十年從6500萬跌到2170萬！“南京最貴民國(guó)別墅”為何沒人敢接？

南京市鼓樓區(qū)北京西路36號(hào)、原民國(guó)中將徐國(guó)鎮(zhèn)寓所，是南京北京西路整條街區(qū)唯一雙證齊全、可市場(chǎng)化流通的民國(guó)獨(dú)棟公館。

這座自帶745㎡大院、多株百萬級(jí)名貴古樹，坐擁頤和路歷史核心地段的民國(guó)公館，2014年以6500萬元掛牌，登頂 “南京最貴民國(guó)別墅”；歷經(jīng)多年連續(xù)降價(jià)，2026年6月30日將在阿里資產(chǎn)平臺(tái)法拍，起拍價(jià)僅2170萬元。雖然圍觀者云集，但截至發(fā)稿時(shí)，報(bào)名者仍為0。

曾是 “南京最貴民國(guó)別墅” 十年價(jià)格腰斬

1936年建成的徐國(guó)鎮(zhèn)公館，建筑面積302.2㎡，配套90㎡地下儲(chǔ)物空間，獨(dú)院占地745.31㎡，完整保留民國(guó)西式公館建筑形制，毗鄰頤和路將軍公館集群，是南京主城存量極少可私人交易的近現(xiàn)代文物建筑，2013年被列入南京重要近現(xiàn)代建筑。

更讓人感興趣的，是它的“身世”。據(jù)悉，36號(hào)別墅第一任主人，是徐國(guó)鎮(zhèn)，這位來自江蘇儀征的將領(lǐng)，畢業(yè)于保定陸軍軍官學(xué)校，曾編著《軍事教育綱要》，是一位兼具軍功與學(xué)識(shí)的文人將領(lǐng)。

此外，公館內(nèi)名貴植物陣容堪稱豪華：1棵進(jìn)口羅漢松（地徑約40厘米）、8棵平均胸徑約30厘米的香樟、1棵胸徑約80厘米的樸樹，以及4棵平均胸徑約15厘米的桂花，此外還有金桔樹、臘梅和雞爪槭等。

專業(yè)人士介紹，一棵胸徑20厘米的羅漢松，往往需要數(shù)10年的培育才能成型。真正品相上佳、姿態(tài)優(yōu)雅、枝干遒勁的精品羅漢松，一棵價(jià)格可達(dá)數(shù)十萬元甚至更高。而院內(nèi)這一棵，地徑已達(dá)40厘米，其潛在價(jià)值已經(jīng)不言而喻。同時(shí)，胸徑80厘米的樸樹在城市豪宅中同樣極為罕見。

依托頤和路民國(guó)圈層、主城核心配套以及名貴的樹木，北京西路36號(hào)十多年前便被稱為 “南京獨(dú)一份可交易民國(guó)私墅”。

2014年，據(jù)南京晨報(bào)等媒體報(bào)道，北京西路36號(hào)首次掛牌直接開出6500萬元天價(jià)，業(yè)內(nèi)一度預(yù)判這套公館將持續(xù)增值，成為圈層收藏級(jí)資產(chǎn)。

掛牌后數(shù)年，北京西路36號(hào)一直沒能順利賣出去，2015年降至5900萬，2016年再度下調(diào)至5280萬元，累計(jì)降價(jià)超千萬。在此期間，負(fù)責(zé)銷售的機(jī)構(gòu)多次介紹稱產(chǎn)權(quán)人異地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、短期資金需要周轉(zhuǎn)因此降價(jià)出售。

直至2026年，該房產(chǎn)登上阿里資產(chǎn)拍賣平臺(tái)，評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)地勘測(cè)后給出3098.89萬元估值，6月30日開拍起拍價(jià)直接定為2170萬元。對(duì)比 2014 年6500萬掛牌價(jià)，十年蒸發(fā)超4300萬，縮水幅度超 66%。

即便拍賣標(biāo)的打包包含單株市價(jià)百萬級(jí)的大型羅漢松、成型香樟、古樸樹等名貴苗木，仍無法對(duì)沖資產(chǎn)貶值帶來的市場(chǎng)觀望情緒。截至6月17日15時(shí)許，該條拍賣鏈接累計(jì)上萬次線上圍觀，但0人報(bào)名。

民國(guó)老洋房市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期，稀缺不再等于高價(jià)

資深從業(yè)人員分析，北京西路36號(hào)拍賣有一定難度。

從土地用途上看，這套公館土地用途為商務(wù)金融用地，使用權(quán)僅剩余23年，至2049年，這是和普通住宅別墅最核心的分水嶺。且法拍要求競(jìng)拍成功者于2026年7月14日前繳入法院指定賬戶（遇節(jié)假日順延），需要一次性拿出數(shù)千萬現(xiàn)金流。

從房屋性質(zhì)上看，該公館系非國(guó)有不可移動(dòng)文物，競(jìng)買人還需要聯(lián)系相關(guān)文物行政部門。且民國(guó)建筑建成年代久遠(yuǎn)，極易存在多方共用、使用權(quán)分割等歷史遺留問題。維護(hù)成本、翻新成本、改造風(fēng)險(xiǎn)也較高。

從后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)看，目前這套別墅尚未騰空。還可能存在欠繳水、電及物業(yè)管理費(fèi)等情況，該費(fèi)用由買受人自行承擔(dān)，未明確繳費(fèi)義務(wù)人的費(fèi)用也由買受人承擔(dān)。按照 “買賣不破租賃” 原則，若院內(nèi)存在長(zhǎng)期租賃協(xié)議，新產(chǎn)權(quán)人無法強(qiáng)制清場(chǎng)，空置損耗、維權(quán)成本全部由買受人自行承擔(dān)。

“民國(guó)別墅更多的是歷史人文價(jià)值，對(duì)普通客戶的吸引力不如新別墅。”一位資深房產(chǎn)中介透露。全南京擁有完整雙證、可自由交易的民國(guó)建筑僅三四十套，屬于極小眾細(xì)分市場(chǎng)。

從城市治理角度觀察，南京現(xiàn)存民國(guó)建筑情況有兩種。

頤和路、寧海路片區(qū)公有民國(guó)公館，由政府遵循“修舊如故”原則進(jìn)行修繕，并采用“保護(hù)+文化+商業(yè)”的運(yùn)營(yíng)模式，引入了高端品牌、藝術(shù)展覽、特色餐飲等業(yè)態(tài)，成功打造了歷史建筑再利用的典范；而少數(shù)私有可流通民國(guó)建筑因土地、文物、債權(quán)、修繕成本等現(xiàn)實(shí)難題，一定程度上影響了其市場(chǎng)流通和價(jià)值實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)前環(huán)境下，投資者會(huì)完整核算購(gòu)買門檻、修繕養(yǎng)護(hù)、政策約束、周邊資源等隱性成本，民國(guó)建筑估值全面回歸理性，近年來成交數(shù)量很少。

2025年7月，寧海路1號(hào)民國(guó)別墅成交。公開資料顯示，這套民國(guó)建筑建于1940年，原產(chǎn)權(quán)人為成濟(jì)安、任瘦清夫婦。成濟(jì)安是是孫中山愛將、中華民國(guó)首任憲兵司令。別墅建面397.79㎡，住宅用地、產(chǎn)權(quán)單一清晰，配套完整院落，附帶頂級(jí)雙學(xué)區(qū)，原掛牌5680萬元，最終成交價(jià)4811.2萬元，折算單價(jià)12.09萬元/㎡。

2026年2月，沈舉人巷張治中公館法拍成功。總建筑面積約1082平方米，含主樓及附屬院落，兩名買家參與競(jìng)價(jià)，以6604萬元落槌，較評(píng)估價(jià)9426.39萬元折價(jià)近3成。拍賣涵蓋房屋所有權(quán)及附屬設(shè)施、相關(guān)附著物，按現(xiàn)狀空置交付。

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