“房奴”與“無房族”差別在哪里？過個10年再看，會有多大差距

老一輩見面寒暄總繞不開“買房了嗎”，這句話戳中多少當(dāng)代年輕人的焦慮。一個背著幾十年房貸牢牢鎖住現(xiàn)金流，一個手到今年，存量房貸利率降了好幾輪，保障性租賃住房也全面鋪開，兩類人的狀態(tài)已經(jīng)悄悄發(fā)生了轉(zhuǎn)變。房奴每個月發(fā)了工資先得還銀行，看著不自由，卻被逼著養(yǎng)成了規(guī)劃財(cái)務(wù)的習(xí)慣，多年下來還攢下了實(shí)打?qū)嵉馁Y產(chǎn)。無房年輕人看起來想換城市就換城市，說走就走，可沒了強(qiáng)制儲蓄的約束，錢不知不覺就花沒了，十年下來差距慢慢就拉開了。

里攥著現(xiàn)金看起來一身輕松，兩種選擇走關(guān)于買房還是租房，網(wǎng)上吵了好多年，核心爭議就是這兩類人到底差在哪。有人說沒房根本找不到對象，就算掏空四個錢包也得湊首付上車。也有人說租房沒家的感覺，連裝修都不能改，說到底還不是你租房預(yù)算不夠，缺的不是房子是錢。

下來，人生軌跡慢慢就不一樣了。普通人都想住便宜又舒服的房子，也搞不懂為啥大家對房產(chǎn)的看法差這么多。有的人現(xiàn)在都想著把自住房賣了去投資股票，還有人把房子純當(dāng)投資品，根本沒經(jīng)歷過完整的行業(yè)周期。從98年房改到現(xiàn)在，二十多年房地產(chǎn)一直走在上行路，這世界上沒有不破的泡沫，該到冷靜的時候了。

如果你買房是為了自己住，那就算房價漲上天該買還得買，畢竟結(jié)婚居住需求擺在那。可要是純從投資角度比，買房的好壞其實(shí)一眼就能看明白。說投資就得算回報率，把房子和股票債券各類資產(chǎn)放一塊比才公平。國內(nèi)一線城市房子租金回報率才1個多點(diǎn)，比曼哈頓的5個點(diǎn)、倫敦的回報率低太多了。

有人說北上廣是全國中心，需求足，回報率低很正常，可曼哈頓是世界中心啊，還缺土地供給。北上廣還有不少空地能蓋房，上海到蘇州之間大片空白地塊，北京南三環(huán)外也有很多待開發(fā)的區(qū)域，完全能容納更多人口。大家總得找地方放錢，放現(xiàn)金長期跑不贏通脹，購買力只會越來越低。

過去二十年把錢放房子里，閉著眼都能賺錢，現(xiàn)在這條路不好走了，這么大一筆資金總得找新去向，繞來繞去最后大多都會流向股債市場。中國人八成資產(chǎn)都在房子上，哪怕只從80%降到70%甚至60%，多出來的資金對股市來說都是天量。資金流向的變化，本質(zhì)還是十年后的人口基本面決定的。

正常合理的租售比大概得8個點(diǎn)，5個點(diǎn)都算貴了，美國從2008年到現(xiàn)在房價一直漲，人家本來供給就少，不像咱們國內(nèi)房子總量已經(jīng)過剩了。現(xiàn)在咱們存量房子大概有400億平，夠十幾億人住，每年出生人口越來越少，老人離世后房子還會流回市場，供給過剩只會越來越嚴(yán)重。

現(xiàn)在人口已經(jīng)開始凈減少了，供需不平衡只會越來越加劇，這種情況下還盼著房價一直漲跑贏通脹，真的不符合常識。還有人說總量過剩不怕，核心城市改善房還是缺的，其實(shí)這真的想多了。人一輩子的住房需求，30到45歲才會想著換改善房，45歲之后孩子出去上學(xué)，對大房子的需求就越來越低，老了更不需要大面積住房。

咱們國家出生率從91年就開始斷崖式下滑，90年出生的人現(xiàn)在都34歲了，基本都買完房了。國內(nèi)人買房年齡比國外早太多，國外一般38歲才買房，咱們二十多三十歲就著急上車，說白了就是沒房結(jié)不了婚鬧的。現(xiàn)在每年出生人口從以前兩千五六百萬，跌到現(xiàn)在不到一千萬，就算反彈也頂多一千萬。

老人離世后房子流回市場，所謂的改善需求其實(shí)被高估了不少。供需逆轉(zhuǎn)之后，無房族腰桿確實(shí)硬多了，連以前天天說的剛需，現(xiàn)在都很少有人提了。很多人說二十八九適婚年齡，買房就是剛需，這話真不對。不管自住還是投資，本質(zhì)都是支配個人財(cái)富的選擇，哪有什么必須買的剛需。

你掏空錢包加杠桿買房，每個月還利息占了大半現(xiàn)金流，不敢裸辭不敢任性，在公司只能茍著，生活質(zhì)量降了這么多，這以前丈母娘要求女婿必須買房，潛臺詞是房子會越來越貴，是給女兒攢保障，現(xiàn)在要是女婿有更好的投資能力，為啥非得盯著一套房子？真要是手里有錢，租個大平層過得舒舒服服，哪比不上背幾十年房貸的小房子。說白了，房奴的焦慮大多是預(yù)算錯位鬧的，單從資產(chǎn)角度看，生活質(zhì)量好不好，核心看你手里有沒有活錢。

筆賬怎么能不算。前幾年天天喊剛需，現(xiàn)在喊的人少了，不是不需要房子了，是人口結(jié)構(gòu)變了，買得起的人少了。有人說買了房才有家的感覺，租房不能改造，住得不踏實(shí)。可這還是預(yù)算的問題，你要當(dāng)你真的有能力支配大筆財(cái)富的時候，根本不會在乎有沒有自己的房產(chǎn)證。現(xiàn)在大家都明白，未來十年房子投資回報率比股票低，要是你手里有首付，你會選哪個？其實(shí)不管選哪條路，十年后的差距，本質(zhì)看你能不能把買房當(dāng)成理性的財(cái)務(wù)規(guī)劃。

是預(yù)算夠租高端小區(qū)大平層，保安都能記住你名字，進(jìn)門彎腰說歡迎回家，這不比擠老破小有歸屬感？有人算過，同品質(zhì)不管買房子還是買股票，當(dāng)成資產(chǎn)來算，思路一下子就清晰了。算股息算租售比，都是在自己認(rèn)知范圍內(nèi)拿確定的收益。你不懂股市不信任基金，覺得買房踏實(shí)，那買房對你來說就是對的選擇，起碼比亂投P2P強(qiáng)太多，最后落個實(shí)實(shí)在在的房子，也沒什么不好。

的房子，買個八九十平自己住，每個月

貸比租金還低，這話邏輯說不通。沒必要要求所有人都能吃到最大的那塊蛋糕，適合自己的就對了。有人說在核心城市不偏的地方總得有一套自己住，這不是投資是自住需求，可自住需求為啥不能算帳？租房就不行嗎？說白了很多時候就是家人觀念轉(zhuǎn)不過來。

只要你把賬算清楚，不管是踏實(shí)供房還是靈活租房，都能過好日子。真正拉開差距的從來不是那本房產(chǎn)證，是你會不會扛壓力會不會安排自己的財(cái)富。有人就想拿磚瓦換內(nèi)心安穩(wěn)，有人就喜歡拿著流動性賭一個更有彈性的未來。

再過十年，潮水退了就能看出分水嶺，差距本質(zhì)是誰更早掌控了自己的抗風(fēng)險能力。房子只是裝生活的容器，把日子過穩(wěn)了，才是最通透的答案。

參考資料：中國證券報 城鎮(zhèn)居民家庭房產(chǎn)配置與財(cái)富選擇分析