將住房劃入“大宗耐用消費品”，消費“十五五”規劃釋放哪些信號？

(文/孫梅欣 編輯/呂棟）

7月13日，國務院對《擴大消費“十五五”規劃》（以下簡稱《規劃》）進行了正式批復。這份針對中國未來五年消費領域的規劃要求中，堅持擴大內需這個戰略基點，深入實施提振消費專項行動，擴大服務消費，升級商品消費，豐富業態場景，提升消費能力，優化消費環境，健全制度政策，完善擴大居民消費長效機制，更好發揮消費對經濟發展的基礎性作用。

根據規劃要求，到2030年，消費市場總體規模持續擴大，居民消費率明顯提高，全社會商品和服務消費較快增長，社會消費品零售總額達到60萬億元左右，消費對經濟增長的拉動作用進一步增強。

在《規劃》重點部署的28條重點任務中，有多條舉措與住房密切相關，房地產領域再度被重點提及。

尤其是對于住房的定位，在《規劃》被納入大宗耐用消費商品類目，是推動商品消費擴容升級的重要環節。

《規劃》提到，明確要求更好滿足住房消費需求，優化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規范發展住房租賃市場。

實施房屋品質提升工程，建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，穩步推進城中村、危舊房和城鎮老舊小區改造，支持居民自主更新，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。實施物業服務質量提升行動，拓展物業服務內容。

在談及增加居民財產性收入時，提出促進房地產市場持續健康發展，持續鞏固資本市場穩中向好發展態勢，通過多渠道增加城鄉居民財產性收入，作為著力提升消費能力的一部分。

在完善促進消費制度機制方面，要求清理優化不合理限制性措施，其中提到深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求。

可以說，此次《規劃》涉及了包括保障性住房、改善性住房、租賃住房在內的優化住房供給結構、提升房屋品質與推進城市更新改造、穩定房地產市場預期以增加居民財產性收入，以及通過公積金制度改革和因城施策的房地產政策調整來更好滿足居民住房需求，覆蓋面較為廣泛。

克而瑞地產研究分析師王崢嶸認為，此次《規劃》將住房納入國家消費戰略框架，明確了房地產作為消費基礎而非增長引擎的定位，對行業中長期發展路徑具有方向性指引意義。

定調住房消費屬性

在《規劃》中被重點提及的住房相關舉措，也為市場釋放出多個重要信號。

克而瑞地產研究分析師王崢嶸認為，首先將住房與汽車消費、智能家居消費共同列入“大宗耐用商品消費”類別，是將購房行為在政策語境中被更明確地定位為消費行為，而非投資行為或宏觀調控工具。

事實上，從“十四五”時期提及促進住房消費健康發展到本次消費《規劃》，住房回歸消費品的政策路徑得到延續確認。

從數據來看，2025年新建商品房銷售額83937億元，即便不考慮二手房交易和住房相關消費，僅新房銷售額就相當于同年社會消費品零售總額的約17%，住房消費在居民消費中占據重要地位。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，住房回歸居住屬性以后，成了大眾消費品、耐用消費品，自然也就具有了單品消費額度大，產業鏈條長、帶動性強的特征。

“房屋消費能帶動家具家電、裝飾裝修、設計安裝、建筑建材、紡織，甚至是汽車消費，可謂是消費的觸發器?！崩钣罴伪硎?，此前在《提振消費專項行動》中，就已經將住房納入到了大宗耐用商品消費中：“未來‘十五五’是夯實新動能的關鍵期，自然離不開住房消費?！?/p>

他表示，新時期住房消費也有新的結構性機會。例如人口老齡化、鼓勵生育，一老一小在適老化改造、全齡友好、社區一老一小服務等方面有巨大的潛力；社區管理和養老對于智能化、智慧化的服務有需求；晚婚晚育背景下，年輕人對于單身公寓、寵物照料等需求。

另外，物業服務也正從對物的管理，轉向對人的服務，即服務社區居民在家政、養老、托幼、助餐、康養等居民生活服務領域的轉型，在年輕人收發、照看寵物等方面，需求也很大。

“未來長租需求、由租轉買、二手帶動新房、剛需帶動改善，增量和存量結合，住房消費內部就會形成多元的循環消費。同時，也會由住房消費帶動居民家庭生活消費，這是穩定和壯大消費動力，打造消費和內需新動能的觸發點和引擎。”李宇嘉分析。

存量改造將重點發力

其次，存量改造將會成為政策發力的重點。事實上，就在今年5月，國務院關于印發《城市更新“十五五”規劃》的通知中，就對城市更新、存量舊改、危舊房改造、城中村改造進行了重點提及。

根據《城市更新“十五五”規劃》，要求到2030年城鎮危舊房改造數量達到30萬套/間，較2025年的規劃數量翻了一倍；新開工改造城鎮老舊小區數量11.5萬個；城中村改造數量4000個，和到2025年的規劃數量基本持平。

另外，要求激活城市存量資源潛力，全面摸清城市存量資產資源底數，推動已供未開發土地和在建項目分類處置，盤活閑置低效的老舊廠房、商業辦公用房、商品住房、公房等。

同時，要求加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度；促進房地產開發企業轉型發展、參與城市更新等等方面。

李宇嘉表示，舊改方面會告別大拆大建，投資規模會下降，但住房消費潛力會釋放：“包括城中村改造按文明城市補短板，老舊小區補足基礎類、完善類、提升類的公共服務和市政短板，同時還要按照完整社區來發展15分鐘生活圈，打造兒童友好、老年友好、青年友好型社區。”

他還提到，對于危舊房超過30年樓齡的，特別是計劃經濟短缺時間建設的福利房，大部分都要原拆原建，具備投資帶動消費的潛力：“社區微改造以后，例如加裝了電梯、翻修了外立面和樓道，本身會帶動業主對房屋的二次裝修。”

公積金用途或被進一步釋放

此次《規劃》中，對公積金政策的提及頗為值得關注。對于公積金在消費《規劃》中的作用，被放在了“清理優化不合理限制性措施，擴大使用范圍”的要求中，過往被專門用于購房、租房用途的公積金，不排除會有更廣泛的使用范圍，

實際上從今年以來，國內多個城市已經對公積金政策的使用場景和使用額度進行了調整。

例如，上海將首套家庭最高額度提高至240萬元，疊加多子女、綠色建筑政策后可達324萬元，并支持提取公積金支付首付款；深圳、廣州可提取公積金付購房首付和契稅；福州、成都支持提取公積金用于裝修、加裝電梯、支付車位款；南京、杭州、海南等地出臺或優化“代際互助”相關政策；合肥、蘇州、沈陽等地則支持物業費用途提取或公積金用于抵扣物業費的政策。

另外，長三角地區、粵港澳大灣區、重慶和四川等地的公積金，有跨區域互認政策，使得在部分人口流動性較高的地區，能夠更加靈活地使用公積金。

《每日經濟新聞》根據多個城市陸續披露的2025年公積金年報統計后顯示，33座城市去年公積金繳存額總計超2.13萬億元，當年提取額共1.63萬億元，繳存余額達6.18萬億元，共20座城市提取人數占比不足50%，超過半數的存繳人只繳不用。

王崢嶸認為，公積金制度改革的現實需求十分迫切，在貸款市場的占有率仍有較大提升空間，同時在租房、適老化改造、加裝電梯等場景中的應用比例有望顯著提升，對減輕居民住房消費負擔具有實質意義。

克而瑞研究院報告認為，此次消費《規劃》對房地產領域釋放出多重信號，增量開發的時代紅利已基本消退，但以“好房子”指向的產品力競爭、存量房指向的服務模式轉型，以及物業服務拓展指向的社區增值服務是未來值得關注的領域。

報告還提到，對購房者而言，《規劃》傳遞的更多是中長期制度層面的方向預期，而非短期市場利好。從市場數據看，行業仍處于調整筑底階段。因城施策仍是核心原則，不同城市政策未來將繼續走向分化。