北京買房：理清思路，購房建議1923

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

有幾個問題向您請教。我的情況：家里兩個孩子，戶口都在朝陽區朝陽門外，老大2023年入學芳草地本部，現在三年級，初中對口中學是日壇中學，老二幼兒園小班。

想在老二上學前買房，27年底或者28年初，現在糾結是在朝陽區買呼家樓八十中學區或者陳經綸本部學區，還是去東城龍體片區，想兼顧老大上初中和老二上小學，目前了解到如果去東城區老大無法在小學階段轉學到東城，只能升初中走全區派位，大概率會被分配到較差的學校，不知道是不是這樣？老大不屬于牛娃，所以又覺得東城區的高中入學率又比朝陽區好一些，弄得挺糾結的。

另外就是從房子的抗跌屬性來講不知道哪個更強一些，目前看八十中片區的學區溢價好像挺高的。或者您有什么其他的思路也請指點指點。

A：

1、大概率如此唄。畢竟大寶是2023年入學的，那不光是東城不能轉，西城也不行，即便能能轉也必定是轉入很弱的學校。

因為那年是北京有史以來的入學最高峰，所有學校都學位不足，好學校更是不可能有空余學位，即便有也給政保留著呢。那無論哪年轉學都是同一屆，資源不足是無法解決的。

也就是說，現在是芳草地本校+日壇，屬于典型的中上學區。可如果轉到東西城就很可能還不如現在了，所以考慮好再轉吧。

2、東城的平均資源肯定強于朝陽，但您家是在最高峰的一屆轉學啊，那就得看運氣了。

3、抗跌屬性大概率差不多。因為白小+80學區的溢價率跟東城平均值差不多，一分錢一分貨。那既然是溢價相同，學區質量也差不多，無論是基礎部分的保值和溢價的風險就也差不多了。

但常規建議是在朝陽區，畢竟是單校劃片，對口入學的概率遠高于東城，也就是在同等成本的情況下，朝陽的穩定性強一些。畢竟龍體還有跨區到天永的可能呢，那學區房就不劃算了。

僅供參考。

二

Q:

我家兒子27歲，在順義馬坡上班第三年了，集體戶口在西城區。我和孩子爸爸是成都體制內在職工作人員。能為孩子提供400萬首付，孩子每個月公積金雙邊到手有6000多。我們想在順義城區15號線地鐵口買一個三室兩廳的房子，準備考慮新樓盤。

孩子現在沒有女朋友買房，主要是考慮自住。將來十年后可能會考慮在主城區買二手房，臨近醫院或者學區房方便我和孩子爸爸退休之后養老或將來孫子讀書。不知道我們這樣考慮對不對，有沒有必要現在買房？

A：

1、如果在順義買房，西城的集體戶是不是就得遷到房子里了？這咨詢好單位的政策吧。以后當然也能遷回西城，但就必須要有學區房了。

2、我對新樓盤不熟，連價格都不清楚，不好說什么。城區地鐵口的是龍湖的盤嗎？品質應該不錯，既然是主要考慮自住就買唄，居住體驗肯定不錯。十年后再考慮買學區房也沒問題，但這就到時候再說了。

這考慮沒什么不對的，有需求就買。不過新樓盤單價4萬多呢吧？三居室500多萬總價，這種房在郊區從自住角度講肯定舒服，但總價在當地偏高了，將來如果出手的話掛牌期會長一些。所以更適合長期自住，幾年就出手就未必合適了。當然這也看樓盤的價格，折扣要高的話就怎么都合適。

3、是否有必要現在買房，這看自己的需求。不過如果從房價趨勢來講，我認為現在的北京大盤沒什么下降空間了。就因為整體的租金收益率已經超過同期銀行利率，這種情況在樓市歷史上就出現過三次，每次都是相對的房價低谷期，現在是第四次。如果買的話也讓中介估算一下樓盤的租售比吧，跟板塊內同等樓盤二手房比較一下，溢價別太高就更合適了。

僅供參考。

三

Q:

我們夫妻年齡都快50了，國企工作，孩子今年高考，所以想賣掉德勝的老破小改善一下?，F在的房是頂樓60平兩居，理論上應該能賣不到700萬，最低650肯定能賣掉?？紤]到退休和孩子結婚等問題，所以想換一套交通方便的疊拼上疊或聯排，學區暫時不用考慮。預算是不超1000萬，地點方向除了南部之外都可以考慮，重點為北五環，地段和保值也很重要。

A：

1、您是要問我什么呢？我好像也幫不上什么似的。不過多說一句，別墅一般200平以上的才比較宜居，否則單層面積太小就體驗一般了。而您的預算是千萬之內，那每平價格基本就是4萬多。這價格在北部基本就是昌平了，而且是相對偏遠的板塊，是否交通方便就看自己的感受了。

要不看看回龍觀地鐵站的吉晟別墅吧，寬House，典型的城市Townhouse中產社區。戶型應該都是上三下一的聯排，但因為主打的是寬，所以設計的都不錯，看自己是否喜歡了。位置屬于海淀和昌平的交界地帶，肯定算交通方便的，保值也還行，在同等產品中算不錯的。

3、再多說一句，所有別墅類產品都是自住為主的，價格走勢也就都不太強。到目前為止，不落后普宅大盤的非常少，能接近的就算挺好的了，吉晟別墅屬性相對還行的。

在其他的估計就得北七家板塊了，奧北別墅區，價格也相對低，各種戶型的有的是。估計您已經看過了吧？再找找吧。

僅供參考。

四

Q:

豐臺科豐橋**路16號院鐵路小區，如果是為了拆遷的目的能買嗎？您覺得可能性有多大？有人說是五年內有可能，到時候能換南海子的兩套一居。

A：

1、“有人說”五年內有可能？那五年后如果不拆遷誰負責?。磕膬赫宜グ?？

2、我覺得可能性不大，兩點原因吧。一是這地段兒的位置很一般，挨著鐵道，占地面積也不大，拆完之后干什么用?。烤G地隔離帶就占走一半，剩下的土地無論開發什么也回不了本兒啊，沒有開發商會投資的。

二是既然是鐵路小區，那原始產權性質就是央產房。而拆遷都是北京市+豐臺區主導的，一般不針對央產房，手續麻煩又不賺錢，圖什么呢？

3、所以我建議是別賭了，可能性非常小?；蛘咭部梢运闼氵@小區的租售比，如果沒有出現溢價，那說明連本小區居民+中介+炒房的都不相信拆遷，所以沒炒出溢價。如果有溢價但不高，那可以考慮賭一下，能自己承擔后果就行。至于拆遷政策我不知道。

僅供參考。

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