變賣婚前房產婚后置房起糾紛深圳專業律師解析離婚房產的分割規則

道華婚姻家事律師團

婚姻家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家

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一、 案情回顧

婚后賣掉婚前房產，款項又購買了婚后的房產，登記于雙方名下？該房產離婚如何分割?

張先生與王女士于2006年登記結婚。婚姻存續期間，張先生將其婚前與父親共有的房產對外出售，用所得款項作為主要出資，在2014年與王女士共同購置婚后住宅一套，房屋登記在夫妻二人名下，剩余房款辦理銀行按揭貸款。購房同期，雙方簽訂書面協議，明確了購房款中屬于張先生婚前個人財產的出資額度，以及夫妻共同財產的出資部分。后期二人夫妻感情日漸疏離，最終在2022年經法院調解離婚。因案涉婚后房產早已出售，相關售房款牽扯案外人權益，雙方在離婚調解案件中未對該筆款項進行分割處理。離婚后，雙方就房產售房款分配產生較大分歧，協商無果后訴至法院。【本案案號：（2022）滬0115民初76369號】

二、案件結果

法院審理查實，案涉房產購置時間處于夫妻婚姻存續期間，產權登記為二人共同共有，依法具備夫妻共同財產屬性。王女士主張雙方已就售房款分割達成一致并實際履行，但未能提供充足證據佐證合意事實，雙方溝通往來記錄中也未體現張先生認可款項劃轉為最終分割方案，法院對該項抗辯主張未予采納。法院梳理案涉房產出資脈絡，結合雙方簽字確認的書面約定、房屋交易及銀行流水記錄，查實購房主要資金源自張先生婚前房產變賣所得，剩余房款及后續還貸均由夫妻共同財產承擔，張先生在案涉房屋中的經濟投入占比明顯更高。

裁判過程中綜合考量財產來源、出資貢獻、婚姻實際狀況及權益保護原則，在扣除房屋剩余貸款、交易中介費及物業實際支出后，酌情劃定雙方可分得的售房款數額，判令一方向另一方返還相應剩余款項。

三、辦案心得

（一）道華律師認為

生活中不少家庭會出現變賣婚前房產、重新購置婚后住房的情況，房屋產權登記在夫妻二人名下后，離婚時如何界定歸屬、劃分份額，一直是家事糾紛里爭議極高的典型問題，本案裁判思路對同類房產處置糾紛具備較強的參考意義。房產權屬認定一直是婚姻家事糾紛中的常見難點，一方婚前房產婚后變賣，資金本身雖仍具備個人財產屬性，但若將該筆資金投入婚后購置房產，同時自愿將房屋產權登記為夫妻二人共有，且無特殊書面財產約定作出相反界定的，司法實踐中會認可該登記行為的法律效力，將整套房屋納入夫妻共同財產范疇處理。

很多當事人對此類房產處置存在認知誤區，要么誤以為購房資金源自婚前房產變賣，房屋就理所當然屬于個人財產，忽視產權登記產生的法律效力；要么覺得房產已登記為共同共有，離婚時就應當機械平均分配。本案審理思路，正好厘清了這兩種常見偏差。法院在處理這類房產分割時，首先以出資來源、雙方實際經濟貢獻作為核心判斷依據，像本案這樣一方以婚前房產變賣資金作為主要投入，另一方僅參與后續還貸或小額出資的情形，裁判會兼顧對婚前個人財產權益的尊重，同時認可婚內共同生活期間雙方的財產付出，對出資貢獻更大一方適度傾斜。而夫妻事前就婚前出資金額、資金來源達成的書面約定，司法實踐中亦認可其證明效力，也是法院劃定出資比例、酌定分割數額的重要依據。

（二）道華律師提醒

房產作為家庭核心大額資產，將婚前房產在婚后置換新房并登記為夫妻共同共有，已是當下很常見的財產處理方式。但這類房產不僅權屬界定復雜，離婚財產分割階段舉證難度也較大，加之裁判考量細節繁多，普通人很容易忽視其中潛藏的法律風險。

變賣婚前房產、置換新房時，務必完整留存全部交易憑證，包括婚前房產的購房合同、房產轉讓協議以及銀行完整流水。建議將婚前所得資金存入獨立賬戶，切勿與婚后日常收支混用，防止后續無法舉證資金來源。

婚后辦理新房產權登記時，需謹慎選擇登記方式。若希望完整保留婚前財產權益，可選擇登記在個人名下；若自愿登記為雙方共有，建議提前訂立書面財產約定，明確婚前出資份額、房屋增值歸屬以及離婚后的分割方案，以書面約定防范后續財產爭議。

即便房產登記為夫妻共同共有，也不必執著于平均分割。法院可結合婚前出資比例、婚后還貸投入、家庭勞務付出、婚姻實際情況等多項因素綜合裁量，出資貢獻較大的一方，依法可爭取更為合理的財產分配比例。

家事房產糾紛涉及財產定性、資金溯源、協議效力認定等專業法律問題，任一環節證據缺失或約定模糊，都可能導致財產權益受損。道華婚姻家事律師團深耕家事房產分割業務，精通婚前財產形態轉化、婚后共有房產認定、離婚房產份額劃分等各類疑難實務，能夠協助當事人梳理完整證據鏈、擬定規范的財產約定，并全程代理訴訟事宜，清晰界定房產權屬，全方位保障當事人婚前與婚內的合法財產權益。

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