山姆來了，利好周邊樓盤？花都樓市秀出半年度成績單

6月18日，花都區(qū)與沃爾瑪簽約，廣州首家山姆單層標(biāo)桿大店確認(rèn)落地花都。據(jù)選址信息，項(xiàng)目大概率位于花城街道天貴北路以東、花都大道以南地塊，緊鄰區(qū)府中軸與新華商圈。

山姆入駐花都，一方面肯定了區(qū)域的居住人口規(guī)模和消費(fèi)潛力，另一方面也補(bǔ)充了花都缺乏大型商超的空白，利好整個(gè)區(qū)域樓市的發(fā)展。那在此背景下，目前花都的樓市又是怎樣呢？

普睿數(shù)智廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，近一年，花都一手住宅成交6639套，成交面積73.10萬㎡，排名第五。成交均價(jià)17091元/㎡僅高于增城和從化，套均總價(jià)188萬約為中心區(qū)天河的1/6。

花都區(qū)成交體量在全市處于中上游，但價(jià)格卻處于全市洼地，表現(xiàn)出花都對(duì)總價(jià)敏感的剛需客群有較強(qiáng)的吸引力，是廣州北部主要的新房成交區(qū)域。

表1：廣州各區(qū)近一年一手住宅成交對(duì)比

（2025.07-2026.06，按成交面積降序）

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智

成交量磨底，均價(jià)跌幅收窄有望年內(nèi)站穩(wěn)

受大環(huán)境影響，自2023年成交高峰過后，花都區(qū)一手住宅年成交量呈持續(xù)下滑的趨勢(shì)，2025年同比下降9.27%，持續(xù)磨底。成交均價(jià)從2022年的21105元/㎡逐步調(diào)整，至2026年上半年下探至17102元/㎡，累計(jì)降幅度達(dá)19%。

2026年上半年，受到供應(yīng)同比大跌的掣肘，花都一手住宅成交面積同比下降13.17%，而成交均價(jià)同比下跌2.65%，跌幅顯著收窄，價(jià)格正在逐步站穩(wěn)。

表2：花都區(qū)一手住宅年度成交數(shù)據(jù)

（2022-2026.6）

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智

從月度走勢(shì)看，近一年花都一手住宅月均成交約6.09萬㎡，其中 2025年10月（8.04萬㎡）、12月（7.85萬㎡）和2026年4月（7.26萬㎡）、5月（7.27萬㎡）出現(xiàn)放量，兩者均屬于季節(jié)性正常波動(dòng)，但前者有房票專屬折扣利好，而后者與"花八條"新政的短期刺激有關(guān)。

在廣州“穗八條”新政出臺(tái)之后，花都區(qū)迅速跟進(jìn)，出臺(tái)了《花都區(qū)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（“花八條“），亮點(diǎn)包括：推行商品房“預(yù)售定學(xué)位、網(wǎng)簽即入學(xué)”； 單套最高2萬元，補(bǔ)貼總金額3000萬元支持“賣舊買新”； 拓展房票適用范圍，簡化資金兌付流程等，成為廣州市首個(gè)響應(yīng)并推出專屬落地政策的行政區(qū)。

表3：花都區(qū)一手住宅月度成交走勢(shì)（2025.07-2026.06）

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智

庫存緩慢消化，去化周期略高于全市平均水平

庫存問題一直是外界關(guān)注的重點(diǎn)。截至2026年6月，花都區(qū)一手住宅庫存13101套，合計(jì)153.73萬㎡，同比減少19.16萬㎡，去化周期28.25個(gè)月，同比增加0.66個(gè)月。

綜合來看，花都樓市的去化周期波動(dòng)基本與全市保持相同趨勢(shì)，但略高于全市平均水平。

表4：花都區(qū)一手住宅庫存及去化周期（2025.06-2026.06）

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智

具體來看，花都區(qū)去化周期略高于全市平均（23.89個(gè)月），但與相鄰的增城相比壓力相對(duì)更小：增城庫存27691套，是花都的兩倍多，去化周期31.33個(gè)月排全市第二。花都近一年成交6639套排全市第5，庫存控制在1.3萬套左右，供給端沒有大規(guī)模新增，整體處于緩慢消化中。

表5：廣州各區(qū)一手住宅庫存及去化周期對(duì)比

（截至2026年6月，按去化周期降序）

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智

從上半年熱銷項(xiàng)目的板塊分布來看，CBD中軸線板塊上榜5個(gè)項(xiàng)目（花語天珹、頤安儷都府、保利上宸、鳳凰于飛、翰林世家），合計(jì)成交金額12.77億元，占TOP20總額的約28%，是花都目前最熱門的板塊。花都湖板塊上榜5個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)成交金額12.52億元。廣花路板塊4個(gè)項(xiàng)目合計(jì)10.66億元，汽車城板塊3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)3.45億元。

可以看到，上榜項(xiàng)目中有不少都是“老面孔“，TOP20之中有11個(gè)項(xiàng)目的累計(jì)去化率已經(jīng)超過80%，有的已經(jīng)是尾盤階段。

表6：2026年1-6月花都區(qū)一手住宅成交金額TOP20

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智（數(shù)據(jù)截至2026年6月）

二手房市場：

以價(jià)換量規(guī)模穩(wěn)步增長，但成交周期拉長

2021至2025年，花都區(qū)二手住宅成交量逐年遞增，均價(jià)則從15109元/㎡降至11188元/㎡，降幅約26%。業(yè)主降價(jià)是成交增長的主要原因，但整體增幅持續(xù)收窄，一方面是新房價(jià)格也同步下調(diào)，且得房率更高，對(duì)居住有品質(zhì)要求的購房者更受青睞。另一方面是市場信心持續(xù)下滑，關(guān)注人數(shù)、帶看次數(shù)等重要指標(biāo)雖然增長，但成交周期不斷延長，折扣率已跌破9成。

表7：花都區(qū)二手住宅年度成交數(shù)據(jù)（2021-2025）

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智

對(duì)比全市來看，2025年花都區(qū)二手房成交33.12萬㎡排全市第4位，二手成交相對(duì)較為活躍，對(duì)于價(jià)格較為敏感的剛需客群來說，花都依然是不錯(cuò)的選擇。二手成交均價(jià)11188元/㎡，與一手住宅一樣屬于價(jià)格洼地，僅高于增城、從化。

表8：廣州各區(qū)二手住宅成交量及增幅對(duì)比

（2021→2025，按2025成交量降序）

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智

山姆選址周邊：哪些項(xiàng)目最有望受益？

回到開頭，既然山姆選擇了花都，那么未來山姆正式落成，會(huì)對(duì)那些項(xiàng)目構(gòu)成利好呢？

根據(jù)公開信息，山姆花都可能選址位于花城街道天貴北路以東、花都大道以南地塊，屬于CBD中軸線板塊的核心區(qū)域。從配套輻射角度看，距離山姆選址較近的項(xiàng)目有望在商業(yè)配套層面獲得直接利好。

CBD中軸線板塊在售項(xiàng)目：

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智，去化率截至2026年6月，成交均價(jià)為2026年1-6月

以上5個(gè)樓盤均位于CBD中軸線板塊，與山姆擬選址距離最近。截至6月份，其中頤安儷都府去化率已達(dá)94.62%，接近清盤；保利上宸去化率87.61%，同樣余量有限。花語天珹和城投翰林世家仍有一定貨量，鳳凰于飛均價(jià)最高（22642元/㎡），去化率62.36%，貨量相對(duì)充裕。

花都湖板塊在售項(xiàng)目：

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智，去化率截至2026年6月，成交均價(jià)為2026年1-6月

花都湖板塊與CBD中軸線板塊相鄰，距山姆選址約3-5公里，處于山姆門店7-10公里輻射圈之內(nèi)。其中翡麗灣已售罄，都湖國際余量較少。合和新城、花都湖壹號(hào)和中旅璞樾天序仍有一定貨量，價(jià)格區(qū)間在1.7萬-2.1萬/㎡之間。

廣花路板塊在售項(xiàng)目：

數(shù)據(jù)來源：普睿數(shù)智，去化率截至2026年6月，成交均價(jià)為2026年1-6月

廣花路板塊距山姆選址相對(duì)較遠(yuǎn)，但仍在花都區(qū)核心生活圈范圍內(nèi)。中旅名門府以4.58億元成交金額領(lǐng)跑全區(qū)，去化率86.57%，市場認(rèn)可度高。智都越秀臻智府和城投禧悅時(shí)光仍有一定余量。嘉云匯均價(jià)最低（14102元/㎡），去化率91.70%，接近清盤。