民惟邦本，本固邦寧-彭水龍庭匯景C棟業主維權背后的社區治理現實

不少高層領導多次引用《尚書?五子之歌》中的名句：“民惟邦本，本固邦寧”。然而在重慶市彭水縣，一場持續兩年的物業矛盾，卻讓 218 位產權相關權利人感受到社區管理協調不暢帶來的困擾。

在彭水苗族土家族自治縣，龍庭匯景小區如今存在難以調和的內部分歧。小區內部鄰里氛圍失衡，住宅 AB 棟業主與商業 C 棟業主訴求分歧較大；小區日常管理矛盾突出，業委會、物業服務企業、屬地相關職能單位之間存在諸多待理順的糾紛。此地原為雙薪房地產開發有限公司完成破產和解后的核心物業資產，C 棟全體產權人及債權協調小組（下稱 “協調小組”）正陷入難以調和的糾紛困境。

矛盾升級：協商承諾與流于表面的書面答復

事情的轉折點發生在兩個月前。C 棟產權人和協調小組通過線上渠道反映小區內部操作不透明、物業處事蠻橫等問題后，彭水當地相關工作人員主動聯系業主代表，給出口頭承諾：“下架相關內容，我們會盡快協調處理問題。”

出于對基層管理部門的信任，業主配合刪除了發布內容。但長達兩個月等待后，等來的是彭水住建部門一份回避核心爭議的書面信訪答復。這份編號 LX500000202605126458 的回復文件，僅從流程層面認定現有業委會、物業公司手續完備、完成規范備案，全程回避業主核心訴求。

業主代表對此十分不滿：“這份答復沒有回應我們實際訴求，只拿流程條文搪塞。” 大家重點關注的物業選聘擇優標準、C 棟產權人議事話語權、物業選聘是否存在不當往來等核心疑問，答復均未作出任何說明。這種只談流程、回避實際問題的處理方式，進一步激化了小區內部分歧。

矛盾根源：C 棟產權人議事權未得到充分保障

小區糾紛核心癥結，在于 AB 棟業委會在物業選聘流程中，未充分保障 C 棟產權人的參與、知情權利。

依據《民法典》相關規定，選聘物業服務企業，需要專有面積、業主人數雙比例過半參與表決。C 棟是小區內體量最大的商業樓棟，產權建筑面積占比高，是小區重要產權方。

但 AB 棟業委會啟動新物業選聘工作全程，未通知 C 棟產權人參與，連基礎信息知情權都未給到該樓棟業主。

這種片面推進選聘流程的做法，直接忽略 C 棟大面積產權對應的法定議事權利。同時本次物業招標環節，也存在多處引人質疑的疑點。

物業投標企業對比參考

彭水康佳物業有限公司，2001 年成立本地老牌物業，資質齊全，服務報價合理。2025 年 12 月 4 日標書標注商業物業 1.98 元 /㎡/ 月，配套完整人員配置、收支明細方案。

彭水彬宇物業管理有限責任公司，2006 年本地老牌物業，服務多家本地單位，口碑穩定。2025 年 12 月 4 日標書商業物業 1.50 元 /㎡/ 月，配套完整人員、收支測算方案。

反觀最終中標的重慶隆準物業管理有限公司，成立時間較短，服務定價高于上述兩家成熟物業，且中標后絕大多數服務承諾未能落地。C 棟業主普遍提出疑問：成熟低價老牌物業落選，高價新企業中標，其中難免存在不合規操作。

除此之外，小區水電代收收費長期存在不合理加價問題。水電權屬歸屬雙薪地產，隆準物業無視行業監管標準私自抬高收費。物業自身辦公、宿舍水電不承擔費用，所有空置房水電損耗全部分攤至 C 棟商業業主承擔。當地經信部門曾下發規范文件叫停違規代收行為，業委會與該物業現場簽字確認整改，后續卻未按文件要求執行，拒不落實整改要求。

沖突頻發：過激言行與基層處置協調難題

經濟層面的不合理分攤已經讓業主權益受損，物業工作人員面對維權業主時，多次出現過激言語與沖突行為。

2026 年 1 月 22 日，協調小組人員前往核對小區公共收益賬目，隆準物業負責人冉 XX 在有民警在場的情況下，對業主代表說出極端威脅話語，言語性質惡劣，超出普通民事糾紛范疇。

各類沖突事件接連發生：2025 年 12 月 24 日，水電權屬單位工作人員上門工作遭到圍堵指責；2026 年 1 月 28 日，電力工作人員上門作業被推搡致受傷；2026 年 2 月 14 日，產權單位抄表人員再次被人群圍堵。多起沖突發生后，業主普遍認為相關單位協調處置力度偏弱，小區內也流傳各類不實小道消息。

針對住建部門答復的幾點客觀質疑

C 棟產權人及協調小組逐一對信訪答復提出不同意見，認為這份書面答復沒有化解矛盾，反而默許不合規的物業選聘流程。

質疑 “流程合規” 說法：片面統計數據存在漏洞

住建部門答復標注投票參與面積占比 89.17%，同意面積 78.20%。小區總建筑面積五萬余平方米的數據來源存疑，數據僅取自隆準物業提供材料還是單方面估算？答復中四萬一千余平方米同意面積剛好等于 AB 棟住宅總面積，C 棟大面積商業產權完全未納入統計。

業主表示，拋開 C 棟大面積產權人單獨開展投票，本身違背《民法典》物權相關規定。主管單位明知統計樣本缺失關鍵產權方，仍認定流程合規，只用書面流程掩蓋實際不合規的選聘結果。

質疑 “設施統一管理” 說法：一刀切管理是懶政協調思路

住建部門引用《重慶市物業管理條例》，稱小區配套設施一體化，無法拆分管理。

C 棟業主提出不同意見：商業樓棟和住宅樓棟運維成本、使用頻次差異極大。業主從未拒絕分攤小區公共能耗，只是不接受被動捆綁進由少數住宅業主主導、定價偏高的物業服務合同。以設施一體化為由拒絕差異化管理訴求，是簡化處置矛盾的推脫說辭。

質疑 “公共收益無異常” 結論：招標方案對比疑點突出

住建部門稱小區公共收益暫時未發現違規問題。但康佳物業投標方案中，給到業主的公共收益分成比例遠高于中標企業。業委會主動放棄收益更高的合作方案，選擇定價更高的新物業，其中的往來疑點，相關部門未開展細致核查。

專業人士觀點：社區治理需嚴守法律底線

針對本次小區物業糾紛，法學、基層治理領域專業人士梳理出小區管理現存短板。

中國政法大學法學專家觀點：C 棟產權人持有小區近三分之一產權面積，物權受《民法典》完整保護。AB 棟業委會開展物業選聘全程未通知 C 棟業主，流程存在明顯違法情形，本次簽訂的物業合同對 C 棟產權人不具備法律約束力。

重慶工商大學基層治理研究學者：商住混合小區物業治理，需要兼顧商業、住宅兩類群體不同需求。龍庭匯景 C 棟純商業樓棟配套設施具備獨立管理條件，業主提出自主管理訴求符合法律規定。基層管理單位不能因存在沖突矛盾回避協調，讓物業選聘流程在不透明狀態下落地。

西南政法大學基層治理研究人員：本案是群眾物業權益受損的典型案例，兩百余名產權人屬于弱勢一方，權益長期受損極易引發群體矛盾。基層管理部門應當主動依法居中協調，不能簡單調和、擱置核心爭議。

文末訴求：C 棟全體產權人合理訴求說明

小區物業糾紛看似是社區小事，實則關系兩百余名產權人的切身財產權益，也關系地產破產和解工作落地成效，更考驗基層民生治理落地實效。簡單下架內容無法化解實際矛盾，敷衍處置只會不斷積累群眾不滿。C 棟產權人及相關權利人會持續通過合法渠道表達訴求，期待完整、公正的法律處置結果。

民惟邦本，本固邦寧。倘若群眾合法財產權益無法得到妥善保障，基層管理公信力會受到負面影響，安穩和諧的社區環境更無從談起。

相關產權人不再寄希望于簡單口頭協調，現提出四點合理訴求：

重新核驗備案手續：住建部門重新核查隆準物業備案流程，重新評估本次物業選聘有效性，完整公開兩家低價優質物業落選、高價新企業中標的全部原因。

重新開展公開招標：由街道辦、住建部門、各樓棟業主代表共同監督，全程公開透明重啟物業招標選聘工作。

全面核查相關流程：申請上級紀檢、專項治理工作小組介入，全面核查業委會與中標物業之間是否存在不當往來，核查住建經辦工作人員是否存在履職不到位、違規處置問題。

依法處置沖突事件：針對物業負責人冉 XX 多次言語威脅、工作人員圍堵傷人等沖突事件，交由相關執法部門依規依法處理，彌補受害工作人員損失。

單純屏蔽內容無法化解小區積攢已久的分歧，只會讓矛盾持續發酵。

彭水龍庭匯景 C 棟全體產權人及債權協調小組，將持續通過合法途徑維護自身正當權益！