要做好“潮水退卻”的準備，房價或將超出想象

中國房地產(chǎn)困境何時終結？前幾天遇到一位常州的朋友，他手里五套房，三套在縣城新區(qū)。

飯桌上他反反復復問一個問題：為什么隔壁小區(qū)已經(jīng)跌了三成，還是沒人接盤？為什么同一個城市，市中心的老破小反而賣得快？

他不是不聰明，只是腦子里的坐標系還停留在2016年。那套"閉眼買房、長期持有、坐等升值"的公式，曾讓整整一代人賺到過錢，也讓整整一代人從此不再相信別的公式。

問題是，公式失效的時候，往往沒有人提前吹哨。等到大家都反應過來，通常已經(jīng)在浪的另一邊了。

幾年前，中國房地產(chǎn)危機以及恒大等大型開發(fā)商的困境曾引發(fā)過一陣熱議。后來媒體關注度慢慢消退，大概是因為許多人預測的那種急性崩盤并沒真的到來。

但市場從未真正復蘇，房價一直在悄悄下跌。

中國房地產(chǎn)危機的根源，其實要追溯到1970年代末、80年代初。

經(jīng)濟改革掀起了一場人類史上罕見的城市化浪潮，改革帶來了城市地區(qū)的快速增長，幾億人涌入城市尋找工作和機會。

這個速度快到什么程度呢？中國城市人口比例從1980年的約20%，一路上升到今天接近70%，每年約有2000萬人遷入城市。換算一下，每六個月就得建出一個相當于倫敦規(guī)模的新城。

快速城市化催生了對住房的巨大需求。開發(fā)商拼命建，可供應始終跟不上需求，房價就這么一路漲了上去。

1998年到2005年這段時間，房價中位數(shù)翻了五倍，一線城市漲幅更陡。

漲了這么多年之后，幾乎所有人都篤信房價會永遠漲下去。買家、開發(fā)商都開始大舉借債入場。

開發(fā)商借錢建更多房子，購房者背著越來越重的按揭擠上"房產(chǎn)階梯"。泡沫順理成章地就出來了。

中國大城市的房價達到了家庭收入中位數(shù)的40倍——全球最高。

房地產(chǎn)占中國家庭財富的75%（英國這個數(shù)字大概是35%），占經(jīng)濟活動的20%到30%。

考慮到中國人口增長放緩、城市化率下降，這個泡沫的不可持續(xù)性也越來越明顯。

為了提前把風險摁住，2020年8月中共推出了所謂的"三條紅線"，實際上就是限制開發(fā)商能借多少錢。這一下，一批過度杠桿化的開發(fā)商就出了大問題，恒大是最典型的一個，它們突然就得開始還債了。

由于官方發(fā)出了不再容忍房價一路上漲的信號，市場信心受挫，房價開始下跌。

這場風波的熱度后來慢慢淡下去，是因為事實證明，中國房地產(chǎn)市場和整體經(jīng)濟，并沒有像YouTube上一堆預言者說的那樣"崩潰"。

急性的、上頭條那種危機是避開了，可中國的房地產(chǎn)困境遠沒結束。

根據(jù)Kenneth Rogoff和Yuan Chen Yang在布魯金斯學會發(fā)表的最新論文，自恒大事件以來，中國房價一直以相當穩(wěn)定的速度下跌，至今已經(jīng)跌了近四年，一些重災城市跌的時間更長。

放在任何一個西方國家，持續(xù)多年的房價下跌都會被視為一場全面的經(jīng)濟緊急事件。而隨著低迷持續(xù)，中國房地產(chǎn)危機和1990年代日本那場危機的相似性也越來越難忽視。

日本在80年代經(jīng)歷了一場空前繁榮，隨后在1990年到2000年這十年里，房地產(chǎn)市場徹底崩塌——住宅價格跌了約50%，商業(yè)地產(chǎn)跌了約85%。

值得注意也讓人擔憂的是：把中國目前的房地產(chǎn)低迷和日本危機的初期相比，兩者看起來相當相似。

前述布魯金斯論文指出，在各自危機的頭四年里，中日兩國住宅價格相對于危機前峰值都跌了約20%。

但中日之間目前最大的區(qū)別在于：日本的房地產(chǎn)危機把整個經(jīng)濟都拖下了水。日經(jīng)225指數(shù)跌了約75%，經(jīng)濟增長率從80年代的約5%降到90年代的1%左右。

現(xiàn)在學界的共識是，這是因為日本經(jīng)歷了所謂的"資產(chǎn)負債表衰退"。什么意思呢？

就是日本家庭和企業(yè)在房價、資產(chǎn)價格上漲時借了太多債，等資產(chǎn)價格一跌，大家不約而同地開始拼命還債、修復自己的資產(chǎn)負債表。在個人層面這么做是合理的——房價大跌了，先把按揭還了、降低破產(chǎn)風險，誰不這么想？

但如果整個經(jīng)濟體的所有人同時都這么干，經(jīng)濟就會陷入停滯。

按理說，這樣的劇本本該在中國上演。

畢竟和90年代日本一樣，中國大量家庭財富都壓在了房子上，房地產(chǎn)低迷對家庭和消費者的沖擊是實打實的。

中國GDP始終穩(wěn)定在5%左右，股市也出人意料地扛住了——上證綜指在2021年到2024年下跌之后，目前正處于歷史高位。

原因大致有兩條：國內消費者信心是受損了，但中國經(jīng)濟通過越來越依賴出口來對沖。

這就是為什么這幾年中國出口一直在增長，進口卻基本停滯，貿(mào)易順差不斷創(chuàng)新高。

中國政府對銀行體系保有很強的控制力，中共基本上在指示銀行把錢投到制造業(yè)里去。反觀日本，房地產(chǎn)低迷帶崩了整體信心，銀行不愿意放貸，企業(yè)也不敢借新債。

這套打法迄今為止運作良好，但也讓中國經(jīng)濟不可否認地更依賴出口，也就更容易受到全球保護主義抬頭的沖擊。

這不是崩盤論，也不是抄底論，而是一個更冷靜的判斷：房子這個東西，正在從"金融資產(chǎn)"重新變回"耐用消費品"。

而這個過程帶來的價格分化，比大多數(shù)人想象中要劇烈得多。支撐過去二十年普漲行情的三個引擎，都在同步減速。人口引擎在減速。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)里，人均住房建筑面積已經(jīng)到了41.76平方米，25到44歲的核心購房年齡段人口逐年萎縮。這兩個數(shù)據(jù)組合起來意味著，從宏觀層面看，"住"這個剛需基本飽和了。

2026年1至5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降16.2%，住宅新開工面積同比下降23.4%。這個降幅說明開發(fā)商比購房者還清醒——他們用真金白銀投票，主動收縮產(chǎn)能。一個行業(yè)主動去產(chǎn)能，通常只有一種解釋：過去建得太多了。

居民部門的杠桿率已經(jīng)不低，再靠加杠桿撬動整體房價，邊際效果越來越弱。

這也是為什么這一輪政策工具箱里的利率下調、首付降低，雖然穩(wěn)住了核心城市，卻沒有引發(fā)全國性反彈。

給持房者一句話：你手上的不是"房產(chǎn)"，而是"某座城市、某個地段、某個小區(qū)、某個戶型"的一串坐標。未來它值多少錢，取決于這串坐標。

同樣是"房子"，深圳南山科技園附近的三居室，和東北某縣級市新區(qū)的三居室，未來五年走勢會完全相反。它們在統(tǒng)計意義上都叫"住宅"，在資產(chǎn)意義上已經(jīng)是兩種完全不同的東西。

國家統(tǒng)計局2026年5月70城數(shù)據(jù)里，一線新房、二手房環(huán)比都在小幅上漲，上海、深圳二手房環(huán)比漲幅0.6%。真實居住需求疊加改善需求，撐住了核心資產(chǎn)的底。

但拉開視角，全國只有約十分之一的城市二手房價保持環(huán)比上行。我個人非常看重的一個數(shù)據(jù)是庫存去化周期——它比房價指數(shù)誠實得多。

核心一二線城市普遍在12到18個月的健康區(qū)間，而部分縣域新區(qū)已經(jīng)拉到十年以上。

聊政策，我想重點說一個很多人還沒充分重視的信號——住房以舊換新。這個政策目前已經(jīng)在多個城市鋪開，配套了稅費減免、貸款提額、補貼等一攬子工具。

表面上看，是幫改善需求家庭降低置換成本。但往深里看，它其實是一次官方主導的資產(chǎn)再分配。政策的意圖很清晰：盤活存量，把資源從低效房產(chǎn)轉移到優(yōu)質房產(chǎn)。

官方對樓市的態(tài)度是"穩(wěn)"，不是"托"，穩(wěn)的是核心城市的核心資產(chǎn)。未來資產(chǎn)的價格差距會被政策進一步放大——被換掉的舊房進入二手市場，會加劇弱勢房源的價格競爭；被換入的改善房源，則會因為需求集中而更加堅挺。

上一輪的舊常識是"農(nóng)業(yè)時代思維"——地是稀缺的，只要買了就能保值。這輪的新常識是"工業(yè)時代思維"——房子會折舊，位置會分化，需求會遷移，資產(chǎn)要主動管理。

中國的城鎮(zhèn)化并沒有結束，只是從"廣度擴張"進入"深度重塑"。人還在向頭部城市群集中，產(chǎn)業(yè)還在向都市圈集聚。這些底層邏輯沒有改變，只是它們錨定的資產(chǎn)范圍，從"全國房子"收窄到了"特定城市的特定房子"。

潮水退卻之后，真正的海岸線才會顯露出來。

有人會看到荒灘，有人會看到礁石，有人會看到貝殼。決定你看到什么的，不是潮水，而是你站的位置。

對普通家庭而言，最想說的一句話是：別再想"靠房子致富"這件事了，認真想想"如何讓房子服務于生活"。

前一種思維成就了過去二十年很多人，但它屬于那個特殊時代。

新的常識，從接受"房子不再是永動機"開始。