北京買房：理清思路，購房建議1943

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我和對(duì)象明年結(jié)婚，現(xiàn)在準(zhǔn)備房子用考慮學(xué)區(qū)問題嗎？現(xiàn)金有150萬，預(yù)計(jì)加貸款買400萬左右的，地點(diǎn)東南，有推薦的小區(qū)或房子嗎？另外經(jīng)適房可以買嗎？一類和二類的有多大區(qū)別，質(zhì)量上。

A：

1、既然是還沒結(jié)婚呢，那用上學(xué)位至少七八年時(shí)間，所以常規(guī)是不建議這會(huì)兒就買學(xué)區(qū)房的。因?yàn)閷W(xué)區(qū)溢價(jià)雖然降了點(diǎn)兒，但仍然高達(dá)25%左右平均值，小戶型的話更高。

那既然是溢價(jià)高，居住的性價(jià)比就降低了，對(duì)于婚房來講更不合適。還是先享受幾年二人世界吧，這兩年至少是最自由的時(shí)光，有了孩子就很難體驗(yàn)到了。

2、經(jīng)適房當(dāng)然可以買了，正規(guī)交易就行。

3、一類和二類在質(zhì)量上的差距，這怎么說呢？簡(jiǎn)單說吧，一類基本都是2008年之前開發(fā)的，早期1998-2003年的大多數(shù)質(zhì)量都非常好，基本都不弱于同期商品房，像回天等重點(diǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量更好。也就是雖然品質(zhì)的細(xì)節(jié)不如商品房，但基礎(chǔ)質(zhì)量很好。

2003年之后的經(jīng)適房就弱點(diǎn)兒了，因?yàn)椴疬w和建安成本上漲，但經(jīng)適房的價(jià)格卻是定死的，那就只能是在成本上省錢了，賠本兒的買賣沒人做。尤其是2005年之后，因?yàn)檩浾摰脑颍?jīng)適房的定位改變?yōu)榇_定的剛需房了，又加上房子好賣了，那開發(fā)商也就沒必要多花錢了。所以之后的質(zhì)量都只是符合標(biāo)準(zhǔn)吧，最低標(biāo)準(zhǔn)。

二類經(jīng)適房大多數(shù)都是回遷房或安置房，質(zhì)量也是符合標(biāo)準(zhǔn)。所以跟2005年之后的一類經(jīng)適沒多大區(qū)別，只是性質(zhì)不同而已。

4、總之常規(guī)建議是沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，等孩子上學(xué)前一兩年再考慮也不晚。經(jīng)適房則是2003年之前的普遍質(zhì)量好，2005年之前的還行，之后的就越來越普通了，跟二類經(jīng)適的安置房回遷房差不多。但二類經(jīng)適也有一部分是機(jī)關(guān)單位的福利房，那就另當(dāng)別論了。

僅供參考。

二

Q:

咨詢北京購房。我在中關(guān)村**工作，女友京戶在**工作，收入稅后50w左右。首付200w，想買結(jié)婚婚房，商品房，立方庭復(fù)式躍層75平南北通透550w是否合適？請(qǐng)你從地段、配套、學(xué)區(qū)、保值和舒適度方面分別分析一下。

A：

1、Yessr，遵命。不過買房只聊需求和預(yù)算就行了，不需要亮出工作單位，這對(duì)別人沒什么意義。

2、立方庭，75平的復(fù)式，那單層最多50平，這能做到南北通透嗎？能做到南北向就不錯(cuò)了，還得說是細(xì)長條，再如果是無隔檔的通透就成過道兒戶型了，過分的穿堂風(fēng)太沖了，住著能舒服嗎？

550/75=7.3萬，從居住角度這價(jià)格可以算合適，出租的話或許租金收益也相對(duì)高，也算合適。但既然價(jià)格低，就說明之前這十多年的價(jià)格走勢(shì)一直偏弱，那升值角度就一般了唄。

3、地段兒肯定很好，否則開發(fā)商也不會(huì)用住宅用地開發(fā)商業(yè)形式的公寓。20年前北京的商業(yè)用地比住宅貴，所以很多開發(fā)商就把70年住宅用地違規(guī)開發(fā)成了公寓，這樣能賣出更高的價(jià)格。但公寓的基本條件就是地段兒繁華，否則不好賣。立方庭是混合產(chǎn)權(quán)的綜合體，優(yōu)勢(shì)就是地段兒。

配套自己看吧，都是明擺著的，該有的都有，連不該有的公寓都有。

學(xué)區(qū)就是海淀學(xué)區(qū)唄，挺好的。立方庭對(duì)口八一vs人大附小，典型的中上學(xué)區(qū)。

保值角度普通吧，否則不會(huì)這么便宜的價(jià)格。而且這價(jià)格還是包含了部分學(xué)區(qū)溢價(jià)的，基本就是海淀平均比例。常規(guī)是不太建議買這種公寓的，因?yàn)橐鐑r(jià)不低，但房產(chǎn)性質(zhì)不強(qiáng)，保值角度至少不占優(yōu)。

舒適度看自己的感受，沒必要聽別人的建議，只要自己喜歡就行。

4、總之房子是用來住的，居住角度看自己的喜好吧，這套房在居住角度的性價(jià)比在海淀算相對(duì)高的。地段兒很好，但房產(chǎn)性質(zhì)和建筑形式早就不受追捧了，所以價(jià)格走勢(shì)弱+溢價(jià)未必低，保值角度不占優(yōu)。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在也是擔(dān)心學(xué)區(qū)房的保值問題，畢竟我家海淀的房子溢價(jià)太高了，就算中三的學(xué)區(qū)再好我也害怕支撐不住。但賣掉又有些舍不得，萬柳這邊可以算海淀頂流了，我能換到哪里？

這次主要是我聽說我們老家（**市）的民辦國際校已經(jīng)停辦了，全市本來就這么一所高端校，之前最高峰的一屆有上百孩子，每人學(xué)費(fèi)十多萬，也不知哪那么多有錢的家長！但現(xiàn)在每年才幾十個(gè)，今年據(jù)說連20個(gè)都沒有，還不夠電費(fèi)的呢，所以就不干了，孩子們倒霉了。

北京應(yīng)該不至于，但大趨勢(shì)應(yīng)該都是一樣的，中三是2023年據(jù)說招了19個(gè)班，而且還是在調(diào)劑走了4個(gè)班的孩子之后。去年應(yīng)該是16個(gè)班，今年據(jù)說還要少，可能13個(gè)班了。孩子少了來買房的就少，這么高的溢價(jià)真讓人擔(dān)心。

A：

1、您的問題我?guī)筒簧厦Γ欠駬Q房只能自己決定，換到哪里vs具體房子更是看自己的選擇。

2、不過我聽說中三今年的招生計(jì)劃應(yīng)該還是16個(gè)班，只是在網(wǎng)上沒搜到官方數(shù)字而已。所以別太焦慮吧，畢竟是頂級(jí)牛小，熱度比普通小學(xué)高的多，沒那么快降下來。就算下降也是逐年緩慢的，未必一下子減少好幾個(gè)班。

3、另外北京國際校也有關(guān)閉的了，我知道就有兩所，先是一土致知學(xué)校，后是稻香湖科學(xué)城分校。之所以關(guān)閉或許有出生人口下降的原因，但畢竟是國際校，應(yīng)該還是跟家長們的經(jīng)濟(jì)情況+教育投資意愿的關(guān)系更大。

這幾年整體大環(huán)境不好，部分家長或是收入減少，或是謹(jǐn)慎消費(fèi)，再加上海龜?shù)暮鹆肯陆担€有牢A的影響，綜合因素導(dǎo)致了國際校的招生減少。

4、其他我沒什么可說的了，看您自己的判斷吧。不用著急，謀定而后動(dòng)。

僅供參考。

四

Q:

求解惑，我的條件符合購買共有產(chǎn)權(quán)房的，但是已經(jīng)沒有新房。親戚家的在平谷**家園，請(qǐng)問我如果現(xiàn)在買的話，將來能確保過戶到我名下嗎？同時(shí)最主要的是價(jià)格，中介評(píng)估1萬左右，合適嗎？

A：

1、這問題我都沒法兒回答。共產(chǎn)房的交易是要限售期到期后進(jìn)行審核的，具體的政策和標(biāo)準(zhǔn)我不知道，現(xiàn)在應(yīng)該也沒有先例呢，我不敢說現(xiàn)在的私下交易到時(shí)候是否能被認(rèn)可。

或者說所有房產(chǎn)的私下交易都是不受法律保護(hù)的，也就都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，還是自己評(píng)估吧。

2、價(jià)格我就更不知道了，還不能上市交易呢，也就沒有市場(chǎng)價(jià)，即便現(xiàn)在做出評(píng)估價(jià)也未必得到市場(chǎng)認(rèn)可。

簡(jiǎn)單說吧，這房在當(dāng)年申請(qǐng)時(shí)是1.45萬，但當(dāng)時(shí)樓市的整體房?jī)r(jià)還高，現(xiàn)在肯定是跌了。我剛才上網(wǎng)搜了一下，這里的租金平均值是20塊錢，那假定按照郊區(qū)700的租售比，這里的房?jī)r(jià)是1.4萬左右。但這里應(yīng)該是70%的產(chǎn)權(quán)吧？那打7折就是9800，中介說的1萬應(yīng)該差不多。

另外現(xiàn)在平谷城區(qū)的老小區(qū)二手房?jī)r(jià)格是1.4萬左右，而**小區(qū)的優(yōu)勢(shì)是房齡新，但地段兒弱點(diǎn)兒，所以打7折也在合理范圍之內(nèi)。

3、簡(jiǎn)單就這情況吧，具體的我都幫不上忙，不敢瞎猜。

僅供參考。

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