太倉(cāng)城投入局機(jī)構(gòu)間REITs！設(shè)定5+5+5+N期限，嚴(yán)控0.15%綜合費(fèi)率

睿思網(wǎng)訊：7月9日，太倉(cāng)市城市建設(shè)投資集團(tuán)發(fā)布機(jī)構(gòu)間REITs全流程服務(wù)機(jī)構(gòu)招標(biāo)公告，本次招標(biāo)由江蘇海外集團(tuán)國(guó)際工程咨詢有限公司擔(dān)任代理，標(biāo)志著太倉(cāng)城投正式啟動(dòng)存量資產(chǎn)證券化籌備工作，也為蘇州縣域城投盤(pán)活存量資產(chǎn)開(kāi)辟了全新路徑。

本次招標(biāo)擬選聘一家總協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)間REITs項(xiàng)目全鏈條落地工作。具體服務(wù)范圍包括底層資產(chǎn)梳理、現(xiàn)金流與資本化率測(cè)算、交易結(jié)構(gòu)搭建、全套監(jiān)管申報(bào)材料編制，同時(shí)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)律所、資產(chǎn)評(píng)估、計(jì)劃管理人、運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)等各類(lèi)中介機(jī)構(gòu)，覆蓋方案設(shè)計(jì)、報(bào)批申報(bào)、路演發(fā)行、存續(xù)期運(yùn)營(yíng)配套等各個(gè)環(huán)節(jié)。

公告顯示，本次擬發(fā)行的機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品期限暫定5+5+5+N年期，太倉(cāng)城投可結(jié)合底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況、企業(yè)整體資金安排，靈活調(diào)整產(chǎn)品存續(xù)周期。成本管控方面，項(xiàng)目明確劃定費(fèi)率紅線，計(jì)劃管理人、運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)、存續(xù)期評(píng)估三類(lèi)服務(wù)綜合年化費(fèi)率上限為0.15%，有效壓降資產(chǎn)證券化全周期融資成本。

項(xiàng)目采用資格后審方式遴選服務(wù)商，對(duì)機(jī)構(gòu)實(shí)操能力設(shè)置硬性門(mén)檻。投標(biāo)單位需具備基礎(chǔ)設(shè)施REITs或機(jī)構(gòu)間REITs落地實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，近三年內(nèi)至少完成一單同類(lèi)持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，擁有專(zhuān)職業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，近三年無(wú)重大監(jiān)管處罰及行業(yè)懲戒記錄，同時(shí)需派駐固定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全程跟進(jìn)，保障項(xiàng)目順利落地發(fā)行。本次項(xiàng)目投標(biāo)截止時(shí)間為2026年7月30日。

太倉(cāng)市城市建設(shè)投資集團(tuán)成立于1998年，是太倉(cāng)市屬核心國(guó)有投融資與城市運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，注冊(cè)資本60.55億元，主體信用評(píng)級(jí)穩(wěn)定為AA+。集團(tuán)內(nèi)設(shè)8大職能部門(mén)，下轄32家全資及控股子公司，主要聚焦產(chǎn)城融合、綜合交運(yùn)、能源環(huán)保三大核心主業(yè)，深耕工程建設(shè)、綜合交通運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)管理、能源環(huán)保五大實(shí)體業(yè)務(wù)板塊，長(zhǎng)期承擔(dān)區(qū)域市政建設(shè)、片區(qū)開(kāi)發(fā)、城市配套運(yùn)營(yíng)等重要職能，是太倉(cāng)盤(pán)活國(guó)有存量資產(chǎn)、推進(jìn)城市更新建設(shè)的核心國(guó)企主體。

在全國(guó)持續(xù)盤(pán)活存量資產(chǎn)的政策背景下，機(jī)構(gòu)間REITs憑借申報(bào)門(mén)檻更低、落地節(jié)奏更快的優(yōu)勢(shì)，成為大量暫不滿足公募REITs申報(bào)條件的城投平臺(tái)的主流盤(pán)活工具。對(duì)比公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs，機(jī)構(gòu)間REITs對(duì)底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)年限、資產(chǎn)規(guī)模、盈利穩(wěn)定性要求更為寬松，適配產(chǎn)業(yè)園、交通、能源等具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的存量資產(chǎn)。同時(shí)產(chǎn)品期限設(shè)計(jì)靈活，貼合不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)特性，還可作為公募REITs前置培育載體，后續(xù)可根據(jù)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)申報(bào)轉(zhuǎn)換為公募REITs上市。

放眼蘇州縣域市場(chǎng)，太倉(cāng)高新控股此前已推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園公募REITs中介選聘工作，此次太倉(cāng)城投啟動(dòng)機(jī)構(gòu)間REITs籌備，讓太倉(cāng)本地形成“公募REITs+機(jī)構(gòu)間REITs”雙線并行的資產(chǎn)盤(pán)活格局，也為長(zhǎng)三角縣域城投市場(chǎng)化盤(pán)活存量資產(chǎn)提供了成熟實(shí)操參考。