36個月以上庫存近1.9萬套，上半年0供地，增城樓市第一寶座不保？

日前，“廣東交通”官方微信號發布新白廣城際最新建設進度，新塘至白云竹料段總體進度達99%，力爭7月底正式開通。該段城軌分別在新塘南與穗莞深城際銜接、在竹料與廣佛東環銜接，通車后將串聯起廣深及清遠三城，進一步完善珠三角城際線網，深度融入粵港澳大灣區一小時交通圈。

作為廣州城市東拓的橋頭堡，增城樓市長期以來都是廣州的流量寶地，軌道交通的完善無疑又為當地樓市帶來了新的利好。不過，受制于過去幾年市場大環境調整，增城樓市的供求格局也發生了重大的變化。

來源：普睿數智

可以看到，增城商品住宅近年來供求量價均呈現下滑態勢，今年上半年供應量僅14萬㎡，成交量54萬㎡，均價降至13290元/㎡，三大核心指標均處于2020年以來低谷水平。在此情況下，增城商品住宅成交量常年霸榜廣州的地位也遭遇到了重大挑戰。尤其是在今年上半年，黃埔和番禺這兩個近郊區的商品住宅成交量緊追不舍，增城的領先優勢已經不足5萬㎡，第一寶座岌岌可危。

那么，到底近年增城房地產市場發生了什么？目前增城區市場的供求關系和庫存結構又如何？

01

涉宅用地市場

供應極致收緊，拿地轉化節奏緩慢

回顧近十年增城土地市場走勢，涉宅用地供求在2019-2021年集中供地期間達到峰值，三年年均供應涉宅用地38宗，成交21宗，成交總建376萬㎡，是區域土地供應的黃金周期。2022年起，土地市場進入極速收縮通道，2022-2025年四年間，全區僅掛出15宗涉宅用地，成交12宗、205萬㎡，四年成交量不足峰值時期2020年的五成。進入今年上半年，增城涉宅用地交易更是直接顆粒無收，供求齊掛零，一級市場的持續收縮直接影響了后續住宅新房的供應節奏。

來源：普睿數智

在土地成交持續收縮的同時，已成交地塊的開發轉化節奏也顯著放緩。目前增城仍有10宗已成交涉宅地未轉化為住宅項目入市銷售，合計總建超120萬㎡，其中7宗地塊拿地時間超18個月，開發進度嚴重滯后，這也成為近年來增城新房供應持續收縮的重要原因之一。

來源：普睿數智

02

商品住宅市場

供求縮量，市占率持續走低，銷冠地位遇挑戰

受土地端收緊傳導，2022年增城商品住宅供求大幅下跌，此后逐年持續下滑，今年上半年全區僅供應13.95萬㎡，同比腰斬，成交54.40萬㎡同比下降13%，價格在以價換量情況下持續下滑至13290元/㎡，同比下降13%。

來源：普睿數智

在區域自身容量萎縮之下，放到全市各區來看，雖然上半年增城在全市十一區中仍保持銷冠地位，但已無絕對領先優勢，近郊兩大區黃埔（成交量52.66萬㎡）與番禺（成交量51.02萬㎡）窮追不舍，增城市占率已從2020年的24%下降至15%，隨著上半年土地市場停擺，后續銷冠地位愈發不穩。

來源：普睿數智

03

板塊格局

新塘穩居絕對主力，成交占全區近四成

從板塊維度來看，2026年上半年增城新房市場呈現出“新塘領跑，永寧、朱村跟隨，其余板塊掉隊”的鮮明格局。新塘憑借成熟的配套、便捷的交通以及扎實的產業基礎，成為全區成交的絕對核心，上半年成交近20萬㎡，占全區成交總量的37%，是增城樓市的核心壓艙石。第二梯隊的永寧及朱村成交量均在9萬㎡左右，第三梯隊中新、荔城等五大板塊成交量集中于2.5-4.0萬㎡，與第二梯隊有較大拉差，仙村、派潭等四板塊基本無活躍樓盤，以老盤零星補簽為主。

來源：普睿數智

04

項目排行分析

剛需剛改為主，核心板塊項目領跑

從2026年上半年增城商品住宅成交套數以及金額TOP10榜單來看，區域整體低價走量為主，價差相對市區項目小，較少以質取勝的高價項目，所以業績與銷量雙榜項目高度重合。同時頭部效應明顯，雙榜前十項目合計金額或套數均占全區近四成。細看榜單項目，新塘項目占半壁江山，共11盤次登上雙榜，其次永寧5盤登榜，大部分項目套均總價控制在180萬內，剛需剛改主導區域市場。

來源：普睿數智

來源：普睿數智

05

庫存走勢

庫存規模保持高位，陳舊庫存占比近七成

截至2026年6月末，增城商品住宅庫存面積284萬㎡，同比微增1%，去化周期30.5個月，同比延長7.0個月，處于高庫存去化慢的狀態。

從庫存結構來看，36個月以上的陳舊庫存近1.9萬套，占庫存總量近七成，以新世界星輝、國貿學原等滯銷大盤為主，兩盤36個月以上的庫存套數合計近4000套；其次24-36個月的庫存量有2666套，2年以上長庫齡房源占比近八成，即增城在售房源極大比例為現房/準現房產品。雖長庫齡的現房/準現房所見即所得，并且排除爛尾風險，但產品力普遍不及新規產品，且該批次項目地價普遍較高，調價空間有限，橫盤滯銷問題難解。庫齡9個月內的以新規產品為主，供應少且流速相對較快，合計占比不足一成。

來源：普睿數智

從板塊庫存來看，增城各板塊庫存規模與去化周期顯著分化，核心板塊庫存壓力相對可控，遠郊板塊去化壓力突出。

新塘作為全區供求流速最快的核心板塊，庫存面積63.08萬㎡為各板塊最高，但同時去化周期18.72個月，是各板塊除派潭因存量低、受老盤補簽帶動去化周期縮短至2.06個月外，去化周期最低的一個板塊。存量第二的朱村板塊庫存60.07萬㎡，去化周期需34.60個月，除石灘去化周期29.48個月外，其余常規板塊去化周期普遍集中于34-50個月左右。（備注：仙村板塊去化周期105.71個月遠超其余板塊，未體現在圖表中）