美購(gòu)房門(mén)檻5月暴漲10萬(wàn)：收入超10.9萬(wàn)美元才夠，簽約量應(yīng)聲跌

今年夏天在美國(guó)看房，需要面對(duì)一個(gè)越來(lái)越殘酷的現(xiàn)實(shí)：從1月份開(kāi)始，房子每個(gè)月都變得更難負(fù)擔(dān)。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）追蹤的數(shù)據(jù)，直接標(biāo)出了這道門(mén)檻有多高。要想貸款買(mǎi)一套中位價(jià)的獨(dú)棟住宅，每月得有多少家庭收入才夠格。

1月份，這個(gè)數(shù)字是93,552美元。到6月，已經(jīng)漲到了109,152美元。5個(gè)月時(shí)間，門(mén)檻硬生生抬高了15,600美元。推手是兩個(gè)熟悉的東西：漲個(gè)不停的房?jī)r(jià)，和居高不下的房貸利率。

NAR數(shù)據(jù)顯示，衡量住房可負(fù)擔(dān)性的指數(shù)已經(jīng)連跌五個(gè)月，從2026年初接近四年高點(diǎn)的116.5一路回落。6月，一套中位價(jià)獨(dú)棟住宅賣(mài)到446,400美元，貸款買(mǎi)這套房需要的年收入門(mén)檻，就是那串扎眼的數(shù)字：109,152美元。

算這筆賬時(shí)，NAR假設(shè)買(mǎi)家付20%首付，按6月份有效固定利率6.57%貸款，這個(gè)利率已經(jīng)包含了貼現(xiàn)點(diǎn)和費(fèi)用。五個(gè)月前是什么光景？中位房?jī)r(jià)398,200美元，平均利率6.19%，家庭年收入要求比現(xiàn)在低了整整15,600美元。

買(mǎi)賣(mài)房子的簽約數(shù)字，也在跟著門(mén)檻一起搖晃。NAR數(shù)據(jù)顯示，6月份二手房簽約量環(huán)比跌了5.4%，是今年以來(lái)單月跌幅最大的一次。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·尹在6月份的可負(fù)擔(dān)性報(bào)告中，解釋了這種“推拉”效應(yīng)。他說(shuō)，月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)回波動(dòng)，其實(shí)是被房貸利率的微小起伏牽著走——這恰恰說(shuō)明，買(mǎi)家對(duì)負(fù)擔(dān)能力的變化有多敏感。

如果拉長(zhǎng)到同比來(lái)看，畫(huà)面會(huì)稍微好看一點(diǎn)。美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，工資漲了3.5%，跑贏了NAR報(bào)告的1.8%房?jī)r(jià)同比漲幅。6月，30年期固定利率均值也從去年同期的6.82%降到了6.49%，對(duì)還能跨過(guò)貸款門(mén)檻的買(mǎi)家，月供壓力確實(shí)松了那么一點(diǎn)點(diǎn)。

地區(qū)之間的溫差也很明顯。NAR的區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，東北部改善幅度最小，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲了3.9%，但工資增速只有3.2%。

另一端，新房市場(chǎng)的建造商們也正經(jīng)歷著持續(xù)的寒氣。全國(guó)住宅建造商協(xié)會(huì)（NAHB）和富國(guó)銀行本周聯(lián)合發(fā)布的市場(chǎng)指數(shù)表明，7月份建造商信心跌至34，比上月低了兩個(gè)點(diǎn)。信心指數(shù)在40這條線(xiàn)以下紋絲不動(dòng)，已經(jīng)創(chuàng)下了自2012年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的低迷紀(jì)錄。

這場(chǎng)持續(xù)時(shí)間如此之長(zhǎng)的低信心狀態(tài)，正在改寫(xiě)新房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)法則。面對(duì)萎縮的購(gòu)買(mǎi)需求，建造商們不得不動(dòng)起來(lái)，爭(zhēng)搶每一個(gè)還愿意掏錢(qián)的買(mǎi)家。這種競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生了一個(gè)缺口：新房市場(chǎng)能提供的東西，二手房那邊已經(jīng)跟不上了。