北京買房：理清思路，購房建議1935

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我知道和義的規(guī)劃是戰(zhàn)略留白區(qū)，但這規(guī)劃是到2030年的，而今年已經(jīng)是2026年了，也就是離可以開發(fā)配套就剩下最多三四年的時間，現(xiàn)在的價格應該是最低谷吧？比如這幾套和義西里的，都是南北通透兩居室，300萬之內(nèi)應該能買下，合適嗎？

A：

1、理論上是有這種可能的，也就是新的規(guī)劃做出調(diào)整。但這誰也不敢保證啊，畢竟北京是“減量發(fā)展”的，而且還新出臺了38號文，內(nèi)容是控制新增土地搞商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，和義的規(guī)劃到時候怎么調(diào)整就說不好了。

2、房子是用來住的，我的建議是甭琢磨規(guī)劃了，那玩意兒在沒實現(xiàn)之前就是鬼話。甭說還沒調(diào)整呢，就算調(diào)整了也別太當回事兒，還是關注眼下的居住的性價比吧。

我剛看了看，和義西里80多平兩居室的租金是4000多，均價4300吧。那如果房價是300萬，租售比就是700左右。這數(shù)值偏高了，明顯高于北京平均值，說明居住的性價比不算很高。

或者這么說吧，您最好是找當?shù)刂薪楦闱宄唧w的租金行情，也就是給這幾套房都預估一下租金。如果房子300萬，那租金在接近5000才算合適，越高越好，說明性價比越高。然后在比較一下這幾套房，在同等條件下，哪個租售比的數(shù)值低買哪套。

3、總之規(guī)劃的事兒我不敢預測，而且也認為就算有了調(diào)整也意義不大，執(zhí)行起來到見效是個很漫長的過程，十年八年都未必能怎樣，到時候這小區(qū)就更老了，增加了配套也未必占優(yōu)。

對了，想起個事兒。前些日子和義拆了個商場，好像叫“寶苑國際”。您可以問問當?shù)刂薪闉槭裁床穑咳绻驗槭沁`建那就不算好事兒，但如果是因為調(diào)整規(guī)劃的拆遷，那就算好事兒了。

僅供參考。

二

Q:

請教一個換房的事情，我們是非京籍兩孩家庭，目前在石榴園北里有一套2居，22年300萬買的，目前應該值220萬。隨著二孩的出生目前這套房子感覺小了，所以想置換房子，想置換一個總價400萬左右的小三居。

工作在國貿(mào)，看了方莊方城園一區(qū)的東南戶型/西南三居戶型、松榆里、弘善家園等小區(qū)三居，目前比較傾向方莊，孩子估計初中會離京上學，這套房子想長期持有，后續(xù)自住或出租都有可能，這個置換想法或操作對嘛？或者您有什么幫助建議的區(qū)域或小區(qū)。

A：

1、想法沒什么錯，這仨選項里我要建議的話也是首選方莊。不過方莊的塔樓多，操作的話盡量選擇得房率高的板樓吧。畢竟住建部一直在推動按套內(nèi)面積計價，意見稿出臺好幾年了，一旦全面鋪開，對得房率相對低的（塔樓為主）至少不是利好。

2、其他我好像沒什么可說的了，可以看房時算算租售比，同等條件下選擇盡量低的就行。前些天有網(wǎng)友在方莊也買了小三居，70多平350萬吧，租金6500左右，租售比500多點兒。

以這為參考吧，不高于550就算合適，達到500左右就更合適了，當然前提是房子沒有硬傷或瑕疵。

3、另外多說一句，如果是只注重居住的性價比，那弘善這種小區(qū)更合適，畢竟是安置房為主+部分回遷房小區(qū)。但如果是長期持有，那方莊這種老公房小區(qū)更合適，常規(guī)建議是盡量選擇小板樓吧，相對省心。

僅供參考。

三

Q:

我想問一下北京2005年的時候房價多少錢啊？Ps：是這樣的，我是濟南人，在北京工作，但沒買房子。但在濟南有，2005年時我爸掙了些錢，全款買了兩套房，當時2000多點一平，一套房20多萬。

前幾年房價最高時一套漲到了160萬，本來想賣掉一套換北京的，但一猶豫就錯過了，現(xiàn)在已經(jīng)跌到100萬以下了。但是北京的房價也跌了，我住的海淀的老破小從600萬跌到500萬了。我想對比一下北京和濟南這20年來的房價走勢，你覺得對預測未來有用嗎？

A：

1、北京2005年的房價，如果是新房的均價6000多，二手房的均價4000左右，整體均價5000多點兒。但這沒什么太大意義吧？問20年前的房價做什么？

2、對預測未來在理論上肯定是有用的，但現(xiàn)實中說不好。或者說只能是對趨勢有用，但對具體的時間段就未必有什么用了。

打個比方就跟預測天氣似的，我敢肯定明年冬天的北京肯定很冷，而且大概率比濟南冷。但具體到某天某月的氣溫這就沒譜兒了，天有不測風云。

3、我具體點兒說吧，濟南的樓市我不懂，但2005年對于北京來說是樓市回暖的年份。那年的9月份之前北京基本橫盤，均價在5000左右。從9月開始房價上漲，到年底達到5500-6000左右，全年綜合下來均價在5200塊錢。

4、現(xiàn)在北京的均價是5萬多塊錢，大概是2005年的10倍。如果濟南當時是2000多均價，現(xiàn)在1萬多吧，應該是到不了10倍的。但這種過去的趨勢并不能說明以后也是同等走勢，怎么判斷您自己分析吧。

僅供參考。

四

Q:

我是17年買的固安孔雀城，不算最高點也差不多了，還是全款，現(xiàn)在膝斬，還應該留著嗎？

A：

1、房子是用來住的，既然買了就留著自住唄。如果住不上就租出去，這也算發(fā)揮了一部分房子的價值。但如果是裝修挺好的話就別租了，收的那點兒租金還不夠裝修的損失呢。也就是如果租金不劃算的話那就索性賣掉吧，留著實在沒什么意義，優(yōu)勢在哪里啊？

2、我不知道您說的是哪個孔雀城？但甭管哪個吧，肯定都是供大于求。我印象中最早的孔雀城300萬建面的總規(guī)模，那就是3萬套房，需要至少6/7萬人才能填滿。牛駝孔雀城200萬規(guī)模，也需要4/5萬人。再加上零散的孔雀城和其他開發(fā)商的樓盤，固安至少需要30萬人，可哪兒有那么多的人啊？至少十年內(nèi)是不可能的，十年后也懸。

3、總之如果固安吸引的人群如果達不到幾十萬，那就是需求不足，可供給已經(jīng)是都建成的了，這價格怎么可能漲回去啊？反正要是我就不留著了，多累心啊。

僅供參考。

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