北京買房：理清思路，購房建議1930

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我的情況如下：1.在京工作8年30歲，準(zhǔn)備明年結(jié)婚。2.買房預(yù)算總額300-500萬。3.希望四環(huán)沿線兩居室，居住體驗比較好的，學(xué)區(qū)可暫不考慮。問題：1.按現(xiàn)在的形勢，以我的情況是否應(yīng)該買房？明年再買是否會更好？2.您對****新樓盤的看法？綜合條件是否超過二手房？3.請點評一下戶型。

A：

1、房子是用來住的，有需求就買，不著急就等著唄。不過既然是要結(jié)婚，那如果是在有條件買房的情況下還租房住，老婆同意嗎？丈母娘認(rèn)可嗎？親戚朋友會不會背后議論？

如果不在乎這些的話，那其實沒必要買房。因為既然是婚房，那要求就比較高，裝修也要比較好，而這種房無論在哪個四環(huán)沿線都不便宜，500萬之內(nèi)不好買到。所以還不如租房呢，用較少的錢就解決了婚房的高品質(zhì)問題，性價比肯定高。

2、明年買當(dāng)然有可能更好了，房價永遠(yuǎn)有下跌的可能。

不過在我看來，現(xiàn)在北京的房價已經(jīng)基本到底，房租收益率都超過同期銀行利率了，那業(yè)主們?yōu)槭裁催€要降價拋售？以您的300萬起步價來說，這種房在東四環(huán)的租金大概有6000左右，一年下來刨去物業(yè)費取暖費和空置期什么的也得接近7萬，收益率2%以上。而同期五大行利率現(xiàn)在才1.3%最高1.5%，也就是一年4.5萬。那問題來了，如果您是業(yè)主，愿意再降價到200來萬嗎？

所以在我看來，明年北京房價漲不漲的不知道，但下跌的空間基本沒有了。也就是說，您今年買和明年買有可能是差不多的，區(qū)別是多租房一年。

3、我對新樓盤不熟，沒什么看法。不過提醒一句，房產(chǎn)的價值由地段兒決定，所謂地段兒其實就是配套的價值。而這種遠(yuǎn)大新的位置目前都沒什么配套，是否能按照規(guī)劃建成是存疑的。

這參考一下這幾年交房的新樓盤吧，都好幾年過去了，大多數(shù)都沒什么配套建成，有的連市政基礎(chǔ)設(shè)施還沒完成呢。

不過新房肯定是居住體驗好，怎么都超過二手房。所以如果只是討論小區(qū)和房子內(nèi)部，那肯定比二手房強。

4、戶型沒什么可點評的，典型的小三居，這些年全北京的這面積戶型都一個模樣，很成熟很完善的設(shè)計模版了。

5、還多說一句，看樣子您應(yīng)該是沒真正的想在近期買房吧？否則不會預(yù)算的價格區(qū)間這么大，300-500萬，這差的200萬都能再買一套小戶型了。所以如果想買房還是先確定預(yù)算吧，然后再聊其他的想法。

僅供參考。

二

Q:

我父母在海淀交大附近有套老破小，一直出租好多年了，去年租金降到8000了。還有三個月到期，我問了問中介說能賣550萬左右。我想請您分析一下，這套房的溢價高不高？留著還是賣掉？

Ps：這套房是60平的小兩居，南北戶型還不錯，小區(qū)就是老了但環(huán)境還是不錯的。最高峰時期據(jù)說能賣700萬左右，至少600多。租金因為是住了六七年的老租戶了，所以我們一直低于市場價，市場價應(yīng)該最高峰是9000以上，現(xiàn)在也少收了至少幾百元。

A：

1、您家的租金雖然少收了，但并不影響計算溢價，因為中介報給您的價格也肯定是低估了，所以兩下相抵應(yīng)該還是差不多的。

2、房價550萬租金8000，那租售比就是700左右，典型的海淀老破小平均值。所以溢價率就是25%左右，高了能到30%。因為北京同等老破小的平均值是500多點兒，最低的能到400左右甚至更低。

也就是說，如果您家這套房能賣550萬，那其中的基礎(chǔ)價值為400萬左右，另外150萬是學(xué)區(qū)或?qū)W位的價值。

3、留著還是賣掉？房子是用來住的，學(xué)區(qū)房是用來上學(xué)的，那如果自己不住，也用不上學(xué)位，那就不太劃算了。

因為這意味著150萬左右的學(xué)區(qū)價值被閑置，收不到租金，而且還要承擔(dān)保值風(fēng)險。畢竟人口趨勢是明確的下降了，以北京來說至少要延續(xù)到2032年，之后是否能逆轉(zhuǎn)看今年的出生人口吧。

而孩子少了就意味著上學(xué)人數(shù)減少，可北京是按照人口高峰期配置的學(xué)校和師資。入學(xué)人數(shù)可以迅速減少，老師卻是不能同步退休或轉(zhuǎn)行的，那就必定造成學(xué)位不緊張了。

4、以2023年入學(xué)最高峰為例，那年北京幼升小的人數(shù)是23.5萬，而同年北京的出生人口是13.3萬。那就是說，到了2029年，至少要騰出20萬以上的學(xué)位，但入學(xué)的最多不超15萬（計入非京+落戶人口）。在這種情況下，就算海淀的教育資源好，也比高峰期的熱度要減少一些吧？

而且以交大的學(xué)區(qū)來說也不算太強，到時候是否能撐住這平均的溢價比例看行情吧。再加上是老破小，居住體驗角度也不占優(yōu)，請問這套房保住溢價的優(yōu)勢在哪里？

5、簡單就是這情況，是否賣房由自己決定，我只是列出以上情況而已。

僅供參考。

三

Q:

小紅門的鴻博家園是不是被低估了？緊鄰四環(huán)路和地鐵，交通非常方便，又挨著亦莊產(chǎn)業(yè)區(qū)，環(huán)境也好，光我看到的公園就四五個，可房價才2萬多，而大興都3萬多呢，這里可是絕對的四環(huán)沿線啊

A：

1、鴻博家園，房價是否被低估可以看看租售比，跟其他板塊的比較一下就能看出來了。

我剛看了看，這里80平兩居租金4000多，大概能賣200來萬，租售比500左右。而其他板塊一般都是600多，所以如果從這個數(shù)值來說，鴻博家園可以算被低估了，或者說是超跌了，低了大概10-15%。

2、不過這里的地段兒確實不算強，本身就是三區(qū)交界，導(dǎo)致朝陽不重視，豐臺和亦莊都管不著，所以無論是規(guī)劃和配套方面都很難得到利好。

而且地段兒也有點兒被隔成“城市孤島”了，北邊是鐵道和四環(huán)，南邊有五環(huán)，東邊也是鐵道和高速，西邊是河道，然后還有好幾個公園，導(dǎo)致不太好規(guī)劃，更不好引入大型配套。所以這種地段兒自住挺合適的，鬧中取靜，但其他角度不算太強。

3、還有就是都是回遷房，當(dāng)年又被嚴(yán)重壓縮了成本，所以這些樓蓋的怎么說呢？從外立面到內(nèi)部環(huán)境都普通吧，管理的也一般，實在不太好改變。

4、總之如果從數(shù)值來講，那鴻博家園可以說被低估了一些。但之所以被低估也是因為有各種的不利因素，所以這里從居住的性價比來講是很合適的，超過其他板塊，但投資性并不算多強，很難逆襲。或者說就算是逆襲也就是補漲回超跌的部分，但房價想漲到同緯度+同經(jīng)度的房價均值可能性不大。

僅供參考。

四

Q:

我是考慮的退休養(yǎng)老方案，現(xiàn)在的房子還是當(dāng)年的集資房，按經(jīng)適房買的，2008年轉(zhuǎn)商了，能賣500萬左右吧。我還有幾年退休，愛人已經(jīng)退了，孩子有自己房子，我想是過兩年賣了這套房，然后在四環(huán)內(nèi)買套小的，離醫(yī)院近的，當(dāng)壓倉的房子，300萬左右的，不怕老破小。然后在郊區(qū)買一套養(yǎng)老的，環(huán)境好交通方便的就行。這個方案是我們不想再添錢了，完全的以房換房。

另一個方案是這套房不賣，單獨的買一套養(yǎng)老的在郊區(qū)。但是在這種樓市趨勢的時候，再買房從投資角度合適嗎？

A：

1、我認(rèn)為不合適。這不是說樓市趨勢的問題，而是無論您的哪種方案，其實都不太算投資，都是消費為主，也就沒必要聊什么投資角度了。

2、第一個方案是買個市區(qū)老破小300萬，然后郊區(qū)200萬自住養(yǎng)老的。但關(guān)鍵是這是北京啊，郊區(qū)環(huán)境好的宜居房子也不便宜，200萬買不到多合適的。也就是說，您賣掉現(xiàn)在地段兒和居住都還不錯的，換了兩套都不太宜居的，圖什么啊？

第二個方案就更是消費為主了，郊區(qū)買套小房子自住而已。這種房大多數(shù)就是自住合適，出租的話租金不太高，一般都投資性不強。而市區(qū)的房子是空著還是租出去，空著的話不劃算，租出去的話別扭不別扭？等于租客住的條件比您在郊區(qū)還強，圖什么啊？

3、反正我要建議就是先別想太多了，等真到快退休的時候再說吧。而且我也不建議上來就買養(yǎng)老房，可以先選個板塊租一套試試，真覺得合適再說買不買？

甚至說完全可以把現(xiàn)在這套租出去，如果不是學(xué)區(qū)房的話那租個7000左右差不多，拿著這筆錢在郊區(qū)能租相當(dāng)不錯的房子了。雖然北京房東們不愛把房租給老人，但不太老的時候一般都能租到。

僅供參考。

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