存量時代城市更新實踐：北京、武漢、綏芬河各尋適配路徑，行業直面資金估值難題

本報記者 董紅艷 北京報道

國內城鎮化建設已告別大拆大建、粗放造城的增量階段，城市發展迎來全新歷史轉折。2026年，城市更新被確立為國家戰略核心實施載體，國內城市建設徹底告別大規模外延擴張，全面邁入存量提質、精細增效的全新周期。

身處行業轉型關鍵關口，需要疏通規劃、土地、投融資、后期運營全鏈條的各類卡點，統籌政府引導、市場參與、居民訴求三方關系，形成協同發展合力。7月5日，在由中國房地產報社主辦的2026中國城市更新創新發展研討交流會上，參會各方代表共同交流多地特色更新實操經驗，深度拆解投融資模式現存多重堵點，并為行業指明REITs市場化退出新方向。

多方共探發展路徑

“隨著城市發展告別增量擴張，存量提質、精細治理、長效運行已成為新時代城市建設的核心主線?！敝袊康禺a報社執行總經理、中國城市與區域治理研究院院長張學冬致辭時表示，2026年是“十五五”開局之年，也是中國城市更新從試點探索走向系統落地的關鍵一年。

值得留意的是，2026年3月16日，自然資源部舉行3月份例行新聞發布會，解讀自然資源部、國家林草局近日聯合出臺的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》，明確新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

“年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，這一制度設計通過硬約束倒逼地方政府將工作重心轉向存量挖潛?！弊匀毁Y源部國土空間規劃研究中心副主任、研究員徐小黎向《華夏時報》等媒體以及其他在場人士進行了進一步解答。

就不同類型城市而言，城市更新不存在可直接照搬的統一范式。來自北京豐臺、湖北武漢、黑龍江綏芬河的相關參會代表分享了不同城市規模、不同資源稟賦地區因地制宜推進更新工作的實踐思路與創新經驗。

其中，北京市豐臺區住建委黨組副書記、建筑行業管理處主任葉娜帶來“七大組團釋放發展機遇”的豐臺方案，通過多元場景系統集成，打造城市更新示范區；武漢市住房和城市更新局一級調研員、市城市更新工作專班副主任韓偉分享了“五改四好”的武漢實踐，為超大城市高質量發展探索系統性解題框架；綏芬河市政府副市長黃緒忠則帶來了邊境三、四線城市更新的一手經驗，探討中小城市在人口流動與產業變遷中如何盤活存量、重塑活力。

城市更新工作的核心歸宿，在于提升群眾的獲得感與幸福感?；诖耍嗉疑罡鞘懈沦惖赖念^部標桿企業，分享了一批具備落地價值、便于復制推廣的實戰案例。

其中，北京天恒正同資產管理公司董事長周興介紹了“回天經驗”，展示了如何通過設施類城市更新盤活存量資源，在超大社區中精準補齊公共服務短板；北京首開東成城市更新建設運營有限公司運營部負責人蔣穎講解了皇城景山項目，探索歷史街區保護與產業活化的平衡之道；北京建邦東憬城市更新建設運營有限公司黨支部書記張孟碩則分享了西總布街區“針灸式”有機更新的實踐，證明傳統平房區的更新不必大動干戈，精準微改造同樣能激活深層活力。

資金困局如何突破？

城市更新中長期存在的“病灶診斷難”“資金平衡難”等痛點的解決備受關注。高和資本投資管理部執行董事馮巍系統拆解了城市更新投融資的分類邏輯與可持續路徑，為破解長周期運營中的資金困局提供了市場化方案。

在馮巍看來，國內城市更新可分為兩類：北京城市更新、非北京城市更新。其中，北京城市更新以存量房屋改造為主，幾乎無法提升容積率、新增建設指標，參與主體以專業城市更新投資機構、國企為主；北京以外的城市更新多采用拆除重建模式，依靠新增建設指標實現盈利，開發邏輯近似早年北京傳統地產開發。

市場化城市更新主要分為重資產、中資產、業主自主更新三類模式。馮巍重點解讀了重資產模式下資金構成、行業現存核心困境。他指出，重資產模式收購確權持有物業，通過改造提升租金，賺取資產溢價，資產增值是核心收益來源；因需完整持有不動產，投資方愿意投入大額資金升級改造，同時承擔更高風險博取長期高收益。

當前重資產模式面臨多重困境。一方面，土地使用到期續期規則有待完善。馮巍指出，北京二環、三環大量土地于2002—2004年出讓，40年土地使用權將于2042—2044年到期，剩余使用年限有限，大幅降低資產投資價值。

“政策雖寫明土地可續期，但續期補繳地價標準、計算規則未明確。北京已有企業測算續期成本過高，選擇擱置續期，行業形成僵持局面?！瘪T巍進一步分析道。

同時，資產端與資金端估值邏輯分歧巨大。馮巍表示，資產估值是資產買賣、融資合作的基礎，但國企、金融機構與資金方估值體系完全割裂。其中，資產端的國企受國資委監管，核心考核國有資產保值增值，優先采用市場法估值，參考歷史高價成交案例，資產估值高位固化；若下調評估值將直接產生賬面虧損，因此難以匹配當前市場價格。

“而資金端的銀行、資管等金融機構受證監會、銀保監會監管，要求投資具備安全合理性，統一采用收益法、DCF折現模型，依托現有租金、剩余土地使用年限測算，估值結果偏低，保障性租賃住房REITs均采用該測算邏輯?！瘪T巍分析道。

這種估值分歧直接導致項目交易、融資談判難以達成一致。“大量資產閑置，銀行不良資產再融資鏈條斷裂，外部資金無法入場盤活存量?！瘪T巍感嘆道。

另外，馮巍還提到，全行業租金面臨持續下行的局面。無論重資產、中資產項目，租金收益均承壓，進一步壓縮項目盈利空間，加劇資金方觀望心態。

通過馮巍的分享，《華夏時報》記者還了解到，以二房東、操盤人自有資金為主的二房東模式，無底層資產抵押權，無法撬動銀行杠桿，規模擴張受限；業主自主更新模式以物業產權方自籌資金改造為主，這種模式土地剩余使用年限問題同樣壓低了項目估值，核心區位優質資產依托租金、剩余使用年限收益法折現后估值偏低。

“不過，基礎設施公募REITs的放開，為所有的城市更新從業者指明了一條退出路徑?！瘪T巍總結道。