這家房企，來了個債務消失術

來源：市場資訊

（來源：曾樹佳 地產K線）

文/樂居財經 曾樹佳

為了減少債務、緩解流動資金壓力，金輝控股(09993.HK)出招了。

7月20日晚間，它宣布在內部，進行一項資產騰挪，將上海北外灘的金輝索菲特酒店置出，賣給了金輝物業。

關聯交易完成之后，金輝物業替金輝控股，扛下了12.95億元的債務。

在房地產的深度調整期內，地產公司調用關聯的物管公司資源救急的例子，并不鮮見。

此前一度被列入“示范性民企”的金輝控股，在大環境下，同樣需要這樣的舉措來解局。

1

剝離酒店資產

金輝控股宣布，將北京金輝創領科技有限公司（簡稱“金輝創領”），出售給北京閩越管理咨詢有限公司（簡稱“北京閩越”）。

北京閩越由金輝物業服務有限公司（簡稱“金輝物業”）全資持有，因此，這項交易構成了關聯交易。

交易定價分為兩部分。其中，金輝物業以現金支付的股權代價，僅為1元，但它需要承擔標的公司金輝創領結欠的12.95億元債務。

金輝創領對應的資產，是位于上海市虹口區溧陽路601號的商業樓宇，總建筑面積約31,750平方米，用作酒店營運。

樂居財經查閱獲悉，它正是上海北外灘的金輝索菲特酒店。

2021年6月，金輝花了8.6億元，從上海綠地酒旅集團手中，買下了九龍賓館。

那時候，此舉被視為其拓展酒店業務板塊、布局一線城市核心資產的重要舉措。

收購后，金輝并未直接運營，而是選擇與雅高集團合作，將原九龍賓館升級改造為高端酒店品牌索菲特，并在2024年5月開業。

當下的金輝索菲特酒店，整體估值約為11.05億元，相比于5年前的收購價，漲了28.5%，增值近三成。

但這項酒店資產，2024年、2025年的除稅后虧損凈額，分別為9097.78萬元、3723.36萬元。盡管有所減虧，但還沒有實現正向盈利。

截至2026年6月30日，酒店的未經審核資產總值為10.15億元，負債凈額為2.52億元。

金輝控股表示，交易完成后，目標集團的財務業績、資產及負債，將不再綜合計入上市平臺的財務報表。

這降低了它的負債壓力。

2

物業公司扛下了所有

不過，金輝物業因此背上了12.95億元的債務。

其中包括，結欠廈門國際銀行北京分行的銀行貸款4.43億元、結欠北京居業房地產咨詢有限公司（簡稱“北京居業”）的款項7.7億元，以及其他應付款項8195.63萬元。

北京居業是一家房產中介公司，追溯股權得知，它也是金輝控股的子公司。

這意味著，金輝物業不僅要替金輝控股向銀行還債，還變相地為后者，輸送了一筆7.7億元的資金。

扛下了債務的金輝物業，由林定強、林鳳英兩人，分別實益擁有64.97%、35.03%權益。

該公司的董事長，則為林宇。他是金輝創始人林定強的兒子，2019年獲任金輝控股董事，次年擔任公司執行總裁。

作為一名90后，林宇曾是業內少有的專業級職業賽車手，曾參與2017年亞洲勒芒系列賽日本、珠海站，其領銜的金輝車隊，連續獲得冠亞軍。

如今，他執掌的物業板塊，成了金輝控股擺脫債務所倚仗的資產。

金輝物業官網顯示，截止到2022年末，它已形成集商業、寫字樓、城市綜合體、別墅、中高端住宅等業態，在管面積突破4000萬平米，在管項目200余個，在管售場80余個。

3

經營考驗

金輝控股曾經也是一家準千億房企。

2017年，它的全口徑銷售規模為445.1億元，此后不斷提速，直至登上港股市場的2021年，其銷售規模已沖至947億元。

但在行業調控的基調下，此后金輝控股的業績，面臨著考驗。

2022年，金輝控股營收降至353.18億元，歸母凈利潤下降47.93%至17.05億元；隔年，該公司的歸母凈利潤開始出現虧損。

起初，在許多民營房企出險債務違約的時候，它仍維持著正常的流動性，一度入選“示范性房企”。

但2024年3月，金輝控股最終還是扛不住了，宣布尚未支付2024年到期、票面利率7.8%票據的未償還金額，本金總額3億美元。

不過，該年度的4月，該公司又宣稱，解決于上述到期的3億美元債券，且在上半年已結清所有在公開市場發行的信用類債券。

2025年度，金輝控股實現營業收入141.94億元，較去年同期同比減少42.7%；其中，物業開發及銷售收入、商業物業的經常性租金收入，均有所下降。

同期，其公司擁有人應占虧損約為69.19億元，較去年同期同比縮窄24.1%。債務余額方面，還剩約234.68億元，較上年同期降低約4.6%。