經濟學家馬光遠：國際經驗表明房地產回歸上一輪高點需十年

馬光遠拋出的＂十年才能回到上一輪高點＂這個說法，琢磨了好幾天。身邊不少朋友一聽就皺眉，覺得這話太打擊人。

但這話反而是給焦慮的購房者松了松弦。樓市這東西，最怕的不是慢，而是看不清方向。

把周期攤開來講，把國際經驗擺出來看，比天天猜底部要靠譜得多。這一輪調整走到現在，其實很多信號已經在悄悄變了。

國內這輪調整從2021年正式啟動，到現在進入調整的＂第六年＂，妥妥落在國際定義的＂深度收縮＂區間里。

2021年，全國商品房賣了17.94億平方米，總金額18.19萬億元，是歷史絕對天花板。城鎮化沖刺加上全民搶房，把行業推到了一個后來看根本回不去的位置。

當年很多人覺得這是新常態，誰能想到那就是最后的狂歡。回頭看，那更像一個時代的落幕點，而不是可以復刻的起點。

之后四年，市場規模一年比一年小。2022年成交12.22億平方米，2023年降到11.18億，2024年9.65億，2025年只剩8.81億。

跟2021年比，成交面積少了45.4%。全年銷售額8.39萬億元，比高點掉了一半還多。數字看著扎心，但泡沫擠得越干凈，地基就越硬。

進入2026年，節奏在變。1到5月全國房地產開發投資同比降了16.2%，住宅新開工面積同比降22.6%。房企拿地和開工還是謹慎。

但供給端主動收縮，其實在給未來的供需平衡騰空間。開發商不再硬撐著蓋房子，比前幾年那種嘴硬擴表要健康得多。行業開始學著算賬過日子。

真正讓業內眼前一亮的，是庫存拐點。國家統計局的數據顯示，5月末全國商品房待售面積7.72億平方米，同比降了0.4%。

已經連續三個月同比往下走。要知道，庫存累積這條線拉了整整52個月。它一朝掉頭，分量不輕。

庫存不再堆，價格下壓的力氣就小了。這是修復行情能走下去的關鍵前提。具體到房價，幾個真實成交案例更直觀。

上海陸家嘴的核心豪宅，2021年最高單價沖到過27萬一平米，2026年6月同戶型均價回到18.8萬。近郊的嘉定江橋，一個熱門次新盤巔峰總價712萬，現在二手成交總價427萬。

剛需上車的門檻一下子降下來。放到全國，新房價格四年累計跌了8%，二手跌幅更深，性價比洼地已經浮出水面。

房企這頭，日子比前幾年好過。巔峰時期頭部50強凈負債率平均接近170%，如今壓到了80%以內。有息負債規模持續在收。

行業毛利率從早年22.8%的水平，未來大概率穩在25%以內，慢慢向制造業的合理利潤靠攏。加杠桿沖規模、賭地王的老玩法基本走不通了。

剩下的頭部房企都在往一線、強二線的核心地塊聚焦。

買房這頭，普通人的心態也在慢慢轉。前兩年悲觀情緒濃，大家寧愿把錢放理財、買基金，也不愿意碰樓市。今年情況有點微妙的變化。

國內靈活就業人群規模突破了2億，收入端在穩步修復，房貸利率長期趴在低位?，F房好賣、期房觀望。

改善型換房的需求慢慢冒頭，不少剛需家庭又開始盤算核心城市的優質住宅。城市之間的分化，越來越像兩個市場。

北京二手房月均能穩定賣1.5萬套以上，上海連續四個月每月成交超過2.4萬套。杭州、成都的核心板塊價格小幅企穩，土地拍賣熱度也跟著回來了。

三四線還在慢慢去庫存，節奏偏慢，但下行的壓力已經在減輕。70個大中城市里，房價環比漲的城市數量在增多。

回暖的面在擴。政策這邊，托底力度是實打實的。2026年上半年，全國落地穩地產相關政策超過560項。

首套房首付比例最低下調到15%，房貸利率從2021年5.6%的高點累計降了2.5個百分點，主流區間在3.05%到3.45%之間。這個置業成本，是過去十年最低的一檔。

2008年美國次貸危機爆發后，全美房價花了大概十年才回到危機前水平。但紐約、舊金山這種核心城市，只用8年就完成了修復。

日本1991年地產泡沫破裂后，全國大盤調整周期拖得非常長，但東京核心地段的房產保值能力一直不錯。跌幅遠低于全國平均。

這兩個案例擺在一起，其實已經把馬光遠的判斷說透了。國內這輪調整走到今天，核心城市優質房產跌幅在30%到40%之間，完全踩在國際定義的深度收縮區間。

按全球規律推，全國大盤要回到2021年那個高點，起碼還得四年往上。但一線和強二線的核心地段情況不一樣。

人口在流入，產業在扎根，資源在集中。修復速度會明顯跑贏平均線，短期就能走出獨立行情。

＂全國大盤周期＂和＂核心城市資產走勢＂是兩碼事。看新聞標題時，很多人把兩者攪在一起，一看到＂十年＂就以為所有房子都得等十年。

邏輯完全不是這樣。局部優質房源率先企穩回暖，本身就是全國市場修復的先行信號。中長期的價值修復空間值得留意。

除了馬光遠，業內幾位老面孔的判斷也基本合拍。住建部原副部長仇保興提到，五年深度調整之后，行業風險已經充分釋放，房價離底部區間很近了。

經濟學家任澤平判斷，未來市場修復會呈現明顯的K型分化。一線、強二線核心地段的優質樓盤，是中長期配置的核心賽道。他們的看法雖然角度不同，但方向是一致的。

綜合各方觀點，可以拎出三條相對清晰的判斷。第一，本輪調整已經進入底部區間，政策底、庫存底、市場底三底共振，中長期修復通道打開。第二，城市分化會長期存在，人口和產業扎實的城市優質房產價值會穩步修復。

第三，房產的居住屬性和資產屬性徹底分開，優質資產迎來價值重估窗口。這三條，是普通購房者應該記住的方向。

結合2026年當下的宏觀環境看，這個判斷的意義更值得琢磨。今年以來，宏觀政策一直在往穩消費、穩預期的方向使勁。

樓市穩定和消費信心的綁定度越來越高。老百姓資產負債表里，房產占大頭。房價穩住了，消費才有底氣。高層反復強調穩房地產，不光是穩一個行業，更是在穩整個經濟的基本盤。

作為一個普通購房者，怎么理解這個＂十年＂，比記住數字本身更重要。它不是要嚇退所有人。它提醒我們，別再抱著2021年那種＂閉眼買都能賺＂的舊思路。

未來能真正保值增值的，只會是少數核心地段的優質房源。普通住宅回歸居住功能，房價大幅波動的時代告一段落。理性看待、按需配置，才是這輪周期里最靠譜的活法。