北京城建搶地，掏出了百億

文/北京進(jìn)深 林振興

齊占峰履新城建發(fā)展（600266.SH）新帥一年后，又甩出一張王炸。

7月11日，城建發(fā)展官宣，聯(lián)手住總地產(chǎn)，各掏50%股份，組隊(duì)去搶昌平東小口0405-0002地塊。

兩家房企同根同源，穿透背后股東都是北京城建集團(tuán)，屬于真正意義上的兄弟并肩作戰(zhàn)。

齊占峰這一次出手，還是大手筆。項(xiàng)目整體支付的地價(jià)款及后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)資金總額度，不超過(guò)100億元。

對(duì)于城建發(fā)展而言，100億元確實(shí)一個(gè)不小的數(shù)字。

去年，城建發(fā)展歸屬股東凈虧損4.13億元；同期，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比下降超88%，至6.23億元，為近五年來(lái)新低。

齊占峰能想到最佳的方案就是——抱團(tuán)。

在北京市場(chǎng)，單打獨(dú)斗風(fēng)險(xiǎn)太高。城建發(fā)展攜手住總地產(chǎn)，顯然是為了分?jǐn)傎Y金和操盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)可攻，退可守。

這招“兄弟連”，齊占峰早就玩得溜了。

在豐臺(tái)，嘉棠璟樾所在地塊，就是北京城建發(fā)展、北京建工地產(chǎn)和住總金第聯(lián)手，在2025年9月，以29億底價(jià)拿下。這三家企業(yè)的持股比例為48%、42%和10%。

嘉棠璟樾也很爭(zhēng)氣，取得了亮眼的戰(zhàn)績(jī)。

3月22日，嘉棠璟樾開(kāi)盤(pán)，勁銷(xiāo)266套。目前項(xiàng)目累計(jì)已完成230套網(wǎng)簽，均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡。

成交金額超21.9億元，地價(jià)覆蓋率超75%，成為豐臺(tái)上半年名副其實(shí)的成交金額銷(xiāo)冠。

有了這個(gè)成功案例，這次東小口的操作也就不難理解了。

近一年來(lái)，北京土拍市場(chǎng)正刮起一股“兄弟齊心”之風(fēng)。

去年底，豐臺(tái)北宮鎮(zhèn)張郭莊村地塊，是中建方程 中建智地聯(lián)合體以13.54億元底價(jià)拿下。

在市場(chǎng)變幻莫測(cè)的當(dāng)下，一個(gè)接一個(gè)的聯(lián)合體底價(jià)成交，背后是市場(chǎng)的默契，也是房企的理性——地價(jià)不爭(zhēng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享。

01

6月26日，東小口2號(hào)地?cái)[上了貨架，交易起始價(jià)45億元，裸算樓面價(jià)已達(dá)到3.26萬(wàn)元/㎡。

先說(shuō)硬指標(biāo)：它占地5.64公頃，規(guī)劃地上建面約13.81萬(wàn)平方米，容積率2.45，限高60米。

地上配建也不少：

① 社區(qū)管理服務(wù)用房500㎡；

②托老所800㎡；

③老年活動(dòng)場(chǎng)站約250㎡；

④ 社區(qū)助殘服務(wù)中心250㎡；

⑤開(kāi)閉站300㎡；

⑥ 地塊內(nèi)設(shè)置街坊路，紅線(xiàn)寬12米，可結(jié)合方案進(jìn)行線(xiàn)位優(yōu)化，計(jì)入地塊建設(shè)用地基底面積核算容積率，納入土地出讓范圍，由土地競(jìng)得人負(fù)責(zé)實(shí)施建設(shè)、管理養(yǎng)護(hù)。

加上配建后，該地塊的起拍樓面價(jià)超過(guò)3.3萬(wàn)元/㎡。

西側(cè)一路之隔的1號(hào)地，即城建龍樾海序項(xiàng)目，地上僅配建了一處社區(qū)管理服務(wù)用房，住宅的實(shí)際成交樓面價(jià)在3.2萬(wàn)出頭/㎡。

龍樾海序容積率2.8，2號(hào)地2.45，但是去掉街坊路，實(shí)際容積率比龍樾海序也沒(méi)有明顯降低。

02

繼龍樾海序封神北京樓市后，城建發(fā)展乘勝追擊，再度重倉(cāng)昌平。

它自己也在公告中坦言，“受公司開(kāi)發(fā)的一期龍樾海序項(xiàng)目5月開(kāi)盤(pán)即熱銷(xiāo)帶動(dòng)，項(xiàng)目具有較好的投資價(jià)值。”

龍樾海序所在地塊成交于去年10月30日，由城建發(fā)展和北京銘嘉聯(lián)合體以28.09億元底價(jià)摘得。

項(xiàng)目占地3.13公頃，規(guī)劃建面8.78萬(wàn)㎡，容積率高達(dá)2.8，限高60米。

規(guī)劃了12棟住宅樓，共907戶(hù)，面積段78/95/108/122㎡。

開(kāi)盤(pán)前，齊占峰專(zhuān)門(mén)跑到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心，深度審核設(shè)計(jì)規(guī)劃、成本管控、工程建設(shè)，從產(chǎn)品打磨到客戶(hù)定位全程把關(guān)。

功夫不負(fù)有心人。5月16日開(kāi)盤(pán)，僅一個(gè)半月時(shí)間，截至6月底，龍樾海序網(wǎng)簽668套，均價(jià)5.44萬(wàn)/㎡。

成交34.89億，地價(jià)覆蓋率超124%，排名北京新房成交金額榜第三。

668套！這是什么概念？它是北京上半年成交套數(shù)最多的項(xiàng)目。

這也意味著房子還沒(méi)賣(mài)完，北京城建的本金早就回來(lái)了，后面全是利潤(rùn)。

03

龍樾海序的一夜爆紅，并非偶然，核心依托于東小口板塊絕版的地段價(jià)值與長(zhǎng)期斷供的稀缺性。

東小口賀村中灘組團(tuán)，一度被稱(chēng)為昌南樓市最后一塊拼圖，自打亮相就頗受關(guān)注。

地塊位于北五環(huán)外，鄰近地鐵8號(hào)線(xiàn)和13號(hào)線(xiàn)換乘站霍營(yíng)站、在建13B線(xiàn)東小口站。

在昌平，這塊地的位置，是能跟朱辛莊叫板的。

中軸北延長(zhǎng)線(xiàn)上，直線(xiàn)距離北五環(huán)3公里，挨著海淀和朝陽(yáng)，堪稱(chēng)昌平區(qū)距離海淀核心區(qū)最近的住宅項(xiàng)目之一。

往西能承接西二旗、后廠村的互聯(lián)網(wǎng)新貴的外溢需求，向東可吃到望京商務(wù)區(qū)的紅利。

在建的地鐵13B號(hào)線(xiàn)建材城東站距離地塊1公里左右，計(jì)劃明年通車(chē)，向西5站直達(dá)西二旗；向東3站到望京。

再加上今年6月已開(kāi)工建設(shè)的S7東北環(huán)線(xiàn)，減少到國(guó)貿(mào)CBD的換乘。

周邊有西三旗萬(wàn)象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設(shè)施，生活配套完善。規(guī)劃中的北京101中學(xué)也在地塊附近，12年一貫制學(xué)校，填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)教育資源的缺口。

最重要的是，這個(gè)板塊在龍樾海序之前，將近5年都沒(méi)有新增供應(yīng)，新規(guī)產(chǎn)品稀缺。這也是龍樾海序熱銷(xiāo)的原因之一。

全新地塊、新規(guī)產(chǎn)品、成熟配套、主城外溢紅利，多重優(yōu)勢(shì)疊加，不僅造就了龍樾海序的封神戰(zhàn)績(jī)，也讓城建發(fā)展堅(jiān)定加碼東小口二期，持續(xù)深耕這片價(jià)值高地。

相關(guān)公司：北京城建sh600266