對話余安定：一個地產老兵的30年 | 吳曉波激蕩講堂

編者按：2026年起，“對話激蕩講堂同學”專欄正式開啟。我們將持續對話不同行業、不同年齡的激蕩講堂同學，記錄他們真實的商業故事與人生選擇。這是本專欄的第七篇。

余安定是吳曉波激蕩講堂W.0228號學員，加入激蕩講堂是想保持一種狀態——一個持續學習、持續開放、持續碰撞的狀態。吳老師讓余安定看清了歷史與現實的邏輯，同學們讓余安定看到了未來的可能性。

1996年，余安定南下深圳。兩年后，他進了天安數碼城，從此再沒離開過。天安數碼城是國內產業園地產的先行者。余安定在這個行業一干就是近三十年。

產業園地產重投入、長周期，賺的是耐心的慢錢，這跟高杠桿、快周轉的住宅開發截然不同。

憑借常年扎根一線練就的敏銳眼光，他看中了東莞的鳳崗。頂著公司內部巨大的分歧，他立下軍令狀，打破行業慣例，大手筆建起了鳳崗天安數碼城。

他曾艷羨過中國人買房撐起的地產狂飆時代，也親身經歷過行業周期中的艱辛、陷阱與教訓。這位產業地產老兵，藏著一個大眾從未熟知的、另類的地產故事。

以下是鳳崗天安數碼城董事、總經理余安定和巴九靈的對話。

文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

選址

巴九靈：2015年決定在鳳崗建設天安數碼城產業園。公司內部有沒有一些爭議？

余安定：我們集團內部早先其實不看好這個地方。當初過來考察的時候，這邊看著挺荒涼，產業底子也薄弱，一直有個說法叫“燈下黑”。

雖說挨著深圳、地段占優勢，但發展過程中資源很容易被深圳吸走。在外人眼里，鳳崗就是深圳的后花園。不少深圳人覺得這邊房價劃算，就在這兒買房定居，平日里去深圳上班，只有下班或是周末才回來落腳。

優質產業愿意落戶深圳，檔次偏低的產業又選址別處，本地產業兩頭抓不住。東莞覺得鳳崗離主城區太遠，不愿投放資源，深圳又覺得鳳崗不是自身的轄區，兩頭都不靠，就陷入“燈下黑”的窘境。

巴九靈：那后來又怎么決定扎根鳳崗？

余安定：那會兒我在龍崗天安擔任常務副總，碰巧都市麗人老板鄭耀南和我是廈大EMBA的同班同學。他找我說，當地很希望天安落地鳳崗。但集團內部意見分歧大，之前已經回絕了合作邀約。靠著同學交情，他勸我說，這個地方是可以的，我帶你再來看一眼。

我跟著過來之后，認認真真摸排了區位條件、本地實情。原來我也知道這個地方，但是沒有正眼看過它。

巴九靈：以前只在地圖上留意過它。

余安定：沒錯，從來沒仔細琢磨過，鳳崗能不能承載產業、適配天安數碼城的運營模式、未來有沒有發展空間。早先頂多趁著聚餐、朋友聚會過來逛逛，也就圖這邊消費便宜。

2015年實地考察完，我覺得鳳崗潛力十足。一邊坐擁東莞成熟的制造業底子和低廉成本，一邊緊挨著深圳，坐擁得天獨厚的跨城區位，全國很難找到第二個這樣的地塊，在深圳這么發達的一個城市的最中心的心臟位置，卻歸東莞管轄。

鳳崗轄區呈狹長走向，剛好卡在莞深中間地段，地理位置獨一無二。再加上兩座城市本身產業高度互補，深圳手握人才、科創、金融資源，但不少科創項目缺落地空間，東莞完善的產業鏈、扎實的制造業基礎，剛好承接硬件研發和制造類創新。

當時我就判斷，這片地方沒有發展不起來的道理。如果過去沒有發展起來，一定是某個地方沒做對。

天安數碼城主打培育中小微企業，引進華為、比亞迪這類巨頭不現實，大企業自有完整配套和產業生態，用不著我們賦能。但國內實體經濟的底盤，靠的是遍地扎根的中小企業，我們深耕這個賽道三十多年，運營經驗很成熟。

當然，說服老板可能沒講這么多理論，就跟老板拍胸脯說：你放心，這事交給我干肯定能賺錢，賺不到錢你把我人頭拉走。

工作中的余安定

建設

巴九靈：早年你接受媒體采訪時提到，園區一期建成之后，配套跟不上，不少企業入駐沒多久又搬走了。

余安定：我覺得就不可能有一帆風順的事情。從動工那天起，我就知道會有各種難題。

我們能做成，依托的是天安數碼城二十多年的園區運營積淀。到2015年，我們在產業園行業已經深耕二十多年，積攢了一大批穩定合作的老客戶，在珠三角中小制造企業圈子里也有一定口碑。不少中小企業認準天安的牌子，愿意過來落戶，相信我們能把園區運營落地，不會半途而廢。

就算手握這些優勢，開園初期依舊麻煩不斷。企業選址落腳，最先看重招工難度和日常經營條件，水電交通、經營成本、地方政策、上下游產業鏈、市場資源，每一項都會左右他們的去留。

園區剛建好的時候周邊全是荒地，孤零零的幾棟樓立在田野中間。我們跟入駐企業承諾，眼下四周都是荒山野地，往后這里會逐步城市化，配套對標深圳城區，慢慢和深圳連成一片。放在當時，別人聽了也不一定相信這套規劃。

巴九靈：起步階段很難。

余安定：對，但是你得一點一滴地把它變成現實。這個事情中間還是克服了許許多多的困難。政府支持是一方面，我們也得主動對接企業、落地解決方案。

拿物流舉例，園區入駐企業大多做電商，日常頻繁零散發貨。整車大件運輸還好處理，但大部分商家每次只發十幾件小件，周邊片區偏偏沒有成熟的快遞網點。

不少企業為此抱怨，在這里寄快遞運費偏高，還沒人上門攬件。我們挨個對接順豐和三通一達，騰出園區閑置空間免費給他們設站點，以此降低企業寄件成本。

員工就餐方面，初期周邊沒有餐飲店，我們索性自建園區食堂。同行園區基本都配有食堂，想要留住企業和員工，就得做出差異化。團隊商量之后，專門開設了深夜食堂。

員工一日三餐正常自費就餐，但凡企業員工晚上八點半之后留在園區加班，食堂由園區補貼成本，免費供應夜宵，餃子炒粉各色小吃隨便取用。這個舉措落地之后反響特別好，年輕員工歸屬感明顯提升。很多細節小事，都要靠我們一點點優化完善環境。

巴九靈：你之前采訪還說過，幫企業員工協調子女入學，還承租周邊村民自建房翻新改造，低價租給園區員工居住。

余安定：是的。當然，一個好的營商環境是由方方面面構成的。優質的營商環境本來就是細碎小事堆砌起來的。

當地政府的營商配套環境怎么樣也很重要。我們幸運的是，東莞常年穩居國內營商環境榜單前列，好幾次沖進全國前三，還有一年拿下第一名。

營商環境好不好，要站在企業和打工人的切身感受上來評判，要看一座城市能不能容得下企業發展，能不能讓普通人安穩生活。從這點來看，東莞的營商環境實實在在做得不錯。

這和東莞特殊的行政體制分不開，當地沒有區級中間層級，由市直管三十多個鎮，各鎮本身就是一級行政主體。鎮政府不管是對接資源還是落地幫扶，效率和落地效果都更好，這也是我們扎根之后的體會。

巴九靈：眼下園區運營最大的難題是什么？鳳崗天安數碼城的一位員工跟我說，今年園區核心工作就是幫入駐企業辦招聘活動、解決用工缺口。

余安定：招人難，一直是我們沒能妥善攻克的痛點。

去年我們就啟動“助企攬才”計劃。一方面我們深耕園區運營，打造年輕人社群。現在年輕求職者擇業觀念和老一輩不一樣，我們當年求職優先適應環境，年輕人更看重社交氛圍，不順心就換城市。只靠高薪很難留人，搭建社群、營造歸屬感才是關鍵。

另一方面要看城市大勢。多數深圳年輕人還不熟悉鳳崗，但這里會是他們低成本安家的優選。老話講形勢比人強，深惠城軌就是盤活鳳崗發展的關鍵配套。現階段鳳崗房價不到兩萬元，遠低于深圳各片區，軌道交通落地后，大批年輕人會主動來此定居，人口流入之后招工難題自然緩解。

深圳里的鳳崗

變遷

巴九靈：你在產業園行業深耕多年，算是業內資深從業者。國內產業園一路走來經歷了哪幾個發展階段，如今是什么現狀，未來又會朝著什么方向演變。

余安定：我是1996年到深圳參加工作，1998年進入天安數碼城，之后就一直沒有離開過。

福田天安數碼城是我們落地的首個項目，1991年動工建設。早期園區本質就是配套三來一補的普通加工工業區，和深圳遍地的工業園沒有區別。別人建廠做服裝來料加工，我們也做服裝加工，周邊廠區搞電子元器件代工，我們的廠房同樣布局同類業態，大家處在同一發展層級。

不過當年天安踩準了關鍵一步，在園區運營上領先同行。1998年入職的時候，我感觸特別深。入職前我去過不少老牌工業區，身邊不少朋友都在那邊經營。那會兒園區安保話語權很大，管理人員高高在上，日常全是硬性管束。

但天安從那個時候就樹立了服務思維，園區股權里有一半港資，受香港營商理念影響，很早就確立商戶至上的運營思路，這套理念在當年國內十分少見。我們率先落地港式物業管理。

港式的物業管理，其實說起來也沒什么太了不起，很簡單——你把業主當人看，你把業主放得比你高一點，你服務好他，你別欺負他、你別壓榨他。

港式物業說穿了沒有高深門道，核心就是擺正位置，尊重入駐商戶，杜絕刁難和不合理盤剝。水電保障是物業本職工作，不用商戶反復央求才開通。早些年深圳企業安裝座機很緊張，線路資源有限，想要優先裝機大多要私下送禮，不少物業公司從中牟利。

天安早早杜絕這類潛規則，依照企業規模和實際貢獻統籌安排裝機，全程不收任何紅包。水電按時穩定供應，不會隨意停水斷電。安保的本職是守護園區安全，不靠刁難商戶牟利。我們的租金比別人貴，但企業愿意來這里，因為他覺得在你這里有安全感、有做人的尊嚴。

巴九靈：初代產業園基本都是低矮廠房，樓層普遍不高。

余安定：大多也就七八層高，標準舊式廠房。同行看到天安憑借優質服務拉高租金，慢慢開始效仿，無形中推動整個產業園行業轉型。早年我們還是住建部認定的物業管理示范園區，率先落地ISO9000管理體系，在國內產業園區發展里起到了標桿示范作用。

之后互聯網和通信產業快速崛起，座機慢慢被手機替代，園區比拼的重點變成網絡基建實力。那個年代大部分地區還在撥號上網，我們完善的網絡配套吸引了大批互聯網、科創類企業入駐，我們順利完成第二次轉型，比人家先行一步，這個轉型我們走得也比較好。

巴九靈：就是服務加配套能力。

余安定：沒錯。再往后深圳中心城區低端制造業逐步外遷，不少工廠搬遷到東莞惠州等低成本區域。還有一部分企業研發、生產密不可分，沒法拆分搬遷，企業體量不大，深耕細分領域，核心需求是人才和優質辦公環境。

當時市場出現明顯空白，低端廠房租金低廉，但廠區環境雜亂，滿眼一線工人，不適合研發辦公。純寫字樓又受限業態規范，不能擺放機器設備、開展生產。兩種產品中間出現市場缺口。

我們瞄準這個痛點，在深圳福田打造“2.5代”產業園。建筑外觀貼近寫字樓，內部空間兼顧多元功能，既能日常辦公，也可以落地研發、小型試制生產，還預留倉儲區域。

樓宇配備專用貨梯，層高和樓板承重滿足小型設備進場，水電線路同時適配辦公與工業生產。客梯貨梯分區運行，兼顧研發人員的辦公舒適度，也方便企業開展小批量試制。

深圳400多家上市公司中，有近100家曾在我們園區成長，占比約1/5。這些企業要么起步于天安數碼城，要么是在這里完成上市后才遷出的。這都是“2.5代”產業園的功勞。

從產業園發展的角度來看，大概就是這么一個過程：最早是B端的來料加工型制造廠房；第二代就是升級配套與物業服務；接著就是能夠結合辦公和研發需求和小型生產需求的“2.5”代產品。

“2.5代”的園區，有30%到40%的精力去考慮人的需求。未來的園區，則需要拿出70%到80%的精力去思考，怎么讓人留得住、活得好、開心舒服。

現在行業總在提產城融合，我覺得這個概念沒有統一評判標準，不是簡單在園區里疊加住宅和商鋪就算達標。老式產業園只有廠房寫字樓，新式園區混雜商業居住只是外在形態變化。

真正的產城融合，內核邏輯已經轉變。過去做園區，所有配套圍繞企業經營打造，現在首要目標變成集聚人才、留住人才。

余安定在現場

教訓

巴九靈：以產業園為代表的產業地產，與我們常說的住宅地產有何區別？不少房企爆雷，都陷入債務危機。

余安定：從行業規律來講，做產業園本身就是慢生意，靠長期沉淀穩步發展。不過落地鳳崗項目，我們打破了產業園多年的規律。

常規天安園區，就算總建面五十萬方，整體開發周期普遍要10年往上，平均一年也就開發五六萬方，開發節奏向來保守。只聊產業園賽道，扎扎實實深耕產業的前提下，大規模一次性開發失敗概率極高。

產業園偏重重資產投入，周轉速度遠比不上住宅地產，招商落地、園區運營、房源去化全要耗費漫長周期，沒辦法靠快周轉回籠資金，只能像蝸牛一樣循序漸進滾動開發，絕大多數產業園都逃不開這套發展邏輯。

放眼國內其他城市，一次性鋪開五十萬方甚至上百萬方產業園還能順利落地，很難實現。但鳳崗項目，不管是天安數碼城還是京東智谷產業園，都跳出了這個定式。

天安一期分批建設，節奏已經比傳統園區提速不少。等到開發二期，地上七十多萬方加上地下合計一百萬方，我們選擇一次性整體建成。當時這個決策在集團內部爭議極大，高管都擔心項目拖垮整個公司體量。一次性落地一百萬方，項目總投入起碼60億元。

巴九靈：也就是說，項目一次性要砸進60億？

余安定：沒錯。雖然施工階段可以依托供應商墊資、銀行貸款盤活現金流，分散資金壓力，但極端假設下，如果房源和產業招商全盤遇冷、產品滯銷，60億的資金缺口公司根本扛不住。天安數碼城賬面沒有閑置60億現金儲備，過往歷年盈利大多已經分紅給到股東，沒有大額存量資金兜底。

內部反對聲音居高不下，忌憚巨額投入的風險，生怕項目失利連累全員。當時我立下軍令狀，如果項目不成功，我就從園區最高的那棟樓上跳下來。

為什么我敢這么說？因為鳳崗依托得天獨厚的區位條件、本地產業土壤，能夠快速聚攏上下游企業，實現產業速成和資金高效周轉。換作其他城市，我絕不敢照搬這套快開發模式。

天安·深創谷產品規劃圖

巴九靈：你提前預判到深圳產業外溢是不可逆的大趨勢。

余安定：項目一期落地前我還沒法確定，做完一期之后，我判斷大批深圳企業會扎堆向外搬遷。

我在天安從業快30年，身邊一大批同事在崗年限都超過20年，早年地產行業狂飆突進，同期入行做住宅開發的同行大多借著行業紅利賺到豐厚收益，手握股權或是期權，身價早早起來。

早些年我們團隊也動過心思，提議拓展住宅開發、切入商品房賽道，結果被公司的兩大股東直接否決。天安數碼城的兩個股東是港資天安和深圳國資，他們各自都有成熟的地產開發主體，住宅和商業地產業務自有團隊操盤，用不著我們跨界涉足。

現在回頭再看，當年的約束反倒成了保護傘。一來公司沒有盲目擴張體量，二來避開地產多元化陷阱，從頭到尾專注產業地產主業。放眼當年同一批同行，九成以上陸續出局，我們反倒穩穩扎根賽道走到現在。

巴九靈：失敗的產業園通常會踩哪些坑？

余安定：多數產業園失敗的首要原因便是定位失誤，不少操盤方盲目追求高端業態，脫離地塊周邊產業基礎，一心瞄準龍頭大企業，落地后根本沒有匹配的客戶入駐。做產業園本質就是做生意，不能脫離市場空談規劃，核心是摸清在地企業真實痛點與落地需求，找準自己的目標客群。

做園區還是要真抓實干、踏踏實實，不能忽悠。這個事我是犯過錯誤的。早年我在深圳龍崗擔任常務副總，有一陣子格外熱衷于接待各地政府、同行訪客，靠著口才介紹園區，很享受對外宣講的過程。當時我們提出了八大平臺、多項服務體系這類概念，實際上只有零星板塊落地。

我實地走訪另外一家園區后發現，當初我隨口宣講的整套服務方案，它聽了學了，并回去逐項落地做實，它的服務做到了名列前茅。這件事對我沖擊很大，自此我不再對外談各類概念，就實打實把事情一件一件做好，去問題一個一個解決好。

巴九靈：你平時是如何學習的，你好像一直關注吳老師的課程和文章？

余安定：我第一次聽吳老師講課，是2024年，他講《中國商業史3000年》。那次活動是南方日報和東莞日報牽線，放在我們鳳崗天安數碼城園區。

說實話，在那之前我對商業史這類“大題目”有點敬而遠之，覺得太宏觀，離自己每天管園區、招商、服務企業這些具體事情太遠。

但吳老師一開口，我發現我錯了。他把3000年的商業脈絡，從范蠡、子貢講到張謇、榮毅仁，再講到改革開放以來的企業家群體，講得既有歷史的縱深感，又有現實的穿透力。

他不是在講“故紙堆”，而是在講“來龍去脈”。為什么中國企業會長成今天這個樣子？為什么某些產業會崛起、某些會衰落？為什么東莞這種沒有資源、沒有政策紅利的地方，能成為中國制造業的重鎮？

這些問題，我做了20多年園區，其實一直在想，但從來沒有找到一套完整的分析框架。吳老師給了我這套框架。

他有一個觀點讓我印象特別深：“企業家是這個時代最稀缺的行動力。”

我們做產業園，本質上就是在服務“行動力”。給企業家搭臺子、鋪路子，讓他們能安心做事、做成事。除了空間、物業、基礎服務，這些是“硬件”，園區真正的價值應該是“軟件”——幫企業家看清方向、鏈接資源、少走彎路。

從那以后，我就一直關注吳老師的課和文章。他不像有些學者那樣“站著說話不腰疼”，他真懂企業、真懂企業家。他講宏觀，能落到微觀；講歷史，能照見今天。這種能力，不是讀幾本書就能有的，是幾十年跑企業、寫企業、跟企業家交朋友沉淀出來的。

我自己也有做研究的習慣。我們東莞產業園區協會每年發白皮書，對東莞1853個產業園區的數據進行系統分析。吳老師的思維方式對我影響很大。把碎片化的信息放進歷史脈絡里，才能看到真正的趨勢，而不是被短期的波動帶著走。

這就是我一直關注吳老師的原因：他可以讓你從一個“做事的人”，變成一個“想事的人”。

整理| 巴九靈|責任編輯|何夢飛

主編|何夢飛|圖源|吳曉波激蕩講堂

從文明的源頭，邁向極致的荒野于星辰之下，碰撞商業智慧于山河之間，重塑企業家意志。2026夏季課·內蒙古鄂爾多斯，7月3日—7月8日，2天吳曉波親授課程+4天夏日開放日開啟報名，歡迎一起同行。