北京買房：理清思路，購房建議1927

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們還是在猶豫百環家園，實話實說價格太誘人了，每平才4萬，勁松的老破小都有比這里貴的，性價比感覺太高了。所以我們不得不糾結，這里的保值真的不好嗎？未來也不會改變嗎？

A：

1、百環是房齡20年的經適房，而勁松是動輒要再老上10年20年，而且還沒電梯甚至沒什么物業，這根本就不是一個時代的產品。

當年百環的開盤價是4350，雖然是限價的經適房，但仍然比周邊老破小3000多的價格高的多。可20年過去了，兩種房子竟然差不多價格，那您認為是哪邊的保值好？

同時期旁邊的富力城是不限價的商品房，當時7000多，現在8萬多吧。您覺得對標百環家園的話是不是略強了一些？而且百環在當時可是比市場價低了30%左右價格的，現在看來這30%的福利似乎被浪費了，在房價中沒體現出什么價值。

2、未來有可能改變吧。前提是物業提高水平+減少出租房比例+小區設施進行維護，房子是用來住的，居住體驗提高了，價格也就被推高了。

僅供參考。

二

Q:

我家情況是孩子在石景山**小學上三年級，成績一般，如果買房轉學的話您建議哪里合適？200-300萬都行，只是為了學校的話花錢越低越好，房子好的話可以兼顧居住。朋友推薦的是西城廣外的榮豐2008小開間，我在網上看了就200萬多點，能買嗎？據說是不保證哪所學校，但肯定是西城的。

A：

1、我要建議也是東西城啊，因為下限的資源也相對不錯，至少比其他行政區強多了。不過三年級應該是都不接受轉學的，我前幾天看的好像是這政策，您再了解一下吧。

2、而且多說一句，既然在石景山的普小都成績一般，那到了西城也未必能提升太多。所以計算好成本vs代價吧，有可能多花了不少錢+時間精力，最終得到的是跟原來類似的結果。

3、榮豐沒什么不能買的，典型的占坑兒房。優勢就是總價低，能用最低成本得到西城學位。不過200萬多點兒的大概率是房源有硬傷的，比如北向或樓層不好的。這種房將來出手時不太好賣，否則也不至于這價格。

另外榮豐的總價雖然低，但其中的溢價占比未必低，通常都在30%左右。也就是房子本身價值150萬左右，加上溢價才價值的200萬出頭兒。當然這已經是成本最低的學區房了，考慮好就買吧。

4、轉學生除了政保都不能擇校，都是全區派位，這就看運氣吧。而且再多說一句，既然是三年級，那就是2023年入學的，是北京有史以來的人數最高峰。那無論怎么轉都是同一屆，各區的競爭都很大，好學校都肯定沒學位。

僅供參考。

三

Q:

我現在兩套房，自住的還可以，想問的是出租這套房。2000年建的單位集資房，在豐臺鐵道旁邊，質量一般，還有噪音，房價和房租都不高，現在能賣最多200多萬，租金4000三月一付，我想換掉，您建議換到哪里合適？

A：

1、租金4000，房價200多萬，那租金收益率還可以吧？可以算略低，但也沒低的太多。北京的平均收益率是1.8%，您這套還明顯超過了呢。

當然，北京現在朝石豐的非學區房的平均租金收益高了能2.5%，最低也2%以上，也就是200萬的房子就能租4000或以上了。所以只能說在同等價值的房產中略低，但和整體相比并不吃虧。

2、如果非得置換，常規建議是朝陽區唄，東四環東五環地鐵沿線，200多萬的房子怎么也能租到5000塊了，多1000塊錢，提高20%的收益率。

一種是70年公寓小區，典型的朝青炫特，50平左右的能租5000塊，房價200萬出頭吧。另一種就是同類的老小區或回遷房，也差不多情況，四環五環的有的是。或者說租金4000塊的在這些地方的價值多數都到不了200萬，170萬基本就到頭兒了。

3、不過考慮好置換的稅費，200萬的話算上各種雜費怎么也得5萬左右，相當于一年租金了。

僅供參考。

四

Q:

我老公和孩子都是北京戶口，我不是，但目前亦莊的房子是在我的名下，貸款也是我的名義，請問如果以我老公名字在朝陽區買房，這套房是否有影響？

我們公司是要遷往北四環，所以買房的目的除了自住還有孩子轉學，希望的學校是陳經綸嘉銘分校或人大附朝陽分校，您認為有沒有可能被派位？目前看的是嘉銘桐城和紫薇天悅的大三居室，說實話挺貴的，真的沒溢價嗎？

A：

1、北京的買房資格是以家庭為單位的，無所謂誰的名字，對買第二套房也沒影響，包括貸款利率。而且您家既然預算這么高，那就應該用不上公積金，就更沒什么影響了。

2、是否能對口入學vs派位我不敢預測，您還是咨詢學校或教委吧。如果得不到明確答復就找找關系，或者是問問當地中介看之前的案例怎樣。不過據說嘉銘的學位是很緊張的，那轉學在理論上就有被派位的可能。

人朝則是大概率，學位一直緊張，否則也不會建這好幾個的分校和校區。所以不太建議這里，而且因為孩子多也導致師資情況的變動，成績有待觀察，尤其是中學的。

3、有沒有溢價自己算算就知道了，讓中介給算吧。可以用比較法，可以找個不在嘉銘學區內的小區，檔次和價格都差不多的那種。然后都用總價除以預估租金，在同等面積戶型的情況下，如果數值差不多，那就說明沒溢價。既然您買的是大三居，那總價至少上千萬，我認為是沒什么溢價的，至少不多。

僅供參考。

五

Q:

夫妻雙方均為京戶，目前為集體戶（孩子隨母）。工作地點五棵松，目前單位的政策是不要求房子也能政保，但我們考慮不可能一輩子租房，所以還是想買一套。不知道現在的時機是否合適？主要因為五棵松周邊都算海淀學區房，我們擔心買房后繼續下跌，因為人口趨勢我們也是看的很清楚的。

A：

1、這怎么說呢？現狀就是這種情況，趨勢也是明擺著的，學區房能否保住溢價只能是看運氣+政策了，我是真不敢預測。

2、要不您就甭著急買，而是多觀察市場情況，主要是成交量。如果成交量不下降甚至持續上漲，那就是說明行情好，這會兒再抓緊買。但如果是成交量橫盤甚至持續下降，那就踏踏實實的租房等著，什么時候覺得劃算了再買。

另外人口趨勢也只能是看到去年的，確實是仍然持續下降。但今年的或許又反彈了，這誰也說不好，反正不可能永遠持續減少。

3、其他的我真不知道說什么了，再聊就該胡說八道的瞎忽悠了，還是自己決定吧。

僅供參考吧。

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