百億級資本密集落子同一灣區，三亞海棠灣商業項目已飽和過剩？

短期看，商業的集中供應所帶來的競爭壓力不可避免；長期看，能否真正實現業態差異化、品牌特色化、體驗沉浸化，才是決定這片“國家海岸”商業命運的關鍵。

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陳標志 | 文

三亞海棠灣。陳標志/攝

2026年仲夏，海棠灣的熱度比三亞的氣溫更甚。

6月20日，蘭桂坊集團與三亞市海棠區在香港簽署投資合作協議，計劃投資10億元打造“海上蘭桂坊”；次日，三亞國際免稅城三期項目全面封頂、沖刺竣工的消息見諸報端。

在三亞五大海灣之一的海棠灣，這里成為資本的熱土：總投資70億元的太古里、150億元的萬象城、10億元的蘭桂坊，以及投資25億元且首期已開業的海棠故事……百億級資本像“下餃子”般在同一片海岸線上密集落子。

從一開始的土地供應結構來看，海棠灣就“商業味”十足。據不完全統計，自2016年至2026年6月，三亞海棠灣片區公開掛牌出讓土地59宗左右，其中商業地塊占到31宗，商業地塊出讓宗數遠高于住宅地塊。

商業熱土之下，外界也有一種聲音：海棠灣的商業項目是否過剩？

這既是一個經濟命題，更是一個關于區域發展節奏的戰略之問。有專業人士提醒，如果未來客流導入不及預期，或者政策落地節奏慢于項目建設速度，這片商業很可能要經歷一輪較為痛苦的“優勝劣汰”。

商業項目“扎堆”海棠灣

回溯5年前，三亞海棠灣的商業版圖幾乎由三亞國際免稅城“一肩挑”。

這座總占地面積374畝、建筑面積達39.81萬平方米的免稅綜合體，由一期（A/B/C區）、二期（河心島）及地標景觀“云戒橋”串聯而成，將高端購物與文旅體驗深度融合，單日銷售額曾突破2億元。

如今，這片海岸線上的商業圖譜已然大變。

“海棠故事”文化商業綜合體。陳標志/攝

已建成運營的項目方面，“海棠故事”文化商業綜合體于2026年2月首期正式開街，總投資25億元、占地約146畝，一次性引入9家海南首店/旗艦店，成為三亞迄今規模最大的“星廚聚落”。

海棠灣在建商業項目的陣容更為龐大。

三亞國際免稅城三期（三亞太古里）總建筑面積41.27萬平方米，總投資70億元，目前已全面封頂，計劃2026年起分階段落成；華潤三亞海棠灣萬象城項目總投資高達150億元，被列入海南省2026年重大項目計劃；復星旅文打造的“超級地中海”定位為全球首個AI主題度假區，將與三亞·亞特蘭蒂斯形成“雙地標”超級度假集群。

此外，何猷君旗下企業以6.81億元競得海棠灣111畝用地，計劃投資不低于14億元打造電競體育文旅融合項目。

從免稅購物到高端零售，從文化餐飲到夜間娛樂，從主題度假到電競體育——海棠灣正在從單一的免稅消費中心，裂變為一個業態多元的商業生態系統。

不久前，太古中國區主席蔣意達接受海南當地媒體采訪時表示，目前太古在海南投資，涵蓋地產、飲料、航空三大核心業務領域，在三亞的太古里項目，由太古地產聯合中免股份合作開發，構成三亞國際免稅城三期。

作為全國高端度假酒店最密集的區域之一，海棠灣匯聚了亞特蘭蒂斯、洲際、艾迪遜等20余家一線品牌，客房總量超1萬間。

有人認為，蘭桂坊等兩大IP的加入，使海棠灣的商業鏈條趨于完整：日間有免稅購物（免稅城一二期）+高端零售（萬象城）+文化體驗（海棠故事），夜間有娛樂消費（蘭桂坊）+主題度假（超級地中海），初步形成了“24小時全時活力灣區”的雛形。

理性審視：飽和還是升級？

然而，當百億級資本項目紛紛在同一片海岸線上密集落子，片區商業“是否飽和”或“過剩”的疑問絕非杞人憂天。

三亞旅游淡旺季十分明顯。陳標志/攝

三亞某商業項目開發企業負責人孫軍（化名）認為，“24小時全時活力灣區”產業邏輯歸邏輯，但無論文旅項目還是純商業項目，歸根結底依然是房地產開發，其開發的物業要么自持出租，要么出售，而前者的可能性較小。

孫軍認為，從總量來看，海棠灣的“商業壓力”確實存在。他說，目前三亞重點商業綜合體總建筑面積約180萬平方米，按常住人口110萬計算，人均商業面積接近1.63平方米，已高于一二線城市1.2至1.5平方米的水平。

“從短期來看，目前海棠灣的‘商業壓力’還不太明顯。”孫軍說，但隨著各商業綜合體項目陸續開業，這種片區“商業壓力”或許很快就會凸顯出來。

從海棠灣片區10年來土地供應的數據來看，也證明了孫軍的擔憂。據不完全統計，2016年至2026年的10年間，三亞海棠灣片區公開掛牌出讓土地59宗左右，其中住宅地塊13宗，商業地塊31宗，剩余為工業、醫療、文體等產業配套用地。由此看來，海棠灣土地供應結構特征呈現商業地塊出讓宗數要遠遠高于住宅供地。

海棠灣作為增量最集中的區域，在建和規劃中的商業體量仍在快速膨脹。當地一名不愿具名的資深地產人士表示，商業在建項目太多了，整個三亞大概率撐不起這4個頂尖商業項目，“當旺季客流蜂擁而至時或許尚能消化，但淡季的運營壓力不容小覷。”

從結構來看，海南商業體同質化風險值得警惕。上述人士分析稱，三亞各大商場“品牌重復率高達90%以上，業態高度趨同——餐飲+零售占據80%江山”。他認為，如果海棠灣的新項目只是在既有品牌池中“內卷”，而非真正引入差異化的內容和體驗，那么“規模擴張”很可能演變為“低效競爭”。

從戰略視角看，海棠灣的商業邏輯并非服務本地常住人口，而是面向千萬級游客的“流量經濟”。海棠灣年均過夜游客達上千萬人次，免稅城大年初二單日銷售額破2億元的數據證明，這里的消費天花板遠比常住人口指標所顯示的要高。

短期看，集中供應帶來的競爭壓力不可避免，部分項目可能面臨招商難、運營難的挑戰；長期看，能否真正實現業態差異化、品牌特色化、體驗沉浸化，才是決定這片“國家海岸”商業命運的關鍵。

專業人士談：灣區商業面臨較大挑戰

海棠灣地處三亞市與陵水縣交界處，它實際上是一個半灣，與亞龍灣、崖州灣等并列為三亞旅游區的五大名灣。

海棠故事開業時的情形。

海棠灣的開發始于2005年前后，并在2009年進入了實質性的快速開發建設期。直至今日，太古里、萬象城、蘭桂坊等知名IP及數百億資本紛紛在同一片區密集落子，海棠灣成為炙手可熱之地。

但對于一個并不算太大的灣區而言，商業項目像“下餃子”般落地，區域客流量是否能撐起如此體量的商業體呢？看看行業專業人士怎么說——

資深地產專業人士閆占偉：因為海棠灣各商業項目開業的時間都不一樣，現在還不好預判它是否飽和或過剩。如果太古里、萬象城等商業項目都集中開業了，當前這些客流量能不能承載如此大體量的商業，還是一個未知數。

海棠灣一年基礎客流量在1800萬人次以上，如果這個客流量落到某一個商業體上是沒有問題的，否則就不一定能承載，更多商業體就有經營風險。

海南知名地產博主“濤哥聊房A”：區域商業太多太集中，對于商家而言很難達到經營預期，三亞每年只有3個月的消費旺季，特別像海棠灣這種高度依賴島外客源的灣區，商業扎堆本來經營就十分艱難。據我們監測，海棠灣的房價最近也在降，大概降幅在20%左右，這是一個值得重視的現象。

海南省房地產業協會副會長兼秘書長王路：該灣區確實面臨較大的挑戰，這種挑戰可能基于兩個層面，一個層面就是該片區重點商業項目的落地，作為一個片區規劃而言，商業大量的集中肯定對它實際的承載力有一定的壓力，比如周邊的交通規劃，未來的生活配套等；另一個層面是來自三亞旅游淡旺季比較明顯，淡季時用什么樣的方式來支撐這些大規模的商業？

我覺得這不僅是一個“商業供給”的問題，它還是海南自貿港一個國際旅游消費中心的戰略布局問題。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進：從研究視角來看，海棠灣這一輪資本集中布局，信號意義很強，說明市場對封關后的政策紅利有明確預期。但我們認為，短期供給過剩的風險不容忽視。近兩年客流增速已經放緩，而數百億級商業體量將在未來兩三年集中釋放，供需錯配的壓力客觀存在。

更值得警惕的是，盡管各商業項目宣稱定位不同，但在高端消費這個大類下，彼此之間的替代性很強。如果未來國際客流導入不及預期，或者政策落地節奏慢于項目建設速度，這片灣區商業很可能要經歷一輪較為痛苦的“優勝劣汰”。

當然，長期來看，我們仍然看好海棠灣作為國際旅游消費中心核心承載區的戰略價值。