuò)，就是不知道您的看法。

A：

1、能不貸款就盡量唄，都快退休了沒(méi)必要給自己背上負(fù)擔(dān)。畢竟這里是北京，貸個(gè)幾十萬(wàn)的話對(duì)買房幫助不大，可貸款上百萬(wàn)的話每個(gè)月還款就至少是大幾千了，何必呢？

而且您家畢竟是丁克，做不了接力貸，貸款手續(xù)有可能不太容易。所以能買到差不多的就甭貸了，既降低壓力也避免風(fēng)險(xiǎn)，至少是減少麻煩。

2、南宮哪個(gè)小區(qū)？如果是二手房的話一般是指“山語(yǔ)城”吧？當(dāng)然這是我猜的，因?yàn)殡x在建地鐵近，所以在云崗板塊算熱度相對(duì)高的。其他的要不就是湯泉墅，作為養(yǎng)老自住來(lái)講也挺不錯(cuò)的小區(qū)。

保值角度怎么說(shuō)呢？這地段兒中等吧，確實(shí)是產(chǎn)業(yè)區(qū)，但這種產(chǎn)業(yè)跟社會(huì)投資的關(guān)系不是很大，所以相對(duì)獨(dú)立，北京市的政策對(duì)這種央屬單位也沒(méi)什么影響，豐臺(tái)區(qū)也就很難把這里當(dāng)重點(diǎn)，配套發(fā)展的未必快。

3、所以我的看法是多考慮自住吧，其他方面的期望值別太高。或者說(shuō)從養(yǎng)老自住的角度我認(rèn)為這里挺合適的，房?jī)r(jià)也不高，300多萬(wàn)肯定能買到不錯(cuò)的兩居室了。但投資角度不算太強(qiáng)，別期望值太高，一般能做大跟隨大盤就挺好的了。

僅供參考。

四

Q:

家有半歲的寶寶，預(yù)計(jì)2032年9月上小學(xué)，寶爸在阜成門工作，寶媽在陶然亭，預(yù)算800-900萬(wàn)西城買房，有什么好點(diǎn)的推薦嗎？不考慮廣牛和大椿天學(xué)區(qū)，希望娃能上個(gè)中上等的學(xué)校，優(yōu)先保證初中好，直升校更好，兼顧房子保值。

A：

1、今年的寶寶，那已經(jīng)是贏在起跑線上了，著什么急準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房啊？今年是北京有史以來(lái)的出生率最低谷，幾乎就是高峰期2017年的一半人數(shù)，那無(wú)論孩子在上學(xué)，高考，就業(yè)甚至結(jié)婚的時(shí)候都競(jìng)爭(zhēng)小，何必現(xiàn)在去搶資源呢？

2、今年雖然是入學(xué)人數(shù)的明顯轉(zhuǎn)折年份，但很多事情都是有慣性的，所以學(xué)區(qū)房的溢價(jià)率并沒(méi)降的太多。平均也就是從30%降到25%吧，900萬(wàn)的房里至少200萬(wàn)左右是溢價(jià)。

也就是說(shuō)，花900得到700萬(wàn)的居住體驗(yàn)，然后還要承擔(dān)這200萬(wàn)的保值風(fēng)險(xiǎn)。畢竟入學(xué)低谷期至少延續(xù)到2032年，是否會(huì)扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)看今年的出生人口吧。當(dāng)然也得看政策，如果有放寬落戶+在京高考的政策，那學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分就支撐大，否則看運(yùn)氣吧。

3、如果買的話那就先看金德月唄，月壇為主，離阜成門近。不僅學(xué)區(qū)好，而且主要是這預(yù)算有可能買到溢價(jià)率不太高的。德勝和金融街都太貴，這預(yù)算不太好找，金融街溢價(jià)低的兩居室都1500往上呢。

或者看陶白的九年校，陶然亭周邊。比如八中學(xué)區(qū)，省心，房子也就是中信城。看房時(shí)計(jì)算一下租售比，同等條件下選擇溢價(jià)低的就行。

僅供參考。

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