北京買房：理清思路，購房建議1938

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家在海淀有房子，學區不錯也夠住的，不想賣。需求是手里現在有點閑錢不知投什么好了，所以想買套房給孩子留著，不在乎房價漲跌，不落后大盤就行，而且以后也不打算賣了，只要租金合適，您有什么建議嗎？

A：

1、這先得看您有多少錢了？如果預算很高，比如大幾百萬上千萬的，那我還真不好建議。因為高預算的只適合改善類房產，這種房子在價格走勢上占優，但租金收益率通常偏低。而且這種房不適合太長期持有，因為隨著小區的老化或物業水平的降低，其保值性會減弱的，有可能從領漲淪落到落后大盤。

或者說這種改善房在其他國家合適，因為物業費貴，幾十年下來都能維護的不錯。但在內地不行，咱們的物業還處在一地雞毛的階段呢。所以如果高預算的買了改善房，那最好隔個十年八年的就折騰一次置換，換成房齡更新更受追捧的。

2、但如果預算不高，比如500萬封頂吧，那如果是我就買朝陽北部的老破小了。面積不要大的，小兩居最好，小三居也行，都是緊湊戶型的。而且也不買帶電梯的，就要成熟板塊的小板樓。有沒有物業的無所謂，只要維護成本低就行。

老破小在普宅中的租金收益是相對最高的，有的都快趕上公寓了。而且這種老房也沒有單獨貶值的風險，因為其本身建筑的價值早就基本歸零了，跌無可跌，房價中所體現的基本都是地段價值。只要地段兒內的配套不拆掉，那房子的價值就永遠存在。

而且老破小的價格走勢肯定跟隨大盤，占不到便宜也不吃虧。因為其本身就是大盤的最基本組成部分，本身就是大盤。其他的各種電梯房改善小區都有單獨走弱的風險，老破小沒有，尤其是那些已經破到極點的，不可能再有什么單獨利空了。

3、當然如果質量不好有可能成為危房，但這也未必是壞事兒。如果排隊輪到了原拆原建，那還就涅槃重生呢。每平米最多花大幾千塊至萬把塊錢吧，重建完了立刻增值好幾萬。

4、總之如果需求是跟隨大盤+租金相對高+長期持有，那常規建議就是買成熟板塊的老破小，別買學區房。預算太高的單聊。

僅供參考。

二

Q:

我是外地人，來北京20多年了要回去了，沒北京戶口但買了房子在望京，三居，現在準備回老家了，在考慮這套房是否賣掉？140平，應該能賣700多萬左右，小區慧谷時空。

Ps：我們沒要孩子，我是2003年來的，算是趕上了時代的風口，從實習生做到大公司高管，所以才買的房，貸款，還剩幾萬塊錢了。但這幾年不行了，連公司都讓我給干倒閉了，行業都快沒了，我在北京可能找不到工作了。

我們沒要孩子所以沒有羈絆，老家二線城市的經濟也還行，所以想回去算了，提前退休以后再看。錢我其實不算缺，但考慮北京的房子似乎沒什么用了，所以考慮是否索性賣掉。或者賣掉后再買套小的出租用，算是留個退路，但好像也應該用不上。

A：

1、離開北京，是否賣掉房子？那房子是用來住的，確定再也不自住了就賣掉唄，省的老得惦記著。

或者說看自己的理財渠道了，如果有超過2%+穩妥保本的理財渠道就賣房，實在找不到再留著房子收房租。因為現在北京平均租金收益率1.8%，望京差不多就是這個平均值，稍微高點兒也就2%左右。所以這就比較一下投資回報吧，看哪個收益高+穩妥。

2、另外多說一句，一般對有孩子的家庭來說，將來孩子還來不來北京啊？如果有可能來，那是否應該給留個落腳的房子啊？北京的房子賣掉不難，但再買回來就未必容易了。

但既然沒有孩子的考量就賣掉房子唄。再想收房租的話可以買在老家，二線城市如果經濟不錯，那租金收益大概率高于北京。

3、總之北京就適合上學+高考+賺錢+升官+醫療，這些如果都用不上的話，再留房子就沒什么意義了。

僅供參考。

三

Q:

坐標房山稻田地鐵站周邊，請問這里是否歸入長陽板塊？如果買在這里，以200萬總預算推薦，您認為哪個小區的性價比最高？兩居室。我們對房子不是太懂，感覺長景新園的各項中等吧，是否性價比高？以后這里的發展會怎樣？配套和學區

A：

1、是否歸入長陽板塊？行政轄區方面都屬于長陽鎮，從中介的業務范圍來說也應該算，離的不遠就一勺燴了。但從我的角度是分開的，兩邊的規劃、配套和價格走勢不是太一樣。這或者問問當地人吧，也就是業主們，看他們認為是統一還是分開的？

2、哪個小區的性價比高？如果是從居住角度，那在同等總價之下，哪個小區能買到更大的面積就是性價比更高啊。或者也可以看租金，在同等總價之下，哪個小區能買到租金更高的房子，那就是性價比高。大概率都應該是當地的回遷房+保障房小區，好幾個呢。

3、長景新園應該算性價比高的。這里的房產性質是二類經適，屬于回遷房+安置房的綜合小區，也就是不僅有當地回遷戶，也有西城拆遷過來的安置戶。房價不高，但租金收益在當地至少不低，所以居住角度算性價比高的。

不過這種小區的價格走勢一般不太強。在同板塊內大概率略弱于商品房小區，所以多關注居住體驗吧，其他方面的期望值別太高。

4、以后的發展我說不好，但應該不會太強，學區也大概率還這樣兒吧。畢竟三面都是水庫+河道+公路+綠地，也就是屬于半封閉的板塊。雖然有地鐵，但這種地段很難引入大型配套。

這種地段其實更適合開發別墅一類的，安靜+環境好，所以北邊才有那幾個別墅區。但即便是別墅，和北京北部板塊相比的價格走勢也是偏弱的。這可以和回龍觀周邊的別墅比較一下，價格走勢的差距很明顯。

5、總之我建議的多考慮居住體驗吧，也就是性價比，畢竟房子是用來住的，其他方面的期望值別太高。

僅供參考。

四

Q:

我在西三旗考慮買房，但有個問題困擾，因為這里是海淀和昌平的交界處，那我是買昌平的還是海淀的？兩邊的價格差很多也不知為什么？昌平這邊的金達園算是洼地嗎？

A：

1、談不上洼地，就是正常的市場價。或者說可以算價格洼地，但肯定不算價值洼地。再或者說有可能在小區中撿漏兒，買到低于市場的房子，但從小區來講談不上撿漏兒。

2、之所以海淀和昌平的小區均價有價格差，就是因為海淀的有學區溢價，現在平均值在25%左右吧。

3、買哪邊的看您的主要需求了。如果是自住為主，那就買昌平的，同等總價能買到同檔次小區更大的面積，享受除學區之外的同等配套，自然就性價比高了。

但如果是上學為主，那就看海淀這邊的是否合適了。反正整體教育資源是肯定超過昌平的，這沒什么可說的。

4、其他我好像沒什么說的了，只能說二手房是個信息完全透明的市場，所有小區的均價都已經被買賣雙方用真金白銀給試探出來了。漲跌是正常的，但長期的價值洼地是不會存在的，以小區來講是不可能撿漏兒的，只能看具體房源。

僅供參考。

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