北京買房：理清思路，購房建議1931

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

本人在勁松橋的富頓有兩套房，2003年買的，初期自用，后來這些年一直出租，租金感覺還可以。但是對這種房的升值不太滿意，現在經過評估也就5萬左右。想問問您是留著繼續出租好，還是賣掉離場好？

A：

1、這問題好回答，看您更注重哪方面了？注重租金收益率就留著，注重價格走勢就賣掉唄。這估計您自己也早就有答案了，就是不好做決定而已。

2、簡單說兩句吧。如果從地段兒來說，富頓的位置非常好，交通方便配套齊全，而且離CBD也不遠，商業氛圍濃厚。但就是因為地段兒好，所以當年的開發商為了多賺錢，所以用70年住宅用地，開發成了綜合體，也就是偏向于商業的寫字樓+商場+公寓。

這種項目在當年非常的流行，萬達就是領軍者。之所以用住宅用地開發，是因為當年的商業用地價格高，所以開發商才用便宜的住宅用地，這種模式的領軍者是SOHO老潘。

但就是從您買房的那年，也就是2003年，商業用地+商業項目開始爆發式增長，到2006年之后就開始倒掛，2008年之后就絕對的供大于求。所以之后的商業用地就比住宅用地便宜的多了，開發商們也就反過來用商業工地蓋住宅功能的商住公寓了。

那既然是供大于求，這種綜合體公寓的價格走勢自然偏弱了，也就是升值不太好。當年您買這兩套房的價格應該是8000多吧？當時都這價。而同時期周邊的普宅才4/5000，雙井的富力城才6/7000。但今天看看，您這房價5萬，明顯落后于普宅了。

3、我估計您現在的租金收益率在3%左右，明顯高于銀行利率，也高于普宅的收益率，所以注重租金收益就留著。

但價格走勢估計不會太強，最好成績也就是不再走弱，逆襲的可能性幾乎沒有。畢竟就這么一棟樓，物業費收的不會太多，漲價也困難，那隨著設施越來越老，很難進行太好的維護。

再加上經濟的原因，我認為不會再出現小公司創業的高潮了，那租這種小戶型的客戶也很難增加，在租金增長緩慢的情況下，價格走勢最好成績就是不再走弱了。

4、總之這種房的優劣勢都很明顯，看您自己的選擇吧，我只能是列出這些情況而已。

僅供參考。

二

Q:

我兒的戶口在北京單位總戶口上，但因為一直大部分時間在國外工作，所以在北京沒買房。現在孩子說想調回北京了，讓提前給看看房，我們能有500萬左右，貸款想300/400萬，您建議買在哪里？

Ps：孩子單位在東二環，屬于東城，但他強調了不讓買學區房，那應該是買朝陽區的對吧？朋友推薦了聚龍花園，我們還沒實地去看，但看圖片感覺不錯，小區環境和戶型都不錯，但這里的三居室要1100萬了，對我們來說有些超預算。不知您是否建議？

A：

1、聚龍花園也是東城區的啊，您孩子不是說不要學區房的嗎？東城區所有帶學位的普宅都是學區房，房價中都是包含學區溢價的，只是比例有所不同而已。

聚龍花園由于面積大總價高，所以溢價率偏低，估計也就包含10%左右的學區價值吧。但如果短期內用不上學位，從居住的性價比角度來說也是不劃算的，而且溢價部分也有一定的保值風險。

2、另外即便聚龍花園不是學區房，那我也不是太建議的。這小區屬于早期的涉外公寓，最早還是按照美元計價的呢，很貴，業主和租戶都非富即貴，很多明星和老板都曾經住在這里。

不過這種形式的小區2003年之后就不太流行了，2008年奧運之后基本沒有開發商再蓋了。小區的優勢是相對來說居住體驗好，物業費不算太貴，同等條件下算性價比高的。劣勢是不太符合現在人們的普遍居住要求了，所以價格走勢一般，最好成績就是不落后大盤。

3、我建議是再看看吧，如果想買這種小區，那朝陽區有的是，價格更便宜，沒必要買東城的。但一般不太建議這種老公寓，最好是先看房齡相對新的板樓小區，大多數年輕人的選擇。

僅供參考。

三

Q:

我目前單身，北京無房，住家里，但19年時在乳山銀灘買了一套海景房，當時30多萬全款。房子是21年才完全交房的，精裝，買家具電器等生活用品又花了4萬，但因為各種原因總共只住過不到兩個月，感覺利用率很低，父母也不愿去住。

現在據說這房子跌到20多萬了，您建議是再等等還是現在賣掉？我現在手里還有70多萬，您建議在東五環或南四環一帶買個老破小嗎？我工作地點在四方橋，家住勁松。

A：

1、房子是用來住的，海景房也是，只不過一般都是度假而已。那如果住不上就失去意義了唄，這種房連出租都很難，何必留著呢？

再有，房子是天然具備投資屬性的，但也不是全部類型，海景房這種就大多數都是消費的性質更強。那這套房既不自住，也不好出租，還沒什么投資屬性，至少是二手房的金融屬性非常弱，消費也用不上，留著的意義在哪里？

2、另外您這據說的跌到20萬恐怕是高估了，現實中打個5折甚至3折都未必好賣。畢竟商品價格是由供需關系決定的，而海景房的供應量太大了，價格很難支撐住。所以掛牌試試吧，中介們大概率是會勸您降價的，打骨折的降價。

3、是否買房怎么說呢？我覺得意義不大。工作四方橋，能住在勁松的家里，那就是通勤不遠，還能和父母相互照顧。而如果買房的話，70多萬首付基本就是買老小區了，還南四環東五環，請問和現在的居住條件相比有什么提升嗎？居住體驗差不多，通勤卻遠了，和父母也遠了，我覺得沒什么意義。

僅供參考。

四

Q:

我和老公都是北京戶口，但因為沒房所以還是集體戶。目前工作地點在昌平，一家三口租房的成本還不算高，但最晚后年單位就要搬到海淀，還租房的話預計成本要翻番了，所以考慮是否應該提前在海淀買房？單位地點應該在知春路附近，請問目前在這里買房是否合適？落戶時間應該符合海淀上學的要求吧？

Ps：預算是首付在300萬左右，貸款方面還在考慮，因為收入不算高，每個月能拿出1萬還可以，再多的話有些困難了。

A：

1、房子是用來住的，學區房是用來上學的。如果確定單位要搬到海淀，同時也是為了孩子在海淀上學，那該買就買唄。

是否提前買？可以準備好資金看行情+政策，如果成交量持續上漲，或者出臺了很大利好樓市的政策，那就提前買。否則就觀望唄，反正后年單位才搬呢，沒必要著急。

另外從今年開始就是入學低谷期了，學區政策方面有可能每年都調整，溢價部分則是比例至少不會上漲，所以也可以等著看看再說。

2、知春路沒什么不合適的，中關村學區，但對口學校不算頂級，所以學區溢價中等。這看自己對通勤和學校的選擇了，我只能說從房子角度沒什么特殊的。

3、海淀早就是多校派位了，也就沒有購房+落戶時間的限制，學位緊張的時候大家都憑運氣。

4、預算方面看自己了，這外人無法建議。

僅供參考。

五

Q:

我家在大興和通州各一套房，都價值200多萬，目前住大興，請問如果為了孩子上學，是把戶口遷到通州（當代名筑，對口運河小學），還是賣掉大興或通州的換到東城？兩套房都沒貸款，賣房的話能增加100多萬首付，貸款能1萬多吧。另外如果遷通州的話還要過戶，目前房子是我父母的名字，您能幫忙給辦一下嗎？

A：

1、既然是對口運河小學的，那就沒必要再買學區房了唄。運河小學在通州是多少年的排名第一了，還能直升運河中學，這放到東西海也至少算中上。而換房到東城從整體資源上可以說是提升，但萬一多校派位時運氣不好呢，那就有不如運河的可能了。

所以既然有了穩妥的，常規建議是沒必要再花錢的去冒險。但這看自己的選擇吧，如果孩子的天分非常高，那到東城更合適，甚至到海淀西城才更合適呢。

2、不過當代名筑價值200萬的房，這是一居室吧？雖然戶型偏大，但一家三口住的也有點兒擠吧？畢竟要留出孩子學習的空間。這也是看自己吧，在旁邊租房也不難。

3、過戶手續自己辦就行，一步步的都有工作人員指導。

僅供參考。

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