開發(fā)商給出忠告：不出十年，二三十層高層住宅，將面臨4個(gè)困境

站得高看得遠(yuǎn)，曾是多少人買房時(shí)的執(zhí)念。時(shí)間是一把無情的標(biāo)尺，隨著那些曾經(jīng)風(fēng)光無限的二三十層高層住宅步入“老齡化”，一系列扎心的現(xiàn)實(shí)開始浮出水面。

如今已是2026年，當(dāng)很多人還在迷信高樓的保值神話時(shí)，業(yè)內(nèi)敏銳的開發(fā)商給出忠告。

用不了10年，老舊電梯頻繁趴窩、高層消防救援受限、設(shè)備老化帶來貶值、以及老年人上下樓的出行難題，這4個(gè)核心痛點(diǎn)就會(huì)結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地橫在住戶面前。

國家層面已經(jīng)察覺到了這些問題，無論是今年的電梯更新按層分檔差異化補(bǔ)貼，還是“十五五”規(guī)劃中對城市地下管網(wǎng)和老舊小區(qū)的重點(diǎn)改造，都在努力為高層住戶托底。

房子同樣是長久生活的容器，圖一時(shí)的視野開闊，換來的極有可能是長期的維修拉鋸戰(zhàn)與隱患。

回看高樓拔地而起的這起歷史事件，背后的動(dòng)因值得深思。

我們已經(jīng)是全世界擁有高層住宅和摩天大樓最多的國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到全球第二大經(jīng)濟(jì)體，已經(jīng)不需要再用這些東西來證明什么了。

既然未來高層、超高層住宅的問題無解，那就盡量讓無解的問題少一點(diǎn)。合理控制居住密度和產(chǎn)業(yè)配套，也能更好提升居民幸福感，減少通勤時(shí)間。

高層住宅主要集中在2000年之后，2010年之后更是進(jìn)入爆發(fā)期。從公開的住宅銷售面積數(shù)據(jù)來看，銷售高峰出現(xiàn)在2021年，達(dá)到18億平方米。

把過去20年的新建住宅加總，按當(dāng)前全國住房存量400億平方米推算，全國至少有3億人住在高層里，這個(gè)事和每個(gè)人的切身利益都息息相關(guān)。

早年城市里有大量低樓層、矮房子，甚至棚戶區(qū)、城中村、宅基地，城市化推進(jìn)后直接拔地而起建高層，本質(zhì)是賬算得過來。開發(fā)商拿凈地招拍掛，價(jià)格是可控的，可以通過市場和成本研判來控制，但拆遷的不確定性太強(qiáng)了。

很多人會(huì)提到“遞貨比”的概念，遞貨比算的是拿地樓板價(jià)和最后銷售價(jià)格的比例。比如樓面價(jià)兩萬左右，基本是1:2的遞貨比，意味著最終售價(jià)會(huì)賣到四萬。但這里的兩萬樓面價(jià)指的是凈地的價(jià)格，政府兩萬把地賣給開發(fā)商，拆遷成本一定是低于兩萬的，要從中賺差價(jià)。

很多人認(rèn)為拆遷是解決困境的終極鑰匙。

所以政府給到原始拆遷戶的補(bǔ)償，可能只有一萬多甚至更低，整理好的凈地再通過拍賣市場賣給開發(fā)商。

有業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)經(jīng)手過廣州荔灣區(qū)市中心的一個(gè)項(xiàng)目，接手的時(shí)候拆遷從1989年就啟動(dòng)了，真正拆完已經(jīng)到2021年，前前后后花了32年。

里面既有釘子戶的問題，也有城市規(guī)劃調(diào)整、補(bǔ)償?shù)膯栴}。2020年帶著律師團(tuán)隊(duì)做競調(diào)和訪談的時(shí)候，有個(gè)老爺爺過來跟他說，他父親已經(jīng)去世了，他自己現(xiàn)在也白發(fā)蒼蒼，不知道能不能看到房子建完，這種歷史遺留問題想想都頭大。

行業(yè)里默認(rèn)的規(guī)則是，拆六層的老樓，最少要建到18層才劃算，差不多1:3的比例。

前提是建出來的房子能賣得動(dòng)，過去樓市上行期，用更少的拆遷款換更高的容積率，貨值上對開發(fā)商來說基本是一本萬利的。

如果建18層賣不掉，要改回低密建筑的話，原來賣6萬的單價(jià)就得漲到18萬，這個(gè)邏輯很難成立。

面對如此漫長且不可控的周期，有開發(fā)商給出忠告，曾經(jīng)一本萬利的舊改邏輯在當(dāng)下已然失效。

以前拆主城區(qū)的樓，居民戶數(shù)多，拆遷成本和溝通成本都大。以上海為例，拆郊區(qū)的農(nóng)地只要跟農(nóng)民談青苗費(fèi)和補(bǔ)償，涉及的戶數(shù)少，難度低，整體成本也低，政府就有動(dòng)力建新城。

算總賬的話，投基建、醫(yī)療、教育配套的成本，比在主城區(qū)做城市更新劃算多了，擴(kuò)新城的難度更低，也有銷售市場支撐。

現(xiàn)在這個(gè)邏輯反過來了，人口總量在變少，擴(kuò)新城沒有市場支撐，只有主城區(qū)的房子賣得動(dòng)。

主城區(qū)已經(jīng)有現(xiàn)成的基建，把資金投到拆遷上更劃算，所以現(xiàn)在全國城市更新都在如火如荼推進(jìn)，也出臺了新的城市更新條例，對拆遷同意率都有相關(guān)規(guī)定。

既然拆遷的賬算不過來，二三十層高層住宅未來必然要在存量時(shí)代里苦苦掙扎，連原本吸引人的優(yōu)勢也大打折扣。

前面談了這么多高層的缺點(diǎn)，它的優(yōu)點(diǎn)其實(shí)也很明顯，最大的優(yōu)點(diǎn)就是相對便宜。

如果用低密、低層的方式建造，價(jià)格普通老百姓根本接受不了，高層讓大家短期內(nèi)就能獲得居住品質(zhì)的提升，有利有弊，獲得了當(dāng)下的改善，就要犧牲一部分未來的價(jià)值。

之前有業(yè)內(nèi)人士做過一期上海高層建筑維修基金政策的解讀，當(dāng)時(shí)給出的結(jié)論是，如果非要從性價(jià)比角度選房子，老破小的價(jià)值還是比超高層要高一點(diǎn)。

畢竟老破小還有拆遷兜底的預(yù)期，中了彩票就是拆遷，不拆的話維護(hù)成本也很低，住著也舒服。超高層就沒有這個(gè)兜底預(yù)期，只能靠自己決策，通過市場消化。

超高層還有個(gè)很直觀的優(yōu)點(diǎn)：風(fēng)景好。更核心的是效率優(yōu)勢，對政府來說，能在短時(shí)間內(nèi)解決大量城市人口的住房需求，前期一級開發(fā)的公共投資使用效率很高。

修路、修路網(wǎng)、通水通電，如果只開發(fā)別墅或者過低密度的小區(qū)，攤到人均的使用效率很低，也浪費(fèi)土地資源。

高密度意味著人多，人多就有消費(fèi)需求，住起來更便利，下樓就有菜市場、便利店，不像在國外生活，買瓶水都得開車去超市，非常不方便。

還有公共配套，小區(qū)的游泳池、會(huì)所不可能為個(gè)別別墅修，住戶多的話攤成本，這個(gè)賬才算得過來。

即便擁有這些看似合理的優(yōu)勢，用不了10年，隱藏在繁華背后的設(shè)備折舊危機(jī)，就會(huì)成為每一戶家庭必須直面的難題。

之前房地產(chǎn)上行期，大家買房只關(guān)心一件事：上車，只要能持有資產(chǎn)、享受房價(jià)上漲的資本利得就行，別的都不重要。但經(jīng)歷過過去幾年的市場變化，大家慢慢意識到，除了要避免資本損失，還要關(guān)注房產(chǎn)的持有回報(bào)率。

過去二十年沒人看租售比，就算租售比已經(jīng)離譜到極致，大家也不在乎，畢竟只要房價(jià)漲，那點(diǎn)租金就是三瓜兩棗，根本看不上。但現(xiàn)在大家已經(jīng)開始主動(dòng)關(guān)注租售比了，除此之外，建議還要再加一個(gè)考量維度：房子的折舊。

之前沒人看折舊，畢竟房子大多是2000年之后建的，都還新，大家都默認(rèn)后面有接盤俠愿意接手自己的老房子。

但現(xiàn)在接盤俠的數(shù)量急劇減少，按30年的房屋壽命算，房子每年都在快速折舊，維修基金、公攤成本這些如果不提前考慮進(jìn)去，哪怕抓牢了老房子租售比高的優(yōu)勢，沒算折舊最后還是可能吃虧。

一旦老房子的各項(xiàng)隱患集中爆發(fā)，住戶們將面臨無路可退的置換深淵。

很多人說這兩年房地產(chǎn)行情不好，尤其是開發(fā)端，全年銷售面積一直在降，之前最高年銷售面積有18億平方米，現(xiàn)在幾乎腰斬，還在以每年20%的速度往下掉，大家都擔(dān)心這個(gè)行業(yè)會(huì)不會(huì)沒了。

其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì)長期健康存在，因?yàn)檫^去20年集中建的這批房子，未來20年會(huì)集中進(jìn)入需要置換的周期。

這種置換不是大家有錢了主動(dòng)改善，是不得不換，有些房子到時(shí)候真的沒法住人，之前廈門集美就有2009年建成的房子變成危樓的案例，業(yè)主根本沒法住，只能換房。

到時(shí)候豐儉由人，有能力的可以換改善型低密住宅，能力不足的可以選擇保租房、公租房，都是解決方案。

按全國目前400億平米的住房總存量，年化折舊率2%來算，一年就有8億平方米的基礎(chǔ)置換需求，現(xiàn)在的年銷售面積已經(jīng)降到七八億平米，差不多已經(jīng)接近這個(gè)底了。

當(dāng)時(shí)很多人認(rèn)為高層住宅的榮光會(huì)永遠(yuǎn)延續(xù)，但現(xiàn)實(shí)是，不得不換的尷尬局面已經(jīng)悄然逼近。

房子是要住幾十年的避風(fēng)港，完全不該只用作俯瞰城市風(fēng)景的觀景臺。

隨著城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，靠等拆遷脫困的舊夢徹底破碎。高層住宅的價(jià)值錨點(diǎn)，已經(jīng)變成了它是否還能被城市更新的安全網(wǎng)兜住。

搭不上政策快車、維修基金見底、鄰里協(xié)調(diào)困難的老舊高樓，只會(huì)在時(shí)代的優(yōu)勝劣汰中越跌越深。

買房時(shí)省下的糾結(jié)與貪圖的些許便宜，最終都會(huì)以另外的形式連本帶利地還回來。用不了10年，二三十層高層住宅，將面臨4個(gè)困境，這完全是每一個(gè)購房者必須算清楚的長遠(yuǎn)時(shí)間賬。