北京買房：理清思路，購房建議1925

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是這種情況，孩子已經在中關村一小入學，但我們的實際住址在四季青呢，每天接送很辛苦，回遷房也環境一般，也就想是不是應該賣掉一套之后索性換到中關村？考慮三點，一是要么就得加至少200萬，要么就得面積小，老破小環境還不如回遷房呢。二是聽說中關村學區的溢價更高，居住的性價比太低，是不是這種情況？三是保值問題。

A：

1、房子是用來住的，租房也能滿足居住，何必非得換房啊？就算不考慮什么溢價之類的，即便是賣房買房的稅費成本，就足夠好幾年的租金了。

2、而且既然已經入學了，那除非是就喜歡中關村這環境，否則從居住的性價比角度，是沒必要再買套學區房了。就因為學區溢價很高，居住角度不劃算。

我不知道您家的預算，假定加上200萬的總價是600多萬吧。那都不看對口中一二的，而是南邊雙榆樹知春路一帶，這里的溢價比例也得25%左右。也就是說，您花了600萬買房，但實際得到了價值400多不到500萬的居住體驗。

或者這么說吧，就算是中關村和四季青同等的學區溢價，那您添了200萬，實際買到了150萬的居住體驗。但現實中在中關村的溢價率是高于四季青的，具體的可以自己算算。

3、保值問題不好說，看之后的政策和行情了。我只能說既然入學的孩子總量少了，那就算中關村的學區好，其溢價比例也不會再增加了，能保持住就不錯。

4、簡單就是這種情況，要不您還是找兩套具體房源比較一下吧，要不然這么聊的有點兒太籠統了，意義不大。因為四季青也是海淀，也是有學區溢價的，籠統對比的話說不清楚。

僅供參考。

二

Q:

如果不需要學區，是不是就不應該買上地學區內的房子了？科貿大廈這種便宜的房子可以嗎？當然這就不自住了，準備租出去換著租一套。

A：

1、不是說不應該買，而是除非是特別喜歡這地段兒，否則沒必要買。

打個比方吧，這就跟LV等奢侈品似的，誰都知道品牌溢價非常高。對于有錢人來說無所謂，但對于普通人來說，最大的功能就是炫耀而已。那除非是就喜歡這面料款式，否則沒必要買，畢竟使用功能的性價比并不劃算。

2、科貿大廈是寫字樓，只是用的是住宅用地而已。這種房子根本就不在人家招生簡章的名單里，就算能落戶也沒學位，所以不算學區房，也沒溢價。

如果覺得租金劃算就買吧。我估計這里的租金是每月每平100塊以上，100平的話1萬。拿著這1萬能在上地租到至少價值7/800萬的房子。而科貿大廈100平估計也就400萬左右，所以換租還是很劃算的。

但考慮好，就算是70年產權的，但實際功能仍然是寫字樓。而這些年寫字樓的行情一直不太好，您未必好租，想套現的時候也未必好賣。

3、總之看自己的需求和計算吧，我只能是列出這些情況供參考。

僅供參考。

三

Q:

我也是換房，賣掉西城廣外的小書包房換一套三居的改善一下，預算600萬左右。目前賣房沒問題，幾家中介都認為一個月之內必定出手，只是想換的房子沒找到合適的。我工作在玉泉營商圈，附近請推薦一下吧？不超140平都可以。

當然這比較難找，所以我也想過索性南四環外甚至大興，但不知從保值角度是否合適？比如高米店南的幾個小區感覺都不錯，單價基本在4萬之內，想再看看。

A：

1、玉泉營，那周邊就是東邊的草橋馬家堡和西邊的首經貿啊，或者再向北的麗澤，估計您自己都看了不少次了吧？

2、600萬要買140平左右的，單價才4萬多點兒，那肯定是不好找唄。或者說買老小區的話這價格還行，不算多難找，但您的需求是改善啊，那就得是房齡新的商品房了，還得是品質+戶型都不錯的。不好找，估計買不到。

3、您要是能接受通勤的話就買大興合適了，高米店算是典型的近郊改善板塊。從翡翠城時期開始就是京南后花園，順馳的年代更是北京第二代地王了，大多數商品房小區開發的都不錯，保值也大部分還可以，基本跟隨北京大盤，沒什么特殊漲幅但也不吃虧。

4、這其實我都沒什么可說的，您的預算和要求導致在豐臺的選擇很少，那高米店就應該是首選了，先看這里吧。

僅供參考。

四

Q:

預算1000萬左右，準備在東四環外朝青附近買改善型三居，本來看的是潤楓水尚和新華聯麗景，也都有合適的，但猶豫之時有朋友給介紹了一套星河灣的三居，原估價2000萬以上，但業主愿意1700萬出，預計如果全款的話1500萬有可能買到，所以我們在猶豫是否合適？請幫忙分析一下，房源信息如下。

A：

1、星河灣的三居1500萬，230平的話每平才6.5萬，那這和潤楓水尚的市場價都差不多了，肯定是不貴。

2、不過我也上網看了一下星河灣掛牌的房源，270平四居室，最新掛牌價是2100和2050萬，2300萬以上則是幾個月之前的。另外230平三居有兩套，1800和1700萬，那您朋友這套怎么評估出的2000萬以上啊？

那如果這套房的市場價就是1700萬，打折到1500就不算多便宜了。畢竟您說的也只是“有可能”，那要是1600萬成交呢，還算很便宜嗎？所以我只能說是不貴，但感覺不算多便宜。

當然，或許人家的裝修價值高，但這我從圖片上看不出來，找懂裝修的給評估吧。

3、我建議還是找當地中介給估個價吧。或許人家2000多萬也沒有謊報，但卻是前兩年的行情了，而現在大概率不是這價了。

僅供參考。

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