北京
文/北京進深 林振興
北京城建順義新盤的“隱身”贈送，終于藏不住了。隨著戶型圖曝光，外界能一睹它的全貌。
此前，青年ONE序的報規圖中，沒有畫出贈送面積的地方。
甚至新版總平圖，換了一種表達風格，但陽臺等贈送空間依舊沒有畫出來。
正所謂，事出反常必有妖。
這或許恰恰說明，青年ONE序的贈送尺度，因過于扎眼，才讓北京城建不得不在圖紙中抹去，以免引起不必要的麻煩。
來，看看這波“黑科技”手段有多炸裂：
? 南向主臥：開敞陽臺，進深1.65-1.8米不等，贈送一半；
? 南向客廳 次臥：雙聯防火挑檐，進深1.5米，全部贈送；
? 北向設備平臺 防火挑檐：進深1.2-1.7米不等，全部贈送，甚至比豐臺新盤的南陽臺還深。
? 頂配戶型的端戶：甚至有露臺及防火挑檐，贈送面積進一步加碼。
算下來，得房率最高可超過100%，實現所謂的“負公攤”。
能有如此炸裂的得房率，核心大招就是“防火挑檐”。
參考青云國樾的操作，防火挑檐大概率會封閉進入室內，實打實白送面積，
但，這也為它埋下了隱患。按照規定，防火挑檐是不允許封閉進室內的。
超高得房固然誘人，背后合規性風險，也值得購房者仔細掂量。
01
青年ONE序（二期）這波戶型圖一出，明眼人一看就知道：這不就是照著青年ONE（一期）的“葫蘆”，畫的“瓢”嗎？
這樣的好處，是大大降低試錯成本。
不過，這瓢畫得有點意思，不僅尺寸加了碼，連“偷面積”的手法也更爐火純青了。
? 其中，青年ONE序75㎡三居，基本是照搬一期72㎡的戶型骨架。
二者最大差別在于，多了衛生間，少了家政間。
二期是1.5衛設計，直擊剛需痛點，徹底告別早高峰全家搶衛生間的窘迫。
但讓人摸不著頭腦的是，公衛居然沒！有！淋！??！
這就尷尬了，客人來洗個澡，還得進主臥？這社交距離感瞬間就沒了。
再說贈送，拓展面積約16㎡，實際使用面積91㎡。
看著很香，但北向兩個臥室實在太“迷你了”，最小的6.38㎡，放完床和柜子基本就滿了。
這種長條狀戶型，通病就是采光和通風，過道面積浪費。
為了不浪費過道，開發商甚至把餐桌都挪到了過道里。
但帶來的另一個弊端就是，過道太擁擠。
建議還是老老實實打通，做兩居。
? 青年ONE序89㎡三居，也是直接copy一期89㎡的格局，南向三面寬。
Ldk一體化，二期廚房面寬3.4米。
差別在于，客廳面寬相較一期3.5米升級到3.7米。
一期拓展面積約16.9㎡，二期加碼到18㎡，實際使用面積107㎡。
但有一個小bug，進門正對北向次臥。這私密性簡直是“開門見山”，對社恐人士不太友好。
? 106㎡四居，同樣也是直接把一期105㎡的四葉格局套用過來。
一期贈送面積約20㎡，二期拓展面積約22㎡，實際使用面積128㎡。
主臥帶270度轉角窗，視野采光絕絕子。
不過，入戶門正對廁所，真是讓人一言難盡。
“開門見廁，穢氣迎頭”，這種設計私密性不足，風水上也是大忌。
? 與一期相比，二期最大的創新在于126㎡，畢竟一期也沒有這個“新物種”。
頂配戶型贈送絕了，拓展面積約26㎡。
除了南向陽臺 防火挑檐，北向設備平臺以外，甚至側面還有露臺。
北向兩個次臥，是西側開窗。其中，有一間還是270度弧形轉角窗。
西邊窗戶會導致嚴重的西曬問題，夏天室內溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。
還有一個亮點，客廳和南向次臥，可以打通，秒變大三居。
02
青年ONE序與青年ONE都在潮白河邊上，一東一西。
雖然中間只隔了座幼兒園，但這兩位的“性格”差異，那可不是一點半點：
? 地價成本：住總青年ONE的拿地樓面價是1.62萬/㎡；
而青年ONE序的樓面價要便宜2000 ，成本優勢明顯。
? 建筑高度：青年ONE限高36米，只做到33米；
青年ONE序，限高36米，只做到30米；后者更優。
? 容積率：青年ONE為1.5，還計入街坊路，實際容積率更高；
青年ONE序，容積率1.3；后者更優。
? 樓棟朝向：青年ONE是正南正北，青年ONE序是斜排，整體西偏南超20度。前者更優。
青年ONE序共規劃了11棟6-10層住宅，全部為坡屋頂造型，總房源約436套。
青年ONE共計444套住宅，9個月清盤。
由于青年ONE序的建筑高度和容積率更低，其居住舒適度會超過青年ONE。
最狠的是公區，青年ONE序從大門開始，依次通過配套樓和風雨連廊等設施，與小區中間的兩處首層架空，以及下沉庭院相連。
整體看，青年ONE序的公區好房子元素疊滿，對隔壁的住總青年ONE，形成了背刺。
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