天津“半年榜”，洗牌了！

年中樓市“放榜”。

天津上半年共計成交328萬平米新房，比去年同期上漲了0.2%；成交均價18247元/平米。

整體大盤走勢一言以蔽之：穩。

不過，雖然“總分”不算太驚艷，但“局部”很熱鬧。

攤開看，有幾個核心現象，很值得剖析。

| 頭部“斷層”虹吸

原來是頭部“吃肉”，尾部“喝湯”。

但現在，頭部房企的集中度越來越高，以至于“湯”都沒剩下多少了。

看數據很清晰。

僅房企業績排行榜前十強，半年就簽約381億元，占去了全市超六成的份額。

而去年同期，該數值不足53%。

也就是說，短短一年，TOP10的市占率就提高了11個百分點。

更夸張的是，頭三家的業績總額，能跟后七家近乎打個“平手”。

甚至，僅泰達建設（格調）、城投、金地三家，就“吊打”房企TOP100后70家。

尤其格調，越跑越快。

不僅繼續霸榜天津房企業績“套面金”三榜NO.1，而且半年簽約金額就約達73.9億元！

73.9億，什么概念？

1）一家就賣出全市1/8份額！絕對的頭部一哥。

2）比去年同期漲了30%（去年上半年，泰達建設業績是57億元）。

3）高出第二名25億！

這已經不是簡單的領先，而是斷層！

好比班級考試，一個滿分，一個及格，中間差了好幾檔。

事實上，去年上半年，兩者的差距還不足10億元，今年就已超25億元，翻了一倍多。

套用那句話：當第一不可怕，可怕的是，第一名還在加速。

天津城投穩扎穩打，在新梅江、水西、柳林等片區持續布局，上半年商品住宅全口徑銷售額約達48.6億，位列全市房企業績榜第二。

金地集團以45.4億排第三，僅金地上灣玖峯一盤就貢獻了11.5億元。

這就是當下真實的天津市場。

頭部越來越大，腰部越來越細，尾部則快“看不見”了。

往深挖，頭部效應持續擴大的背后，其實也是一種信任的集中。

在不確定的市場，買房人就認確定性。

諸如格調、綠城、金茂等，品牌硬、產品力強，都是經過市場驗證的“安全區”。

| 首開盤“挑大梁”

今年的天津市場，還有一個特征十分明顯：

愈發“喜新厭舊”，幾乎每個月的熱銷榜里，都有“新面孔”。

或一個或多個，都是剛首開的純新盤。

尤其5月，堪稱今年的“首開月”。

泰達格調玖章、天保天成印象、津鐵格調麟鳳來儀，三個純新盤同月首開、同月沖頂。

一個拿下全市金額NO.1，一個摘下面積NO.1，一個鎖定洋房套數NO.1。

包括新出爐的6月榜單中，這種現象依舊很猛。

格調觀驪5月底首開，6月即拿下全市套數+面積“雙料”銷冠。

成交套數110套，成交面積約1.18萬平米，直接帶火了北辰商業大學板塊。

當時連夜排隊選房的海泰格調硯溪花園6月14日首開102套，當天去化80%。半月完成簽約78套，沖進全市套數榜第4，包攬濱海“套面金”三榜第一。

還有“上榜”的農墾含章棠頌也是6月份剛首開入市的純新盤。

可見，今年的天津樓市，“主角”已然換人。

純新盤不只搶鏡，還在統治流量！

為什么？

一是新盤本身就自帶流量，二是新盤有后發優勢，得房率高、競爭力強。

比如海泰格調硯溪花園，建面約125平米戶型得房率約115%，直逼傳統160平米大平層的既得感。

| 紅盤賣出“長尾效應”

市場走到現在，單純靠降價已經不管用。

真正能賣得好的盤，無一例外全是建立在好產品基礎上。而且你會發現，越是賣得好的盤，越能賣出長尾效應。

比如，上東金茂智慧科學城，從第一期火到第八期，已成熱銷榜的常客。

金地上灣玖峯從去年首開以來熱度持續“在線”，現在一期已去化超八成，二期接棒入市。

格調爾雅有價更有量，長期包攬河東“三冠王”。

今年1-6月，又以187套、2.4萬平米、8.5億，再度領跑河東。

并沖上全市上半年金額榜TOP10。

現在項目小戶型已售罄，并且，已經有很多人在等格調工大1號地了。

這就叫共識。

當一個樓盤被所有人認可的時候，它就不是一個普通樓盤了。

而成了買房的必看與參考。

類似的，還有中建理想城、創意之城、格調羅滕花園、格調音樂花園、西青城投格調松蘿花園、西青城投格調松蕉花園等。

中建理想城半年簽約350套，位居津南套數榜第一、全市套數榜前三；

創意之城斬獲河西區銷冠；

格調羅滕花園摘大港1-6月面積榜&金額榜銷冠；

格調音樂花園以4.98億拿下1-6月開發區金額榜NO.1；

和平更是直接被格調“控場”，泰達格調玖章入市2個月就簽約113套；

西青中北鎮前三甲也全出自格調，尤其西青城投格調松蕉花園半年簽約134套，位居板塊頭名……

可見，真正有產品力的盤，并不是首開火一把就完。

而是會賣著賣著，就賣成市場共識。

| “小眾”賽道也瘋狂

別以為只有剛需盤和改善盤能走量，今年的豪宅市場也很熱。

而且從全國到天津，一樣的“步調”。

全國——

杭州2000萬以上豪宅，成交量創近十年新高；

深圳套均4885萬、最高一套上億中海安緹雅苑，開盤即“日光”；

上海的前灘公館、金茂滿譽等也全是100%去化……

信達格調美古花園，穩居千萬級豪宅成交“頭把交椅”，一個盤就包攬了天津1-6月1000萬以上房源中將近三成的量。

相當于，天津每成交4套千萬級豪宅，必有一套出自美古花園。

該項目也是全市的房價錨點，從入市以來，一直霸居全市單價首位，至今無人超越。

格調初晴，套均價高達1300多萬，賣出了全市千萬級豪宅的16%。

兩者加起來，占比高達44%。

講真，這個級別的房子，很多普通人可能一輩子都碰不到。有錢人卻在搶著買。

表面看是豪宅狂歡，實際上卻映射出需求的“割裂”。

他們的買的不止是房子，更是稀缺性資產配置。

稀缺即價值。

這放在任何市場都成立。

綜上可見，分化已經滲透到市場的方方面面。

房企之間在分化，產品代際在分化，客群賽道也在分化……

甚至越來越“極化”。

沒有普漲普跌，只有好的更好、差的更差。

呈現出一個“折疊”的天津樓市。

預計下半年，這種趨勢還會進一步加劇。

注：文中的戶型面積，均為建筑面積。