北京買房：理清思路，購房建議1917

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想換個三居，希望居住體驗好一些，房子保值性好一些，大人彈性辦公，通勤要求較寬松，孩子們27年上小學，目前糾結嘉銘桐城和王四營三兄弟這兩個，希望您從學區和房產保值方面幫分析下這兩個片區未來趨勢。

A：

1、您這期望值不低啊，居住+保值+學區都要兼顧了，不太好選。而且看樣子您應該是傾向于王四營吧？這所謂的咨詢不過是給自己尋找支持，否則都沒必要問了。

2、簡單說吧，如果是從居住體驗角度說，那肯定是新樓盤，什么東西都是越新的越好，新房怎么都比二手的強。

不過從學區角度講，那肯定是嘉銘桐城的陳經綸嘉銘學區了，這是送分題。或者這么說吧，嘉銘東區算是朝陽的老牌兒頭部校，成績放到東西海也至少中上。而王四營的十一朝陽實驗則是新建校，是否能成為真正的名校有待觀察。但在朝陽來說，新建的分校有的是，但成為頭部校的非常少，主要是生源不太好辦，全北京哪兒的新建校都一樣。

3、房產保值怎么說呢？房產的價值由地段兒決定，至少是大部分。而北京歷來是北強南弱，朝陽體現的更明顯，所以到目前為止的常規建議是先北后南。嘉銘板塊也是經歷過幾輪行情的驗證了，多數小區的價格走勢至少不落后大盤，其中占優的是戶型好的板樓商品房。

不過這里已經沒什么待建用地了，未來趨勢大概率就是延續，一般不會再有什么特殊利好。是否有利空則看學校了，除非學校成績下降，但這概率很小。

4、王四營板塊則看自己的判斷吧，網上的各種優劣勢分析其實有的是，估計您也都看了，是否愿意接受看自己。

我從定價角度說兩句吧。現在的開發模式是土地方做規劃+一級開發，未來是他們設計的，價格也是他們制定的，依據就是板塊規劃圖實現之后的價值。也就是說，樓盤定價其實是透支了未來價值的，新房都有部分溢價的，屬于土地方+開發商的利潤。

如果規劃按期+保質的完成，那就算實現了預期，價值回歸拉平大盤。如果超量+提前完成，那就是超值的跑贏大盤，亞運村望京太陽宮等地都是這種情況。但如果是拖延+減少配套，那陪著站崗也正常，北京的這種地段兒有的是。

6、總之我沒什么建議，只是列出這些情況供參考而已，估計您早就已經有選擇了，只是面對現實還在猶豫而已。

僅供參考。

二

Q:

我家的情況是：我非京，妻女西城戶口，房子是老婆的爺爺的，現在50%為老婆奶奶，25%我岳母，25%我老婆舅舅。房子位置為西單**，請問我女兒明年上學時進入宏廟和西單小學的概率？

我們也知道概率不太高，所以也考慮了其他渠道。首先是東城，朋友可找關系進入*小學，費用*萬，肯定不是騙子，但難點是不包成功。其次是索性在朝陽換房，現在我們的房子在潘家園，工作在東直門與光熙門，想索性換房到陳經綸嘉銘的學區了，如果暫不談房產問題，您認為方案怎么選？

A：

1、不談房產？可我就是聊房子的啊，非得讓我聊上學不是趕鴨子上架嗎？

2、簡單說兩句吧，常規建議是既然有了金融街的戶口就甭折騰了，踏踏實實的用四老房入學，就算幼升小沒進入對口學校，那小升初的時候也是還有機會呢，至少是不會差。

或者打個不恰當的比方吧。比如孩子畢業找工作，都是體制內的，在西城有可能混不進太好的單位，那是否有必要到東城或朝陽去找機會？東城的話要花點兒錢，但不包成功（而且您少說了一個條件，這種情況就算不成功也不退定金的）。朝陽的話最好結果相當于在西城的中等單位，而且還要付出挺多的時間精力。

反正換做我家就不折騰了，何必呢？如果說沒有現在金融街的選項，那折騰一下無所謂，但已經有了還不錯的了，犯得上自己折騰自己嗎？

3、如果非得選的話那就錢多的去朝陽，不想多花錢的賭東城。因為在朝陽花大幾百萬就能買到溢價很低甚至不帶溢價的學區房，嘉銘桐城和周邊的幾個商品房小區都可以做到。

而在東城的無非就是這幾十萬而已，就算不成功也頂多損失一半。但我沒理解這戶口問題怎么解決？問清楚吧。反正最差結果應該是在東城沒成功，但不影響西城的戶口+入學。

4、簡單就這情況吧，具體的我沒建議，只能家長決定。

僅供參考。

三

Q:

老公房小區中，帶電梯的是不是應該質量最好啊？也就是那種大塔樓，從居住安全的角度是不是應該最好的？

A：

1、理論上當然是這樣的了，塔樓的地基是最結實的。或者說的同等建筑標準之下，塔樓最結實，最抗震，相對于板樓來說，塔樓受風速的影響也最小。

但這種觀點其實沒什么意思，因為無論塔樓板樓，只要是符合建筑的設計和施工標準，那就都是安全的。所以在現實中沒必要分什么塔樓板樓，只要是合格產品就都是安全的，不符合標準偷工減料的，就算是地下室也不安全。

2、另外多說一句吧，北京最結實的塔樓一般有三個時期。一是1978年之后的，因為唐山大地震發生，導致當時所有的施工都暫停，緊急提升了建筑安全等級。其中的代表小區有兩個，一個是前三門大板樓，地基本來是建設在河道上的，但因為戰備要求，所以成了最結實的居民樓。另一個是方莊，國家級的宿舍區，各種設計和標準都是當年最安全的。

第二個是1992年之后，這主要指的是商品房。因為當時是房地產剛起步，商品房中絕大部分都是高檔公寓，港式塔樓是主要形式。而當年因為房子售價高，而且要體現出商品房強于公房宿舍區的優勢，所以各個開發商都沒在質量上省錢。也搭著當年的人工不值錢，再提高質量也多花不了多少錢。

第三個是1998年之后。主要是當年發生了長江大洪水，九江潰壩事件轟動全國，高層痛斥豆腐渣工程。于是在此之后全國的建筑業立刻提升標準+加強監管，一直到2003年之前，無論住宅還是其他建筑的質量都非常好，主要就是查的嚴。

3、當然之后的建筑質量也很好，但2003年之后的北京就很少蓋塔樓了，實在不好賣，也就無所謂質量好的時期了。

4、簡單就這情況吧，您這問題其實有點兒籠統，我回答的也模糊，僅供參考吧。

四

Q:

我還是想跟您探討一下，積水潭的地段確實值錢，但是房子的成本卻很低啊，您也說了只有3000多塊錢，那就算他們賣3萬也已經是90%的利潤了，您雖然覺得便宜，但對于我們底層剛需來說已經是天價了，而且對于他們來說也已經是暴利了，怎么就不可能賣呢？

A：

1、您已經跟我掰扯好幾天了，我都懶的回復了。還是這話，錢是您的，愛買不買跟我沒關系。說實話您就跟國寶幫似的，明明是讓騙子給忽悠了，但不敢找人家去理論，卻沒完沒了的跟我掰扯，就因為我戳穿了您的美夢是嗎？

那我說兩句好聽的吧，恭喜您撿漏兒了，撿了大漏兒了，您簡直是天選之子，能花廢鐵的價格就買到999黃金，請繼續做您的發財夢吧，別搭理我了。

2、不過還是多說一句，不管您是否已經交錢，但只要是不再交錢，那也等于是及時止損了。否則如果還交下去，那就神仙來了也沒救兒了。

而且我敢確保您拿不到任何賠償，就因為人家是專業的大忽悠，而您只不過是個財迷心竅的韭菜。合同是人家寫的，所有流程是人家制定的，而您肯定是跟著人家的指令行動，那人家就必定規避了所有的違法犯罪，至少您沒有證據，甚至是什么把柄都抓不到。

3、其他的不聊了，我只能告訴您，積水潭單價3萬的年代是2010年，而現在都2026年了。時代在發展，騙子在進步，只有韭菜才一茬一茬的長不高呢。

僅供參考。

五

Q:

我家是朝陽**拆遷的，不缺住的房，但回遷房小區的環境一般，學區更談不上。本來想換東城花市的，但聽說溢價很高所以沒換，但眼看明年就要入學了，所以請教一下您，太華公寓這兩套房是不是溢價很低啊？

A：

1、具體的價格行情我不知道，但如果這兩套房不是撿漏兒，而是市場價，那理論上的學區溢價也不會很低，大概率仍然是平均值。

打個比方吧，LV專賣店里的東西都很貴，但也有相對便宜的，請問這些商品的品牌溢價會不會很低啊？答案是除非是單獨打折，否則其溢價率基本都是平均值。

2、我剛看了看太華公寓的租金，像這種107平的一居室的租金是9000塊錢，那報價是600多萬，其租售比就是700左右。而北京這種公寓的平均租售比也就500吧，所以這兩套房的溢價比例仍然是在25%左右，高了有可能30%，在600萬總價占比至少是100多萬。

3、另外多說一句，如果是注重自住，那買太華這種老公寓沒問題，一直都是豪宅定位。但其他方面就不太強了，比如價格走勢常年略落后普宅大盤，否則也不會落到今天的價格。以后最好的成績也就是不再落后，畢竟豪宅也老了，美人遲暮，很難和新出道兒的名媛競爭了。

僅供參考。

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