城市更新項目的大規模落地至少還要1年時間

很多同行問，中央5月份印發的《城市更新“十五五”規劃》把更新目標給確定了，投資任務給下發了；6月份印發的《城市更新統計調查制度》把針對地方政府城市更新項目投資的考核方式、考核標準也給明確了，那為何最近城市更新整體上還是沒有什么明顯的動靜？

我們最近跟很多地方國企、城投平臺及央國企施工單位探討了項目的參與路徑與各方的合作模式問題，目前大家的一致觀點是，“十五五”城市更新的大規模投資落地至少還要1年的時間。

大家的觀點主要是基于兩個判斷：

第一個判斷，“十五五”城市更新主要針對的是城市基礎配套設施改善等民生工程，因此高度依賴于政策性資金的支持，包括中央預算內投資、中央財政資金、地方政府專項債等，但城市更新項目從申報到取得這些政策性資金一般都需要12-18個月的時間，且申報項目一般都需滿足已完成立項/可研批復、用地預審與選址、規劃許可、環評、節能審查、穩評、拆遷安置公示、民意征集等前期工作的要求，一般優先支持的也只是已取得施工許可、6個月內可開工的項目。

也就是說，新規實施后，要想大面積、大規模地上馬項目，即便從現在就開始謀劃和籌備，最快也要一年才能拿到資金并進入施工階段。可能有同行認為地方國企和城投平臺可以先動項目，這個可能性其實不大，因為《城市更新統計調查制度》設置了KPI，在資金無法落實前，誰都不敢輕易啟動項目，否則項目一停下來或者一爛尾，報表上的數據馬上就會反映出來，接著可能就是審計和追責的問題。

為便于說明，我們在文末附上了城市更新項目申報“中央預算內投資”和“地方政府專項債”的流程及工作指引文件，供大家參考，更多細節亦可關注《20260704交流會：央國企、民營企業及社會資本參與“十五五”城市更新的模式分析與項目合作實務分享》。

第二個判斷，今年作為《城市更新“十五五”規劃》的開局之年，投資落地金額肯定得有一定的增幅保障，也就是說，存量項目的落地值得重點關注，但從我們跟一些國企和城投平臺的實際溝通情況來看，即便是有明確收益來源的城中村改造、片區綜合更新等大體量投資的項目，投入幾十上百億后最終還是得靠土地出讓實現收益平衡，可是當前經濟、樓市持續下行背景下，土地出讓收入大不如前，非核心城區甚至地都賣不出去，也即資金閉環很難做通，因此國企、城投的很多項目都還處于暫緩動工狀態。

深圳、廣州等城市已完成前期工作的城市更新項目，比如已經過了專項規劃，或者已經確認了實施主體的項目，目前最大的問題也是“算不過賬”，因樓市整體尚未止跌回暖，項目完成開發建設后很可能房子很難賣出去、商鋪很難租出去，因此國企和城投都不敢輕易推進項目，這種情況下想大力拉升城市更新的投資體量肯定非常艱難。

同樣的，因地方政府專項債資金可以申請作為城市更新項目的資本金，自5月份中央印發《城市更新“十五五”規劃》之后，很多地方國企和城投平臺都在積極申請，但因很多項目都無法實現資金自平衡（也即“算不過賬”），因此資金無法落實，項目也只能擱置。

簡單來說，城市更新最大的堵點是“市場化/經營性項目算不過賬”“公益性項目無現金流”，算不過賬的項目不能做，純民生改造類項目（如管網、小區修繕等）無收益，因此只能等中央補助、專項債額度，但畢竟額度有限、分配緩慢，因此項目的投資遲遲無法落地。

很多同行問我們，作為社會資本，如何看待針對地方國企、城投平臺城市更新項目的投資業務，坦白地說，就我們自身目前的資金業務操作而言，底層邏輯上還是得捆綁國企、城投的強主體信用，另外融資期限無法太長，后期借新還舊將是大概率事件。最本質的問題在于，城市更新項目的投資回報周期動輒8–15年，收益率低，拆遷及居民協調等風險非常高，因此民營企業以及金融機構、投資機構都不敢輕易進場。

此外，從我們投資業務的角度出發，很多項目雖然已經入庫和申報各類政策性資金支持，但如果資金拼盤（包括中央財政資金、地方專項債資金等）無法落地，那我們這類投資機構肯定也不敢輕易介入，最終項目肯定容易擱置，也即無法開工，更無法形成《城市更新統計調查制度》要求上報的投資額。

需補充說明的是，對于城市更新項目的投資來說，社會資本的參與目前還是需要以以下四個要素作為前提：

一是項目推進的確定性，包括規劃的確定性、征收補償方案的可執行性、用地性質及業態變更的可落地性以及項目推進時間表的可執行性。

二是項目收益的確定性，包括銷售、運營收益的確定性，或者是有確定可實現的收益空間，比如經營空間足夠，有特許經營權等。

三是風險隔離問題，也即實施主體（國企或城投）及社會資本都不用承擔政府應該承擔的公益性投資部分，政府不會把隱性債務包裝成“企業義務”，最終讓實施主體和社會資本買單；

四是退出預期的確定性，除了項目自身有收益來源并可以支撐還款來源，項目運營幾年后能最終賣給REITs或者通過股權轉讓、資產證券化等形式實現投資退出。

附件：

《城市更新項目申報中央預算內投資全指南（地方國企適用）》

《地方國企城市更新項目中央預算內投資申報——材料清單&全周期落地推進計劃表》

《城市更新項目申報地方政府專項債全流程指南（地方國企實施主體）》

《城市更新項目地方政府專項債｜全套申報材料清單＋10 個月倒排工期計劃表（國企落地完整版）》

城市更新項目申報中央預算內投資全指南（地方國企適用）

一、整體周期（從謀劃到首筆資金到賬）

標準全周期：12–18 個月

前期謀劃 + 手續辦理：6–9 個月（最耗時，缺手續直接無法申報）

逐級申報 + 國家評審：4–6 個月

計劃下達 + 財政撥付首筆資金：2–3 個月

關鍵時間規律（一年僅 1 次常規申報窗口期）

前一年 7–12 月：國家發布次年專項通知、市縣儲備項目

當年 1–3 月：省級匯總上報國家發改委

當年 3–6 月：國家評審、下達年度投資計劃

當年 6–9 月：資金逐級撥付到位

若錯過當年申報窗口，需再等一整年；僅極少數專項有少量補報名額

二、全流程 + 核心工作節點（7 大階段）

階段1：項目前期謀劃儲備（6–9 個月，前置必備）

核心節點

項目合規定位：納入城市更新專項規劃、國土空間規劃、三年滾動投資計劃，劃定更新單元，完成城市體檢、群眾意愿征集（舊小區 100% 同意、舊廠/舊村≥2/3 權利人同意并公示）

主體確認：地方國企作為實施主體，完成政府授權 / 實施協議

線上入庫：全國投資項目在線審批監管平臺賦項目代碼，錄入國家重大建設項目庫（無庫內項目不予受理）中國政府網

全套法定手續辦理（缺一不可）：立項備案 / 可研批復、用地預審與選址、規劃許可、環評、節能審查、征地拆遷安置方案、財政承受能力論證

資金拼盤閉環：落實自籌、配套財政、銀行融資，出具地方配套資金承諾函，嚴禁新增隱性債務

材料編制：甲級咨詢單位編制《資金申請報告》+ 績效目標表、實施方案、經濟測算、績效自評方案

階段 2：市級初審（15–30 天）

國企向市發改委 + 住建局聯合提交全套紙質 + 線上材料

市級聯合審核：核查合規性、手續完備度、資金落實、公益性占比

現場核查、出具初審意見，合格項目排序上報省發改委

窗口期極短（通常 10–15 天），材料不齊直接淘汰

階段 3：省級復審與專家評審（30–60 天）

省發改 + 住建組織專家評審，打分擇優排序

篩選限額內優質項目，統一編制年度投資建議計劃

正式行文上報國家發改委，同步上傳國家項目庫

公示備選項目清單

階段4：國家發改委形式審查 + 第三方評估（60–90 天）

形式審查：核對庫內信息、手續、資金方案、無重復申報承諾

委托工程咨詢機構開展專項評估，重點核查民生效益、示范價值、開工成熟度

綜合各省切塊額度、區域均衡、項目質量確定補助額度

內部司局會簽、委領導審批

階段5：下達中央年度投資計劃（15–45 天）

國家印發投資計劃文件，明確補助金額、建設內容、績效要求

省級發改委10 個工作日內轉發至市級發改與財政國家發展和改革委員會

切塊項目 20 個工作日內分解到單個項目

階段6：財政逐級撥付資金（30–90 天，首筆資金到賬）

市財政局接收投資計劃，納入財政預算

撥付規則：

當年可完工項目：一次性撥付補助資金

跨年度更新項目：分兩批撥付，首批 50%；完成過半、績效達標后撥付剩余 50%國家發展和改革委員會

資金直達國企專用項目賬戶，專款專用，嚴禁截留挪用

階段7：建設調度、績效監管、尾款撥付、竣工驗收（項目全周期）

每月上報項目進度、投資完成數據

中期績效評價合格方可申請第二批資金

完工后完成竣工驗收、決算、績效后評價

三、項目申報硬性準入條件（城市更新專項）

（一）主體條件（地方國企）

合法存續地方國有平臺 / 國企，政府正式授權作為城市更新實施主體

無嚴重失信、無重大工程安全事故、無財政資金違規使用記錄

自有資本金匹配總投資，具備持續建設資金籌措能力

（二）項目范圍（僅支持民生/ 公益類更新，純商業開發不支持）

城鎮老舊小區連片改造（配套道路、管網、養老托育、社區服務）

城中村、危舊住房改造（安置房 + 市政配套）

城市燃氣 / 供水 / 排水 / 供熱老舊管網更新、內澇治理

歷史文化街區、工業遺產保護性更新

保障性租賃住房配套基礎設施

純商業地產、大規模商住開發、純經營性寫字樓不納入支持范圍

（三）規劃與入庫硬性要求（一票否決）

納入市 / 省《城市更新行動實施方案》、國土空間總體規劃

錄入國家重大建設項目庫，進入三年滾動投資儲備清單

完成更新單元劃定、公示、群眾意愿征集并留存完整佐證

（四）前期手續全齊備（缺一無法上報）

項目立項 / 可研批復、投資概算核定

用地預審與規劃選址意見書

環評批復、節能審查意見

拆遷安置補償方案、社會穩定風險評估

征地 / 房屋權屬證明、征收公示材料

（五）資金拼盤核心要求

總投資資金來源閉環：中央補助 + 地方財政配套 + 企業自籌 + 市場化貸款，比例合理

地方政府出具書面配套資金承諾，通過財政承受能力評估，不新增隱性債務

不得重復申報、多頭申領中央同類補助資金，出具書面承諾

補助比例：東部 10%–20%，中西部 20%–30%，單個項目補助上限約 1 億元

（六）建設成熟度要求（核心加分項）

土地基本落實，拆遷進度過半或具備 6 個月內開工條件

施工、監理單位初步確定，具備開工實施方案

公益性內容占比≥60%，民生效益突出、可形成區域示范

（七）績效約束條件

需編制量化績效目標：改造戶數、管網更新長度、新增公共服務面積、群眾滿意度等，作為資金撥付、督查、后評價依據

四、實操關鍵提示

前置工作是核心：80% 申報失敗源于手續不全、未入庫、資金方案不閉合

窗口期固定，必須提前 8 個月啟動前期工作

中央預算內為無償補助，不還本付息，但全程嚴格監管，資金沉淀、進度滯后會被收回補助

可同步搭配專項債、特別國債組合融資，提升申報競爭力

地方國企城市更新項目中央預算內投資申報

——材料清單&全周期落地推進計劃表

一、適用說明

本文件專屬地方國企城市更新類中央預算內投資無償補助項目，整合申報硬性條件、全套報審資料、分月推進計劃、否決紅線、資金撥付要求，可直接用于內部立項、分工排期、對接發改/住建部門、咨詢單位落地執行。

核心規則：國家年度申報窗口期一年一次，提前8個月籌備，所有手續、入庫、佐證材料必須在省級上報截止前100%閉環。

二、全套申報材料清單（官方終審版，缺一不可）

（一）基礎主體資質材料（國企必備）

1. 項目實施主體營業執照、國企股權及資質證明文件

2. 地方政府/住建/發改部門出具的城市更新項目實施主體授權文件、正式實施協議

3. 企業信用查詢報告（無失信、無違規使用財政資金記錄）

4. 無重復申報、無多頭申領同類中央資金書面承諾函（加蓋公章）

（二）項目合規性規劃與入庫材料（一票否決項）

1. 項目納入市級/省級城市更新行動實施方案佐證文件

2. 納入國土空間規劃、城鎮建設規劃佐證材料

3. 全國投資項目在線審批監管平臺項目代碼截圖

4. 國家重大建設項目庫正式入庫截圖+備案信息（核心硬性要求）

5. 城市更新單元劃定批復、單元規劃方案、公示文件

6. 城市體檢報告、項目民生公益性評估說明

（三）項目法定審批手續（前期核心閉環資料）

1. 項目可行性研究報告及發改部門可研批復文件（含投資概算核定）

2. 用地預審與選址意見書、用地合規性說明

3. 環境影響評價批復/備案文件

4. 節能審查意見或節能備案文件

5. 社會穩定風險評估報告及備案批復

6. 征地拆遷、安置補償實施方案及公示材料

7. 項目權屬證明、權利人信息、民意征集佐證（舊改住戶/權利人同意簽字表、公示照片）

（四）資金方案材料（拼盤閉環、無隱性債務）

1. 項目總投資測算表、資金來源構成明細（中央補助+地方配套+企業自籌+銀行融資）

2. 地方政府配套資金承諾函（財政部門蓋章）

3. 財政承受能力論證報告（無新增政府隱性債務說明）

4. 企業自籌資金證明（財報、資本金到位說明、銀行資信證明）

5. 銀行融資授信意向協議（如有貸款）

（五）核心申報編制文件

1. 中央預算內投資資金申請報告（甲級咨詢單位編制，標準版）

2. 項目績效目標申報表（量化指標：改造戶數、管網長度、公共配套面積、受益人口、滿意度等）

3. 項目實施方案、開工建設方案、工期進度計劃

4. 項目示范效應、民生效益、公益性專項說明（規避純商業開發嫌疑）

（六）輔助佐證材料（加分、規避扣分）

1. 項目現場現狀照片、區位圖、總平圖、效果圖

2. 前期施工準備、監理單位對接佐證（具備開工條件說明）

3. 項目進度計劃表、年度投資完成計劃

4. 以往同類項目履約、績效完成情況證明（如有）

三、全周期時間推進計劃表（總周期12–18個月，精準分階段）

整體節奏：前一年儲備籌備 → 當年春季申報 → 年中下達計劃 → 年內資金撥付到位

第一階段：項目謀劃儲備 + 手續攻堅（前一年7月—12月，6個月）

核心目標：完成入庫、合規鎖定、所有前期手續閉環，具備申報條件

7–8月：項目定位研判，確認符合城市更新中央資金支持范圍；對接政府取得實施主體授權；啟動城市體檢、更新單元劃定

8–9月：完成項目立項、可研編制及批復；辦理用地、規劃預審；啟動環評、節能、穩評工作

9–10月：完成民意征集、拆遷方案公示、社會穩評備案；梳理資金拼盤，對接財政做承受能力論證

10–11月：完成國家重大建設項目庫入庫、賦碼、信息錄入；鎖定自籌、配套、融資資金，取得配套資金承諾函

11–12月：委托甲級咨詢單位編制資金申請報告、績效表；完成所有資料自查整改，市級儲備項目備案排序

階段關鍵產出：入庫成功、手續齊全、資金閉環、納入市級儲備清單

第二階段：市級初審上報（當年1月，15–30天）

1. 提交全套紙質+電子版申報材料至市發改委、住建局

2. 配合市級部門現場核查、資料復核、問題整改

3. 通過市級初審，進入市級推薦排序名單，上報省發改委

窗口期提示：此階段窗口期僅10–15天，材料瑕疵直接淘汰，無補報機會

第三階段：省級評審復審（當年2–3月，30–60天）

1. 配合省級專家評審、資料答疑、補充佐證材料

2. 省級擇優打分、限額排序、公示備選項目

3. 省發改委正式行文上報國家發改委

第四階段：國家審核評估（當年3–6月，60–90天）

1. 國家發改委形式審查、第三方機構專項評估

2. 司局會簽、額度核定、內部審批

3. 確定補助額度、公示項目清單

第五階段：投資計劃下達（當年6–7月，15–45天）

1. 國家下發年度中央預算內投資計劃文件

2. 省、市發改部門逐級轉發、分解投資計劃

3. 鎖定項目補助金額、績效考核要求、建設內容

第六階段：資金逐級撥付到賬（當年7–9月，30–90天）

1. 財政部門納入預算、逐級劃轉資金

2. 跨年度項目撥付首筆50%補助資金；當年完工項目一次性全額撥付

3. 國企開立專用賬戶，資金專款專用，完成到賬入賬

第七階段：過程監管+績效評價+尾款撥付+驗收（項目建設期全程）

1. 按月報送投資進度、工程進度、資金使用情況

2. 中期績效評價達標，撥付剩余50%尾款

3. 項目完工后完成竣工驗收、財務決算、績效后評價

4. 完成項目資料歸檔，迎接國家、省、市專項督查

四、申報硬性否決紅線（絕對不能觸碰）

1. 未納入國家重大建設項目庫、無有效項目代碼

2. 前期核心手續（可研、用地、環評、穩評）缺失或未批復

3. 項目純商業開發屬性強、公益性占比不足，無民生效益

4. 資金拼盤不閉環、無地方配套承諾、存在隱性債務風險

5. 重復申報各類中央財政補助資金

6. 企業失信、項目無開工條件、土地未落實

7. 民意征集不達標、公示流程不完善、群眾爭議較大

五、補助比例與撥付規則（實操參考）

補助比例：東部地區10%–20%，中西部地區20%–30%

單項目上限：常規城市更新項目補助最高約1億元

撥付方式：跨年度項目分兩批撥付（50%+50%），中期績效合格方可撥付尾款；當年完工項目一次性撥付

監管要求：資金專款專用，嚴禁截留、挪用、沉淀；進度滯后、績效不達標、違規使用資金將被收回補助、納入黑名單

城市更新項目申報地方政府專項債全流程指南

（地方國企實施主體）

一、整體周期（從謀劃到資金到專戶）

1. 常規省份（非自審自發試點）：12～18 個月

前一年 7–12 月：謀劃 + 手續 + 入庫 + 10 月集中申報 次年 1–6 月：國家復核、下達額度、人大調預算、發行 次年 6–9 月：資金撥付至國企專戶

2. 廣東、江浙、山東等自審自發試點省份：6～12 個月

省去財政部、發改委國家層面二次復核，省級審核通過即可發行，季度滾動申報

時間核心規律：

每年10 月底集中申報次年全年額度（主戰場）；次年 2/5/8 月僅少量補報窗口，額度極少；錯過 10 月窗口至少再等半年

二、全流程 + 關鍵工作節點（7 大階段）

階段 1：項目謀劃、收益平衡論證（前一年 7–10 月，3–4 個月）

合規定位：納入市 / 省城市更新規劃、國土空間規劃、三年滾動投資計劃；區分固定資產投資（可發債）、拆遷貨幣安置（嚴禁專項債列支）

主體確權：政府出具文件授權地方國企作為實施主體，簽訂更新實施協議

現金流搭建（專項債生死線）：公益工程 + 經營性資產捆綁（停車場、充電樁、配套商業、保障性租賃住房租金、產業用房出租、配套土地出讓收益），測算本息覆蓋倍數≥1.2（城中村≥1.3），不得依靠一般公共預算補貼償債

資金拼盤測算：總投資 = 項目資本金（≥20%，專項債最高可充當 30% 資本金）+ 專項債（單項目通常不超總投 80%）+ 市場化配套貸款

前置績效評估：財政部門出具事前績效評估意見。

產出：收益融資平衡初稿、項目投資測算表、資金拼盤方案

階段 2：全套法定手續辦理 + 雙庫入庫（前一年 8–10 月，2–3 個月，一票否決）

審批手續閉環：立項 / 可研批復、用地預審與選址、規劃許可、環評、節能審查、穩評、拆遷安置公示、民意征集

雙系統入庫：

全國投資項目在線審批監管平臺賦碼 +國家重大建設項目庫

地方政府債券項目管理系統（債務庫），兩庫信息完全一致

編制一案兩書（專項債核心申報材料）：

實施方案

第三方財務評估報告（現金流、償債測算）

律所法律意見書（權屬、合規、無隱性債務）

節點：10 月 25 日前全套資料提交市財政局 + 發改委，趕上年度集中申報

階段 3：市級初審上報（10 月底 —11 月，20–30 天）

國企向市財政、發改聯合提交紙質 + 電子版全套材料

市級聯合核查：手續完備性、收益真實性、有無觸碰負面清單、開工成熟度；現場踏勘、整改補材料

市政府審定，排序后行文上報省財政廳、省發改委

階段 4：省級評審 + 國家復核（11 月 — 次年 3 月，3–5 個月；試點省僅 1–2 個月）

省級專家評審：差額篩選、打分，形成全省專項債儲備清單

非試點省份：省匯總上報財政部、國家發改委，國家分季度集中復核（3/6/9/11 月反饋），存在瑕疵需 20 日內補正

試點省份：省級終審通過即納入發行儲備，僅向國家備案，無需等待國家額度批復

國家下達全省專項債新增限額，分解至各市縣項目

階段 5：人大預算調整 + 發行籌備（次年 3–6 月，1–3 個月）

市縣人大常委會審議預算調整方案，明確本項目專項債額度

省級財政開展信用評級、信息披露、發行文件定稿

確定債券期限（匹配項目收益周期，最長 30 年）、分年度還本付息計劃

階段 6：債券發行 + 資金逐級撥付（發行后 5–30 天資金到國企專戶）

省級統一公開招標發行專項債

省財政轉貸至市縣財政，財政 5 個工作日內撥付至國企專項債專用監管賬戶，專款專用、穿透監管

可一次性撥付，或按施工進度分批次撥付

階段 7：建設期監管、還本付息、績效評價（全周期）

按月上報投資、工程進度、資金使用臺賬；發改、財政常態化督查

運營期歸集項目經營性收益，單獨設立償債準備金，到期足額還本付息

項目完工開展績效自評、財政績效后評價，評價結果影響下一年度本地專項債額度分配

三、城市更新專項債硬性申報條件（缺一不可）

（一）實施主體條件（地方國企）

國有全資 / 控股平臺，政府正式授權為本更新單元實施主體

無失信記錄、無財政資金違規使用、無重大債務違約

具備足額自有資本金，可出具資本金籌措證明

（二）投向合規正面清單（僅支持以下工程建設內容）

老舊小區：管網、道路、消防、適老化、停車場、養老托育、社區服務用房

城中村 / 棚改：村內市政道路、給排水、燃氣、公共配套、安置房建安

老舊廠區 / 歷史街區：建筑加固、消防、節能、公共空間、配套經營性物業

城市更新配套保障性租賃住房、地下綜合管廊、內澇治理工程

嚴格負面清單（禁止列支，直接否決）

征地拆遷補償、貨幣化安置、土地征購費用

純商品住宅、純商業寫字樓、商業地產開發

樓堂館所、形象工程、運營人員工資、日常運維經費

償還存量政府隱性債務、置換其他貸款本息中國政府網

（三）規劃與入庫硬性門檻

納入國土空間總體規劃、城市更新專項規劃、省級三年滾動項目庫

同步錄入國家重大建設項目庫 + 地方政府債券庫，項目代碼統一

更新單元劃定、群眾意愿征集、公示程序完整留檔

（四）前期手續全部辦結（初審一票否決）

可研批復、用地預審與選址、環評、節能、穩評、拆遷安置方案公示；優先支持已取得施工許可、6 個月內可開工項目

（五）收益自平衡核心鐵律（最容易淘汰項目）

項目自身經營性現金流覆蓋債券本息≥1.2 倍，城中村改造≥1.3 倍

償債收入僅限項目配套物業租金、充電樁停車費、配套土地出讓、保障性租賃住房租金；禁止一般公共預算兜底償債

分年度現金流測算邏輯清晰，有市場報價、租賃意向、出讓規劃等佐證材料

（六）資金拼盤與資本金要求

項目資本金比例≥總投資 20%；城市更新專項債可充當資本金，全省上限 30%

資金來源閉環：資本金 + 專項債 + 配套銀行貸款，不得存在資金缺口

出具無新增政府隱性債務承諾函

（七）建設成熟度加分條件

土地權屬清晰、無抵押糾紛

拆遷簽約率過半，具備短期開工條件

公益性建設內容占比≥60%，經營性配套僅作為平衡現金流載體

四、專項債 vs 中央預算內投資核心區別（便于你區分申報）

城市更新項目地方政府專項債｜全套申報材料清單＋10 個月

倒排工期計劃表（國企落地完整版）

一、前言（國企專項債核心要點）

項目能否通過評審核心看現金流本息覆蓋倍數，通用項目≥1.2 倍，城中村改造硬性≥1.3 倍

禁止依靠一般公共預算資金兜底償債，項目必須依靠自身經營性收益實現收支平衡，不達標直接否決

每年 10 月為次年新增專項債集中申報窗口期，額度體量最大；僅少量季度補報通道，額度稀缺，錯過主申報窗口需再等一整年

二、專項債全套申報材料清單（財政、發改雙審標準）

（一）項目主體合規材料（國企必備）

實施主體營業執照、公司章程、股權結構證明，佐證國有平臺身份

地方政府出具《城市更新項目實施主體授權批復》

城市更新單元實施協議、政府委托建設協議

企業信用查詢報告，無失信、無債務違約、無違規使用財政債券資金證明

政府、國企雙蓋章《無新增政府隱性債務承諾函》

不重復申報財政資金承諾（不與中央預算內投資、其他同類專項補助疊加申領）

（二）規劃入庫材料（一票否決項，缺一則不予受理）

項目納入本級《城市更新專項規劃》《國土空間總體規劃》官方佐證文件

納入省、市三年滾動投資計劃、專項債項目儲備庫入庫證明

全國投資項目在線審批監管平臺項目賦碼、備案截圖

國家重大建設項目庫 + 地方政府債券管理庫雙庫入庫截圖，兩庫建設內容、總投資、建設周期信息完全統一

城市更新單元劃定批復、單元規劃公示文件、公示現場佐證照片

（三）項目法定審批手續（全部需取得正式批復/ 備案回執）

可研報告及發改部門正式可研批復（明確總投資、建設內容、建設周期）

用地預審與規劃選址意見書

環境影響評價批復或備案回執

節能審查意見或節能備案文件

社會穩定風險評估報告及穩評備案批復

征地拆遷安置補償實施方案、現場公示照片、群眾民意征集簽字臺賬

項目地塊權屬說明、無抵押、無產權糾紛證明材料

（四）核心申報文件“一案兩書”（第三方具備資質機構編制）

項目實施方案（財政統一制式模板）：涵蓋建設內容、總投資構成、資金拼盤方案、經營性收益來源、償債閉環機制、風險防控措施

財務收益與融資平衡評估報告：分年度現金流測算、本息覆蓋倍數計算、收益來源佐證、償債壓力分析

法律意見書：核實實施主體合規、項目手續合法、土地權屬清晰、不新增隱性債務、償債機制具備法律有效性

（五）收益與償債佐證材料（評審重點，極易駁回補件）

經營性收益明細清單：配套停車場、充電樁、產業配套商鋪、保障性租賃住房租金、片區配套土地出讓收益等

收益測算依據：區域租金市場調研臺賬、意向租賃協議、政府核定收費標準文件

全套測算報表：分年度現金流量表、還本付息明細表、本息覆蓋倍數計算底稿

項目收益封閉管理、償債準備金專戶歸集管理方案

書面承諾：項目償債資金僅依靠自身經營收益，不納入一般公共預算兜底

（六）資本金與資金拼盤配套材料

項目資本金籌措實施方案（固定資產項目資本金比例不低于總投資 20%）

國企自有資本金證明、近期財務報表、自有資金儲備說明

配套商業銀行貸款授信意向協議（如有配套市場化融資）

項目總投資構成明細表，完整閉環資金來源，無資金缺口

（七）績效與開工佐證材料

財政要求必備：專項債項目事前績效評估報告

績效目標申報表：建設期、運營期量化績效指標

項目施工進度總計劃、具備開工條件說明、項目現狀實拍圖、總平面規劃圖

三、10 個月倒排工期計劃表（適配每年 10 月集中申報窗口）

整體邏輯：當年 7 月啟動前期籌備→10 月完成次年額度申報→次年上半年完成債券發行、資金撥付至國企專戶

第1 月：項目謀劃、收益模型搭建（7 月）

工作內容：梳理可列支工程內容，剔除拆遷貨幣補償、人員運維工資等負面清單內容；搭建 “公益配套工程 + 經營性物業” 收益平衡模型，初步測算本息覆蓋倍數

核心產出：項目合規性研判報告、初步現金流收益測算表

第2 月：落實實施授權、啟動可研編制（8 月）

工作內容：向政府申請實施主體授權文件；委托咨詢單位編制可研；對接住建、發改落實項目納入城市更新規劃、三年滾動投資庫

核心產出：政府實施授權文件、可研初稿、規劃入庫佐證材料

第3 月：前期手續編制、雙庫入庫（9 月上旬）

工作內容：辦理項目統一賦碼，同步錄入國家重大項目庫、地方債券庫；同步編制用地預審、環評、節能、穩評報告；啟動拆遷民意征集與公示

核心產出：雙庫入庫完成、各類專項評價報告初稿定稿

第4 月：全套手續辦結、鎖定投資收益（9 月中下旬）

工作內容：取得可研、用地、環評、節能、穩評全部批復備案；最終核定總投資、建設范圍、收益規模，確保本息覆蓋倍數達標

核心產出：全套法定審批手續、最終版收益平衡測算方案

第5 月：編制專項債核心一案兩書（10 月上旬）

工作內容：第三方會計師、律所進場編制實施方案、財務評估報告、法律意見書；完成事前績效評估，敲定完整資金拼盤

核心產出：一案兩書完整文稿、事前績效評估報告、無隱性債務承諾函

第6 月：市級報送、初審整改（10 月下旬 —11 月）

工作內容：向市財政局、發改委同步報送全套紙質 + 電子申報材料；配合現場核查，根據初審意見補充佐證材料；市級排序后行文上報省級主管部門

核心產出：通過市級初審，納入省級專項債儲備項目清單

第7–9 月：省級專家評審、國家復核、額度下達（12 月 — 次年 3 月）

工作內容：配合省級專家評審答疑；接收財政部、國家發改委復核反饋并及時補正材料；等待全省新增專項債額度切塊下達

核心產出：項目納入年度新增專項債正式額度清單

第10 月：人大預算調整、債券發行、資金到賬（次年 4—6 月）

工作內容：市縣人大常委會審議預算調整方案；省級統一開展信用評級、信息披露、債券公開招標發行；財政完成轉貸，撥付至國企專項債監管專戶

核心產出：專項債資金全額撥付至項目專用賬戶

四、城市更新專項債硬性準入底線

收益底線：項目自身現金流本息覆蓋倍數≥1.2，城中村改造≥1.3，嚴禁財政一般預算兜底償債

建設內容底線：資金僅用于固定資產建安工程，禁止列支拆遷貨幣補償、人員工資、運營經費、純商品住宅開發

手續入庫底線：可研、用地、環評、穩評、節能全部取得批復，國家項目庫、債券庫雙庫完整入庫

資金底線：項目資本金≥總投資 20%，資金來源閉環無缺口，出具無新增隱性債務承諾

實施主體底線：地方政府正式授權國企作為實施主體，企業無失信、財政資金違規使用記錄，具備建設運營能力

五、專項債 VS 中央預算內投資對比表（雙項目同步申報參考）