北京買房：理清思路，購房建議1945

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

【背景及主要問題】為孩子明年上學買學區房（27年入學，孩子京籍昌平戶口，現無房，屬731、1911后），不知是買海淀還是西城？具體哪個片區？主要看過西城德勝、月壇、展覽路以及海淀上地、中關村（也計劃看下羊坊店）。預期是買一個兩居（能改小三居最好，但不強求），希望房子總價不超640萬，最好500萬區間內，兼顧上學和自住，通勤一方在昌平區沙河，一方擇業期待定，有一輛車。

【情況及需求】孩子智商不錯（5歲自己學習推導了20以內加減法），但據幼兒園老師反饋自我約束力不夠，不想耽誤孩子前途，但也不想過分雞娃，目標是希望能發揮孩子的智商優勢，塑造良好學習習慣和自律能力，且保證孩子身心健康，家庭關系和睦。不強求拼頂級學校過分雞娃，但希望進好學校發揮孩子智商優勢，保證中高考成績，校風正管理嚴，老師懂教學會引導負責任，班風和諧上進。

【主要擔憂的問題】

1、今年幾月份前落戶西城德勝或月壇的房子會比較穩妥？綜合買房時間、政保等各因素，明年被調劑出區的概率有多大？聽中介說，今年出區的落戶時間是最晚25年11月的，如果今年8月底能落戶，明年上五路通或西師附小還是很穩妥的、不會出區，月壇片區中介則說是今年年底（或11月）前買，上三里河三小肯定不會出區。不知中介的話是否可信？

2.網傳海淀普高率遠低于西城，區內競爭太激烈，蘑菇云狀成績讓很多成績不夠特別優秀的中等學生分流到職高或進坑校。也有的說西城普高率是靠職業學校的普通高中班撐出來的，且西城文科、政保特色明顯，規則不透明，實際是暗著卷。眾說紛紜，不知海淀和西城的真實升學通路是怎樣的？

A：

1、既然孩子已經5歲那就做個智商測試唄，三甲醫院都能做，千兒八百塊錢。智商非常高的那就去海淀，對天牛娃更友好。不算太高的也不太雞娃的那就西城，上限不弱于海淀，下限和人均都高于海淀。如果海淀那就上地唄，牛娃云集+虎媽群信息多，小升初通道也海淀第一。中關村的小升初看運氣，羊坊店則是有了上地就沒必要了。

西城常規建議是月壇，學區溢價不算太高，但資源明顯高于其他學區，相對算性價比高的。德勝更好但溢價更高，展覽路則是標準選項，月壇買不到合適的就看這里。不過改的房子慎重，一般都不太好改，否則我們開發商就自己設計。而且再出手時未必能收回改造成本，因為買家肯定會用不喜歡的借口來砍價。

2、約束力不夠，呵呵，老師對所有家長都這么說，從我小時候就是這套磕兒，那還是70年代呢。這做個智商測試吧，五歲以上基本準確，再大點兒更準。其他的怎么說呢？您的想法太理想化了，所有家長都這么預期，但現實是很殘酷的。尤其是雞娃，這就跟加班兒似的，誰愿意996007啊，不都是上了船就下不來了嗎？這看情況吧，孩子如果是天牛娃的話有可能好些。

3、德勝不好說，只能是靠運氣，如果資金準備好的話就年底之前，最好九月之前完成買房+落戶。月壇好的多，大概率不至于調劑，畢竟入學人數是逐年減少的。政保無法預測，隨著學位的寬松，政保的數量還有可能增加呢。

只能說德勝出區的概率逐年降低，明年大概率比今年低，更比前幾年低。月壇則大概率不出區了，學區內調劑。中介說的沒問題，這算是普遍共識，他們也沒必要拿這種事兒忽悠。

4、東西城的普高率按80%算，其他各區都按70%就行。但這其實意義不太大，因為很多渣校的普高純屬湊數兒的，一本率很低，也就是提供情緒價值吧。海淀肯定是區內競爭非常激烈，我們家深受其害。但蘑菇云這很正常，所有區都是這種情況，一分一操場，高分段競爭極其慘烈。這每年中考出分后去看看各家牛高的點招現場就知道了，父母的尊嚴在孩子分數面前一文不值，只有見識過了才能體會到。

職高不算普高，民辦普高也不算，而且如果計算真實普高率的話也得把提前分流的剔除。這在網上搜搜吧，每年都有數據表。但既然孩子智商高，那就沒必要關注這些，沒用。

現在誰還關注文科啊，都是理科。而且哪區的政保少啊？海淀多少個大院呢，部隊子弟就占了很大份額。朝石豐和通州的政保比例更高，哪個區都不少，甭琢磨這些了，跟咱沒關系，也沒辦法。

西城從來也沒暗著卷啊，一直是明著來的。全北京第一家補課機構就是西城的，1978年的四中及北醫子弟高考補習班，也就是精華學校的前身，堪稱骨灰級。而且西城是最早玩兒坑校的，人均補習機構也曾經是全國第一。這么說吧，要想高考出成績，除非天才，否則哪區都得卷。

5、真實通道誰也說不清，每年的政策和手段全都不一樣，所以才需要媽媽們更關注信息呢。這要不就找朋友加幾個虎媽群吧，海淀西城的都行，先學點兒黑話，然后進去看幾天就大致理解一些了。

有句話是要想高考出成績，那孩子的天分和努力+媽媽的信息與陪伴+爸爸的理解與資金支持，那是一個也不能少啊。

6、總之就是天牛娃去海淀，智商越高通道越友好，不算太高或不想太卷的就選西城。海淀看上地，西城先看月壇再看其他（比如陶白）。

僅供參考。

二

Q:

我現在房子在角門東里，上班在蘇州橋。老大27年幼升小，老二31年幼升小。因為預算有限，想買個上車房不考慮居住。現在有2個方案，1是去西城陶白，選對口育才或者十五中附小的房子。

2是在公司附近買廠洼對口海淀實驗蘇州街校區、或者車道溝對口理工附或者小南莊對口萬泉的房子。因為還有老二上學所以持有時間會久一些，等上學后就打算賣掉。這幾個學校對應的初中水平是差不多嗎？從學區和保值兩個方面，您有什么建議嗎？

A：

1、兩個行政區的中等校不太好比較，相當于問北京和天津的公務員哪邊更好？都挺好的，但不好比。

但如果是為了小升初的通道穩妥，那常規建議陶白的直升校。因為西城的上限不低于海淀，下限高于海淀，也就是在成本相同的情況下選擇更占優的唄。

2、我的建議，如果不是特別偏向哪個學區，那就看具體房源吧，哪邊能買到溢價更低的選哪邊。或者說理論上兩邊的溢價率都差不多，但具體房源就有高有低了，多看房+多算賬，這種時期有可能買到低的，那就算各項兼顧了。

3、另外一點，如果是我的話會首選海淀，比如車道溝這種九年制的，在學區內尋找溢價低的房子。因為小升初同樣省心，不比陶白差。

更主要的是離上班地點近，能有更多的時間接送+陪伴孩子。您家兩個呢，考慮好過幾年的辛苦吧，到時候不是個小工程。

僅供參考。

三

Q:

家有女兒一枚，30出頭，非京籍。之前的兩份工作在國貿，現在東直門工作，收入一般。想在談朋友前買一套自己的房子，預算1000-1200，請問您該如何選房?

A：

1、呵呵，您這反差有點兒大啊。相當于我說我家孩子學習一般，請問高考650怎么報志愿？

2、看樣子是全款是吧？那這么高的預算咱就用排除法吧。首先是排除東城的，因為都是帶溢價的學區房，均價也高，1500以下不太好買到溢價低的房子。也就是居住的性價比不算太高，而且至少八年以上用不上學位。

這就相當于650分報C9，確實能成功，但未必能選到好專業，還不如看看其他大學呢。

3、然后排除通州吧。因為雖然是非京籍，但無論是否有落戶的想法，這預算在郊區都太高了。確實能買到很宜居的房子，但其他方面未必占優，流動性弱，也有買到錯配小區的可能。

這就相當于650報二本，學校和專業隨便挑，學的會很舒服，但在普遍意義上算錯配了，拿著文憑也未必好換工作。

4、國貿東直門地段兒，常規建議是再排除老公寓，這種房在朝陽區很多，東三東四更多。這種產品在居住的性價比高，維護的好+物業費高，鄰居們基本都高收入。

但大多都是早期的港式塔樓，戶型大+不方正，朝向什么的也不太好選，社區環境弱，出租房多人員流動大。也就是這種產品過時了，不太受追捧導致價格走勢弱，所以才顯的性價比高的。

5、是否排除朝陽的學區房看具體房源，從理論上說，千萬以上的預算能在朝陽買到溢價很低甚至不帶溢價的學區房了，但也得具體計算。我要建議是先看學區房，實在找不到再看不帶學區的。

6、但學區房在國貿附近沒合適的，東直門沿線可以看太陽宮+亞運村，望京就有點兒遠了，看看再說吧。

其他的就剩次新商品房了，以東四環外為主，朝青四惠不少小區呢，這預算不算太特殊。但最好避開戶型偏大的，畢竟這里到現在為止還是年輕人為主的板塊，大戶型豪宅的價格走勢偏弱，也有點兒算錯配。

簡單就這情況吧，其實我之前的幾條都算是廢話，重點就是最后一條。我要建議就是先看太陽宮，學區人朝東，盡量避開老公寓。然后亞運村的陳經綸嘉銘東區，這里的商品房選擇多。不想要學區或沒合適的看朝青和四惠，選擇就更多了，居住的性價比+保值都至少不差。

僅供參考。

四

Q:

想咨詢一下換房建議。我是2024年底為了小孩落戶買的房子，買在西馬金潤二區，單間，目前出租，凈租金3000，當時180w吧。現在我們在老家，想著小孩大了，（目前1歲半）去北京上學，換二居適合一家人住，不追求學區，我看現在同小區也有200w，不到300w的二居。您覺得需要這么早折騰嗎（暫時沒看其他區域）或者需要折騰嗎？畢竟賣房買房要花很多精力和時間，我怕到時候著急溢價空間下降。想聽聽你呢的建議，謝謝！

ps還想請教您這個地段的租售比區間是多少？換二居也是出租，那是不是二居的租金（租售比）相對一居會折價？看了您關于人口減少和房價走勢的文章，想問豐臺這個地方能跟住大盤走勢嗎？

A：

1、西馬金潤的開間，180萬的房子凈租金3000，不太對。如果不是房子有硬傷導致房價跌的很多，那租金肯定要少了，4000左右才合理，畢竟這是開間。或者說如果這3000塊是市場價，那這套房大概率有硬傷，否則不至于各項都不占優。

2、房子是用來住的，為了改善就換成兩居唄。時間精力的看自己了，但一般都是好幾年才置換一次呢（剛需是七年換房），談不上多折騰。

而且您看的是西馬金潤的這種房，哪兒有溢價空間啊？打個比方吧，都是明星網紅才擔心形象受損呢，普通人有什么可擔心的啊？自尋煩惱。

3、全北京的普宅平均租售比是650，大戶型750，老破小500左右，小開間400左右不超450，肯定不超500。所以您這套房如果凈租金是3000，那毛租金也就3200左右，說明要不就是房價才130來萬（這不太可能），要么就是房租要低了。

在剛需小區中，二居的租金收益低于緊湊型一居（50平之內），尤其是戶型偏大的二居（80平以上）的，明顯低于小一居，更低于開間。開間的優勢是租金高，但價格走勢不強。如果不是為了自住，那最好買小兩居（70平左右）的，租金收益相對高。

4、到目前為止，馬家堡+角門+草橋+公益西橋等板塊，大多數小區（正規戶型）基本跟隨北京大盤。開間和有硬傷的房源另說。

僅供參考。

五

Q:

我有一套石門苑的房子，距離順義石門地鐵站15分鐘步行距離。2003年的拆遷房，100平米，剛下來房本。目前家里有李遂4套拆遷房還沒下房本。石門苑月租金3500元，我是賣了這房子還是持有呢？請幫我解答

A：

1、賣了還是持有？呵呵，絕大多數回遷房業主的選擇都是留著收房租唄，拆遷之前的宅基地自建房不也是收房租的嗎？換成能套現的就心態變了嗎？

房子是用來住的，有升級改善的需求就賣掉置換唄，沒有就留著。或者是著急用錢就賣掉，不缺錢就留著。再或者是能找到年化收益在2%以上的穩妥理財渠道就賣掉，找不到就留著，您這套房的租金收益率應該在1.5%左右。

2、具體說房子，步行15分鐘就是一公里左右，這可以算地鐵房，但不算特殊優勢。因為對在順義本地工作的來說無所謂，對在市區工作的來說也沒明顯節約時間精力，所以犯不上多掏房價+房租。

100平租金3500，當地房價2萬多就是200多萬，租售比在700左右，基本就是郊區的平均值（市區650）。

3、所以這套房更適合自住，其他方面則沒什么優勢，不算投資房。留著還是賣掉就看自己的需求了，有改善vs著急用錢vs高收益理財的三項之一，那就賣掉，沒有的就留著。

或者這么說吧，假定您現在手中是有250萬現金，那會怎么選擇？是再添錢買套改善房自住，還是找個高收益+穩妥的理財，還是買套回遷房踏踏實實的收租金？

僅供參考。

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